（2017）苏12民终1361号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-12-11

案件名称

泰州市姜堰区姜城物业有限责任公司与钱存廉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钱存廉,泰州市姜堰区姜城物业有限责任公司,泰州市姜堰区盛达房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2017）苏12民终1361号上诉人（原审被告）：钱存廉（曾用名钱存林），男，1954年12月7日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：余林（特别授权），江苏堰平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区姜城物业有限责任公司（原名姜堰市姜城物业有限责任公司），住所地泰州市姜堰区罗塘街道东安里384号。法定代表人：丁惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌（特别授权），江苏创业者律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：泰州市姜堰区盛达房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路248号。法定代表人：高钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁铁龙（特别授权），江苏指明路律师事务所律师。上诉人钱存廉因与被上诉人泰州市姜堰区姜城物业有限责任公司（以下简称姜城公司）、泰州市姜堰区盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年6月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人钱存廉及其委托诉讼代理人余林，被上诉人姜城公司的委托诉讼代理人王斌、被上诉人盛达公司的委托诉讼代理人丁铁龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钱存廉上诉请求：撤销（2016）苏1204民初2216号民事判决，予以改判。事实与理由：1、原姜堰市已于2012年撤销，姜城公司随姜堰市撤销，应已不存在。2、姜城公司先于盛达公司成立，是原姜堰区房地产管理处为收取公房租金成立的公司。3、姜城公司是代收房租的代理人，本身无产权，依法不得以自己的名义起诉。4、上诉人与泰州市姜堰区房地产管理处有租赁合同关系。这一事实有原姜堰区房地产管理处出具的房屋租金收据为证。盛达公司称自己有争议房屋的产权，应当以自己的名义起诉。被上诉人姜城公司辩称，1、被上诉人于2016年8月10日改名为姜城公司，在一审起诉的时候我方并没有更名。2、虽然所讼争的房屋产权人不是被上诉人，但是根据被上诉人与盛达公司之间的委托管理关系以及委托管理的协议内容看被上诉人有诉讼主体资格。请求驳回上诉人的上诉。被上诉人盛达公司辩称，1、上诉人的上诉没有事实和法律依据。上诉人辩称其与姜堰市房地产管理处有租赁合同关系，与本案的事实不符。本案一审认定的事实以及相应的证据均证实上诉人租赁的对象是盛达公司所享有所有权的房屋，而与姜堰区房地产管理处管理的出租公房没有任何关系。上诉人与姜城公司有书面的租赁合同，证明盛达公司的房屋委托姜城公司经营管理后由上诉人与姜城公司建立了事实上的租赁合同关系。上诉人在一审期间所举证的所谓有三份盖有姜堰区房管所财务章的收据，并不能成为其主张所租赁房屋就是租用的姜堰区房管处的房屋。因为：（1）租赁房屋的产权登记人是盛达公司，产权的来源是清晰的，是盛达公司通过置换的方式取得的。上诉人就产权合法性问题已经通过行政诉讼程序，法院在审理以后已经有了明确的结论；（2）上诉人与姜城公司之间多次签订了书面的房屋租赁合同，在本案诉讼之前上诉人对此均没有异议；（3）上诉人在一审期间所提供的房管所的收据，其中有两份与本案没有任何关系。另外的是协议租金，与房管处收取的国家定价的房租没有关系。而造成收据开出的原因是房管所的会计兼任了姜城公司的会计，从而造成了失误。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。姜城公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告将租赁房屋腾空后交还给第三人。一审法院认定事实：一、1992年7月21日，泰县城镇房地产开发公司成立，经济性质为全民所有制；1994年10月20日公司变更名称为姜堰市城镇房地产开发公司，经济性质为国有企业；2001年9月30日，该公司经改制，变更名称为姜堰市盛达房地产开发有限公司，企业性质为有限责任公司；2015年6月29日，该公司变更名称为盛达公司。2001年经原姜堰市建设委员会申请，原姜堰市经济体制改革领导小组办公室作出姜改办批（2001）71号文件，同意改制前企业的债权债务由改制后的企业接收并承担相应民事责任。二、1997年3月12日，原姜堰市第二房屋拆迁安置办公室与李正喜签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：原姜堰市第二房屋拆迁安置办公室受姜堰市城镇房地产开发有限公司委托拆迁李正喜所有的姜堰镇东进路18号房屋，房屋建筑面积66.29平方米。拆迁安置补偿方案为产权调换与作价补偿相结合的形式，其中货币补偿17032.57元，姜堰市城镇房地产开发有限公司另提供其开发的姜堰镇王家舍地段3号楼407室建筑面积88.78平方米的商品方一套。后姜堰镇东进路18号房屋未实际拆迁。三、1998年4月30日，姜堰市城镇房地产开发有限公司与原告签订协议书一份，约定姜堰市城镇房地产开发有限公司将其开发的王家舍小区、沈家桥小区、义庄小区交由姜城公司管理，同时约定姜堰市城镇房地产开发有限公司将王家舍小区北边东进路北侧约700平方米的房地产作为姜城公司的办公营业用房，产权不变，其中250平方米的房屋营利归姜城公司所有，超过250平方米以外的部分由姜城公司经营，所得利润各半分成。涉案的姜堰镇东进路18号房屋包含在上述700平方米房地产之中。四、自1998年至2012年，姜城公司每年均与钱存廉签订房屋租赁协议，约定姜城公司将姜堰镇东进路18号建筑面积为61.93平方米的三间房屋租赁给钱存廉使用，年租金为2500元。租赁期满后，姜城公司与钱存廉未再续签房屋租赁协议，钱存廉亦未再缴纳房屋租金，但涉案房屋仍由钱存廉实际使用。五、现姜堰镇东进路18号房屋登记的所有权人为盛达公司，相关登记部门于2003年6月18日颁发了房屋所有权证，房屋所有权证号为50000185，所有权证同时载明原产权人为李正喜，原产权证号为00790。六、本案审理过程中，钱存廉因不服所有权证号为50000185的房屋登记行为，于2016年7月20日向泰州市姜堰区人民政府申请行政复议，后泰州市姜堰区人民政府于2016年9月30日作出[2016]泰姜行复第15号行政复议决定书,决定驳回行政复议申请。后钱存廉不服向泰州市海陵区人民法院提起行政诉讼，泰州市海陵区人民法院于2016年11月29日作出（2016）苏1202行初209号行政裁定书，裁定驳回钱存廉的起诉。后钱存廉不服提起上诉，泰州市中级人民法院于2017年3月24日作出（2017）苏12行终12号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，姜城公司与盛达公司签订的委托管理协议及姜城公司与钱存廉签订的房屋租赁合同均不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。相关合同当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。姜城公司、钱存廉签订的书面房屋租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，但涉案房屋仍由钱存廉实际使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间的房屋租赁合同应为不定期租赁。姜城公司称多次口头通知钱存廉不再租赁，要求钱存廉腾空交房，对此钱存廉不予认可，但姜城公司在向一审法院提起本案诉讼时，其明确要求解除其与钱存廉之间的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，姜城公司、钱存廉之间的不定期租赁合同自钱存廉收到应诉手续时合同解除。因盛达公司是涉案房屋的所有权人，盛达公司在本案中明确要求钱存廉直接向其交还房屋，其请求符合法律规定，予以支持。钱存廉辩称涉案房屋属于公有房屋，钱存廉有权享受房屋拆迁补偿，对此钱存廉未能提交证据证明其主张，一审法院对其辩称意见不予采信。判决：一、原告姜堰市姜城物业有限责任公司与被告钱存廉之间的不定期房屋租赁合同自2016年6月7日起解除；二、被告钱存廉于判决生效之日起十日内将位于泰州市姜堰区罗塘街道（原姜堰镇）东进路18号建筑面积为61.93平方米的房屋腾空，并将该房屋交还给第三人泰州市姜堰区盛达房地产开发有限公司。案件受理费80元，由被告钱存廉负担本院二审期间上诉人提交一份其与姜城公司于2001年10月13日签订的协议书一份，证明案涉东进路18号房屋与协议书上的东进路12号、22号房屋是连在一起的，均为姜城公司租赁给上诉人的。被上诉人姜城公司、盛达公司质证认为，该协议书没有说明东进路18号房屋的所有权是姜堰区房地产管理处的。一审判决查明的事实有相关证据以及一审法院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院另查明，原姜堰市姜城物业有限责任公司于2016年8月10日更名为姜城公司。本院认为，关于姜城公司的主体问题，我国民法通则第44条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”本案中，原姜堰市姜城物业有限责任公司于2016年8月10日更名为姜城公司，仅是变更了公司名称，其他事项均未发生变化，故上诉人认为原姜堰市姜城物业有限责任公司已随姜堰市撤销而不存在的上诉理由不能成立。关于与上诉人发生租赁关系的主体问题，上诉人称其与姜堰区房地产管理处发生租赁关系，并列举了姜堰区房地产管理处向其出具的房屋租金收据作为证据。对此，本院认为，首先，该租金收据载明为“协议租金”，而上诉人并未举证证明其与姜堰区房地产管理处有任何书面协议；其次，上诉人与姜城公司存在租赁关系并由姜城公司收取租金，这一点有双方的租赁协议及上诉人在一审时的陈述为证，租赁的标的物也就是本案涉及的房产。因此，对于上诉人称其与姜堰区房地产管理处发生租赁关系的上诉理由，本院不予采纳，姜城公司有权要求解除与上诉人的房屋租赁合同。关于合同解除后返还房屋的问题。首先，根据一审查明的事实，盛达公司的前身是姜堰市城镇房地产开发公司，经改制变更为姜堰市盛达房地产开发有限公司，后又变更为盛达公司。原姜堰市经济体制改革领导小组办公室作出姜改办批（2001）71号文件，同意改制前企业的债权债务由改制后的企业接收并承担相应民事责任。因此，盛达公司作为姜堰市城镇房地产开发公司改制后的企业，依法继承了姜堰市城镇房地产开发公司的债权债务及相应的民事责任。其次，根据姜堰市城镇房地产开发有限公司与姜堰市姜城物业有限责任公司签订的协议书可知，姜堰市城镇房地产开发有限公司委托了姜堰市姜城物业有限责任公司对包括案涉房屋在内的王家舍小区、沈家桥小区、义庄小区进行管理。该协议不违反法律禁止性规定，应当认定为合法有效。姜城公司依据前述协议，将案涉房屋出租给了钱存廉，现租赁合同解除，姜城公司要求钱存廉将房屋交付盛达公司的诉讼请求应予支持。上诉人认为其应当向姜堰区房地产管理处交还房屋的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人钱存廉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人钱存廉负担。本判决为终审判决。审判长　王军强审判员　顾连凤审判员　潘贻杰二〇一七年八月二十一日法官助理　田　扬书记员　叶　红关注公众号“”