（2017）渝0108民初8136号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-06-26
案件名称
家利物业管理（重庆）有限公司与谢裕祥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
家利物业管理（重庆）有限公司,谢裕祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初8136号原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人徐建东，董事长。委托代理人邹菊红（特别授权），北京大成（重庆）律师事务所律师。被告谢裕祥，男，1972年11月4日生，汉族，广东省东莞市莞城区。委托代理人郭亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利重庆公司”）与被告谢裕祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员覃峰适用简易程序公开开庭进行审理。原告家利重庆公司的委托代理人邹菊红、被告谢裕祥委托代理人郭亮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告家利重庆公司诉称：原告家利重庆公司系“珊瑚都会”的物业管理公司，负责对“珊瑚都会”进行物业管理。被告谢裕祥系“珊瑚都会”业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚都会前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、珊瑚都会物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2014年12月31日起拒绝向原告缴纳物业服务费、公摊水电费。原告多次催促被告缴纳前述费用，但被告至今仍未缴纳。但被告差欠原告从2014年12月31日至2017年2月28日的物业服务费49083.81元、公摊水电费7286.75元。经多次催收未果，故原告诉至法院，请求判令被告：1、立即向原告支付从2014年12月31日至2017年2月28日的物业服务费49083.81元、公摊水电费7286.75元；2、按欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从欠费之日按每日千分之三的标准支付违约金；3、本案诉讼费由被告负担。被告谢裕祥辩称：首先，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》已期限届满，被告不认可原告与开发商续签的物业服务合同效力，被告作为业主不认可原告向涉案小区实际提供物业服务；其次，原告在履行物业服务合同过程中，物业管理缺失，对公共区域及安全出口堆放杂物置之不理，存在安全隐患，且原告放任物业管理区域内的公共部分被改变用途非法占用，原告之行为已严重违反物业服务合同及物业管理服务标准之约定，无权收取物业管理费；再次，物业服务合同中约定的物业服务费的标准过高，即使原告主动调减至每平米8元，被告仍然认为其收费与其提供的物业服务是不相匹配的，收费过高，且违约金约定过高，应调减。经审理查明：原告系具有二级资质的物业服务企业。2006年12月30日，原告家利重庆公司（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，就原告对南岸区南滨路重庆珊瑚水岸一期提供物业服务的相关事宜进行了约定，委托管理期限自2008年1月1日至2010年12月31日止，合同内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，商业为11元/月•平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；业主应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止”等。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，双方依约而行，原告至今仍在该小区提供物业服务。另查明，被告谢裕祥系南岸区南滨路29号房屋业主。该房屋建筑面积478.49平方米，用途为商服用房。经抵扣被告之前预缴部分费用后，被告尚拖欠原告2014年12月31日至2017年2月28日的物业服务费49083.81元（4元/月/平方米×478.49平方米×25个月+1234.81元）、上述区间内公摊水电费7286.75元，共计56370.56元。经催收未果，故原告诉至本院，诉请如前。上述事实，有原告举示的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》及备案证明、物业费收费备案表、房屋产权查询信息、产权证复印件、拖欠费用清单、水电公摊费发票、原被告陈述等证据在卷为凭，可以采信。本院认为：原告家利重庆公司与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司2006年12月30日签订的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”合同到期后，原告继续按照该合同约定为小区提供物业服务至今。因此，上述前期物业服务合同对涉案房屋小区的全体业主均有约束力，被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。现被告未按照合同约定支付上述费用已违反合同约定，故对原告要求被告支付相应区间物业服务费、公摊水电费的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，违约金计算至欠费付清止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢裕祥于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2014年12月31日至2017年2月28日的物业服务费49083.81元、公摊水电费7286.75元，共计56370.56元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费总金额为基数，自欠费之日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2706元，减半收取1353元，由原告家利物业管理（重庆）有限公司负担717元，被告谢裕祥负担636元[该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已缴纳，被告谢裕祥于本判决生效后十日内径付原告家利物业管理（重庆）有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 覃峰二〇一七年八月二十一日书记员 刘春 更多数据：搜索“”来源：