（2017）浙0109民初7228号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-09-29

案件名称

沈玉珍、陈利明等与黄继承等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈玉珍,陈利明,黄继承,俞毓青,杭州金凌置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初7228号原告：沈玉珍，女，1965年7月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告：陈利明，男，1966年12月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。两原告共同委托代理人：高华，浙江五联律师事务所律师。被告：黄继承，男，1967年8月30日出生，汉族，住杭州市滨江区。被告：俞毓青，女，1968年1月1日出生，汉族，住杭州市滨江区。第三人：杭州金凌置业有限公司，统一社会信用代码913301007572231856，住所地杭州市萧山区新湾街道三新村。法定代表人：裘金良，总经理。委托代理人：寿柏良，系公司员工。原告沈玉珍、陈利明诉被告黄继承、俞毓青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由代理审判员陈龙适用简易程序于2017年6月14日、2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告沈玉珍、陈利明及其共同委托代理人高华，被告黄继承、俞毓青到庭参加两次庭审，第三人杭州金凌置业有限公司的委托代理人寿柏良到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告沈玉珍、陈利明向本院提起诉讼请求：判令两被告赔偿原告损失33200元(16.6平方米*2000元/平方米)。事实和理由：两原告与两被告于2014年10月25日签订《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于杭州市××区××街道金××花园小区××单元××室的房屋，合同约定房屋转让总价款656000元，同时约定随房屋转让的设施包含楼下A1号汽车库1个，A1号自行车库1个及原房东所交的所有费用、票据、钥匙等。合同签订后，原告依约支付房屋转让价款，被告于2014年12月17日将上述房屋过户给原告，同时交付相应的附属设施，包含合同约定的汽车库，自行车库等。但是被告在交付汽车库、自行车库时并未出具相应的权利证明，也未有任何发票或者收款收据等。2017年3月19日，原告突然收到第三人的通知，告知原告占用的金凌花园16幢2单元1号储藏间(即房地产买卖合同中约定的自行车库)产权系第三人所有，要求原告最迟于2017年3月22日将储藏间归还给第三人，后第三人强行收回了储藏间，导致原告无法继续使用该储藏间。该储藏间面积16.6平方米，每平方米估价约2000元，总价33200元。原、被告交易房产时的房产总价包含了自行车库的价值，现该自行车库被第三人强制收回，被告不享有该自行车库的所有权，其不能进行转让。被告违法转让的行为给原告造成了实际损失，被告理应予以赔偿。被告黄继承、俞毓青辩称：2007年10月20日，两被告向第三人杭州金凌置业有限公司付清全部房款后购得金陵花园16幢2单元501室房屋并于当日进行了房屋交接。在交接清单中，在车库和储物间后面分别打了X，并同时达成口头协议：“10月20日预付A01车库款10000元，10天内缴齐车库余款41000元（总价51000元），在开具车库发票、移交车库的同时，把车库相连的储物间赠予被告使用。”2007年10月27日，被告缴清车库余款后，杭州金凌置业有限公司当场开具车库发票、当场把16幢A01车库及相连储物间2串钥匙现场试开可行后交付被告。2014年10月，被告通过中介将金陵花园16幢2单元501室房屋和A01车库转让给原告，同时将与车库相连的储物间赠予原告，并完成房屋、车库、储物间3串钥匙等的交接。现第三人杭州金凌置业有限公司强制从原告处收回储物间，无法律依据，被告对此并不负法律责任，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人杭州金凌置业有限公司辩称：第三人从未将金陵花园16幢01号储物间售于被告黄继承、俞毓青，被告黄继承、俞毓青将金陵花园16幢01号储物间售于原告的行为非法。原告和被告签订的《房地产买卖合同》第二条明确：“转让总价含楼下A1号汽车库一个，A1号自行车库一个及原房东所交的所有费用、票据、钥匙。”事实上不存在“A1号自行车库”，金凌花园的储物间编号是16-01、16-02、16-03等，被告也没能提供购买16-01号储物间的票据，且该储物间的原始钥匙至今保留在第三人处，从未将该钥匙移交被告。第三人在2017年2月发现金陵花园16幢01号储物间钥匙被擅自更换，被原、被告双方长期非法占用，给第三人在销售金陵花园16幢01号储物间时带来诸多麻烦。综上，第三人认为金陵花园16幢01号储物间一直是第三人所有，原、被告的行为系对第三人财产的非法占用。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房地产买卖合同》1份，欲证明原告向被告购买金凌花园16幢2单元501室房屋，转让总价包含楼下A1汽车库1个和A1号自行车库（储物间）1个的事实；2.房产证1份，欲证明原告已经购买了合同中约定的房产的事实；3.《告知书》1份，欲证明第三人告知原告金凌花园16幢2单元1号自行车库（储物间）产权为第三人所有，要求原告归还的事实；4.2014年4月21日《情况说明》1份，欲证明第三人未将金凌花园16幢2单元1号自行车库（储物间）卖给被告的事实。经质证，被告对证据1、2无异议，对证据3、4有异议。第三人均无异议。经审查，本院认为，上述证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供《商品房买卖合同》1份、现金缴款单4份（3份系复印件、1份系原件）、商品房交付结算清单1份、销售不动产统一发票1份、业主入伙移交清单1份，欲证明第三人将储物间赠予被告及被告通过中介买卖将储藏间赠予原告的事实。经质证，原告对真实性无异议，但不能证明在购买汽车库时被告向原告赠予储物间的事实。第三人对上述证据的真实性均无异议。经审查，本院认为，上述证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。第三人为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供钥匙1份，欲证明第三人没有卖16楼A1号储物间给被告的事实。经质证，原告对“三性”有异议，不能证明该组钥匙系A1号储物间的钥匙。被告对“三性”有异议，被告在购买房屋时已经收到储物间的钥匙，是第三人的销售人员拿着钥匙打开储物间的门当场给被告看后将钥匙交给被告。经审查，本院认为，鉴于目前状况，已无法确认第三人提供的该组钥匙系案涉储物间的钥匙，该证据对第三人欲证明的对象不具备证明效力，故不予采纳。根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定如下事实：2007年10月20日，被告黄继承、俞毓青与第三人杭州金凌置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：“被告向第三人购买位于金凌花园16幢2单元501号房屋，房屋建筑面积118.2848平方米，单价为2851.17元/平方米，共计价款337250元。”后，被告黄继承、俞毓青按约向第三人杭州金凌置业有限公司支付购房款337250元并支付车库款51000元。被告黄继承、俞毓青支付上述款项后，与第三人杭州金凌置业有限公司办理了金凌花园16幢2单元501号房屋和16#A1号车库的交接手续。同时，与16#A1号车库相对应的储物间（建造在车库对面，中间相隔宽度为一米多的过道）也由被告黄继承、俞毓青进行占有使用。2014年10月25日，原告沈玉珍、陈利明与被告黄继承、俞毓青签订《房地产买卖合同》，约定：“原告向被告购买位于金凌花园16幢2单元501号的房屋，随以上房屋同时转让楼下A1号汽车库1个、A1号自行车库1个及原房东所交的所有费用票据、钥匙。总价款656000元，于合同签订之日起支付106000元作为定金，余款550000元于2014年12月20日前付清。”后，原告按约将上述房款支付给被告，双方于2014年12月17日对上述房屋所有权进行了变更登记，原告同时自被告处获得A1号汽车库及相应储物间的钥匙。2017年3月19日，第三人杭州金凌置业有限公司告知原告沈玉珍、陈利明：“你目前使用的金凌花园16幢2单元1号储藏间产权为杭州金凌置业有限公司所有，为你非法占用，现要求你最迟于2017年3月22日前将此储物间归还我公司，否则我公司将采取强制措施，由此产生的后果，均由你个人承担。”之后，原告未将上述储物间返还第三人，第三人通过自行打开储藏间门的方式将上述储物间予以强行收回。原告向当地公安机关报警，因出警人员认为双方争议属民事纠纷，故未果。另查明，金凌花园小区交付使用后，前期物业管理服务公司由第三人杭州金凌置业有限公司选聘。后经小区业主委员会决定，变更物业管理服务公司。自被告黄继承、俞毓青与第三人办理房屋交接手续以来，该小区物业管理服务公司从未就原、被告非法占有使用案涉储物间事项向第三人进行过反馈和报告。第三人杭州金凌置业有限公司在2017年3月19日通知原告返还储物间前，也从未要求原、被告返还案涉储物间。本院认为：本案的争议焦点是被告黄继承、俞毓青向原告沈玉珍、陈利明出售案涉房屋、车库、储物间时对该储物间是否具有所有权。如被告对储物间享有所有权，其已履行储物间的交付义务，则其无需对储物间被第三人强制收回承担赔偿责任；如被告不享有所有权，导致该储物间被第三人强制收回，则被告应对原告的损失承担赔偿责任。针对此，本院作如下认定：一、在商品房和车库买卖中，商品房、车库是交易的主要对象，交易双方一般会针对商品房和车库分别签订买卖合同，对买卖事实予以确定。而储物间并非交易的主要对象，一般作为商品房和车库的附属物进行处理，交易双方一般不单独针对储物间签订买卖合同。基于储物间的附属物身份，在当地商品房交易市场中，也存在出卖方在出售商品房或车库时，将相应储物间赠予商品房或车库买受人的情形。二、被告在向原告交付商品房时，将包括商品房、车库、储物间的钥匙一并交给原告。被告在庭审中也可以明确说明该储物间的钥匙来源，即第三人销售人员魏徐（音同）当被告面试用车库、储物间钥匙无误后将上述钥匙交给被告。第三人在庭审中亦确认魏徐（音同）曾在第三人处任职。据此可以认定，被告向第三人购买商品房、车库后，自第三人处一并获得案涉储物间钥匙的事实。三、第三人称金凌小区的储物间存在对外销售的情形，其主要销售对象为小区业主。对此，本院在2017年6月14日向第三人委托代理人寿柏良进行调查时，要求第三人向本院提交第三人对外销售储物间的相关凭证，第三人委托代理人寿柏良表示可以提交。但在本案2017年7月3日的第二次庭审中，第三人仍未向本院提交其对外销售储物间的相关证据。四、金凌花园前期物业管理服务公司由第三人杭州金凌置业有限公司选聘，后经小区业主委员会决定进行了变更。被告与第三人之间就金凌花园16幢2单元501号房屋、车库、储物间的交接发生在2007年10月，距离第三人向原告发出要求返还储物间通知的时间将近10年。在此期间，物业管理服务公司对车库、储物间进行管理，但却从未就原、被告非法占有、使用储物间向第三人进行反应，也从未对此进行过相应处理。综上，根据以上查明的事实和庭审调查，结合当地商品房交易的一般习惯，根据证据的高度盖然性原则，本院对被告向第三人购买商品房、车库时一并获得案涉储物间所有权的事实予以认定。被告向原告出售商品房、车库、储物间时，被告事实上享有案涉储物间的所有权，现该储物间虽被第三人强制收回，但该事实与被告无涉。故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。被告的抗辩意见，本院予以采信。第三人的抗辩意见，与本案查明的事实不符，本院不予采信。对第三人强行收回储物间的行为，原告可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告沈玉珍、陈利明的诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由原告沈玉珍、陈利明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员　陈　龙二〇一七年八月二十一日书　记　员　高佳杰 来源：