（2017）粤08民初37号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-29
案件名称
罗敬与湛江市城乡建设实业有限公司、嘉粤集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗敬,湛江市城乡建设实业有限公司,嘉粤集团有限公司,广东正大物业服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民初37号原告：罗敬，男，1969年7月2日出生，汉族，住湛江市霞山区。被告：湛江市城乡建设实业有限公司，住所地湛江市开发区绿华路20号。法定代表人：潘晟，该公司经理。被告：嘉粤集团有限公司，住所地湛江市霞山区椹川大道南168号百合家园C幢一层商场。法定代表人：潘晟，该公司经理。被告：广东正大物业服务有限公司，住所地湛江市开发区绿华路20号。以上三被告的共同诉讼代表人：嘉粤集团有限公司破产管理人。负责人：林峰。委托诉讼代理人：钟永华，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：何爱军，广东信融洋森律师事务所律师。原告罗敬诉被告湛江市城乡建设实业有限公司（下称城乡建设公司）、嘉粤集团有限公司（下称嘉粤集团）、广东正大物业服务有限公司（下称正大物业公司）租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。原告罗敬和被告城乡建设公司、嘉粤集团、正大物业公司的共同委托诉讼代理人钟永华、何爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗敬向本院起诉请求：1、判令三被告赔偿罗敬经济损失40107元；2、根据《租赁合同》第4条第2项，判令三被告拖欠租金按5‰罚息，从2015年1月1日起至本案判决日止；三3、被告负担本次诉讼费用。事实与理由：罗敬于2012年1月30日在吴川蓝湾广场售楼部签下认购书，并支付了3万元订金，认购书为三方合同，分别是罗敬、城乡建设公司、正大物业公司。于2012年2月5日与城乡建设公司签订了《商品房买卖合同》,购买编号2047号商铺，并支付了全部商铺款。但是，城乡建设公司一直不装修，其行为已违反《购房合同》。正大物业公司也不招商和经营商铺。正大物业公司只支付了2013年和2014年两年铺租后，从2015年至2017年的铺租40107元一直未支付给罗敬，其行为已违法《租赁合同》约定，罗敬多次到其公司和嘉粤集团追讨未果，故特向法院提起诉讼。被告城乡建设公司、正大物业公司、嘉粤集团共同辩称：一、本案的案由应定为租赁合同纠纷案。从罗敬提起诉讼的诉讼请求和事实理由看，虽然第一项请求是赔偿经济损失，但第二项请求是按《租赁合同》拖欠租金5‰罚息，从2015年1月1日计至本案判决日止。另外，罗敬陈述的事实理由是要求支付2015年至2017年铺租40107元，与请求经济损失40107元相同。因此，根据罗敬的诉讼请求的标的，实际是要求支付租金，况且数额是一致的。对此，本案的案由更精确一点就是租赁合同纠纷案，法院应定为租赁合同纠纷案。二、本案的《商品房买卖合同》和《租赁合同》应推定为同一天签订。根据罗敬向法院提供的《商品房买卖合同》和《租赁合同》，这两份不同性质的合同只有当事人签字或盖章，而没有签订日期。但从罗敬提供的购商铺《收据》看，城乡建设公司出具的《收据》日期为2012年2月5日，并说明已付清购商铺款，罗敬在起诉状的陈述，合同的签订为2012年2月5日，因此，涉案的《商品房买卖合同》和《租赁合同》应推定为同一天签订，即是2012年2月5日。三、从罗敬与正大物业公司于2012年2月5日签订的《租赁合同》看，该合同违反法律、法规的强制性规定，不受法律保护，且合同尚未实际履行。依照《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定，双方签订的《租赁合同》视为已经解除，请求法院驳回罗敬的诉讼请求。理由如下：1、罗敬与正大物业有限公司签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，不受法律保护。从罗敬向法院提供的证据材料看，罗敬与城乡建设公司于2012年2月5日签订《商品房买卖合同》，购买位于吴川市海港大道西面“××”××号商铺，建筑面积为8.06平方米，套内面积为3.7平方米。双方约定按套内面积计算价格，每平方米单价为27776.7元，总价款为102774元，属一次性付清购房款的优惠价。罗敬声称2013年1月1日至2014年12月31日的租金22560元在其向城乡建设公司购买商铺需支付的购房款中抵扣，实属是子虚乌有。因为在《商品房买卖合同》中双方当事人没有此约定，合同中也不体现有冲减抵扣的条款。至于罗敬与正大物业公司同日签订的《租赁合同》是经开发商介绍，但从法律关系来说，是正大物业公司与罗敬之间产生的商铺租赁关系，与开发商无关。对于正大物业公司与罗敬之间签订的《租赁合同》是否受法律保护的问题，我方认为是不受法律保护的，原因有三：其一，罗敬与正大物业公司签订《租赁合同》签订时，汇景蓝湾楼盘属于在建工程，后来由于城乡建设公司、嘉粤集团、正大物业公司等34家公司于2012年12月12日被法院裁定进入破产重整程序。截止目前，即2017年8月10日汇景蓝湾楼盘尚未取得工程竣工验收。其二，罗敬与城乡建设公司签订的《商品房买卖合同》，双方约定商铺的交付时间为2013年10月1日，但由于城乡建设公司于2012年12月12日被法院裁定进入破产重整程序，在建工程进度缓慢，无法依约定的时间交付商铺使用，又何来“即购即租”呢？商铺尚未交付使用何来出租呢？因此，罗敬与正大物业公司签订的《租赁合同》违反《城市房屋租赁管理办法》第6条：“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”的规定。况且，出租涉案房屋是一种处分行为，罗敬至今根本未取得对租赁物的处分权，双方签订的租赁合同属于无权处分行为，依据《中华人民共和国合同法》第51条规定，涉案租赁合同为无效合同。其三，不管是售后返租还是购后出租都涉及产权的转让。根据物权法规定，不动产物权的转让自记载于不动产登记簿时发生效力。从罗敬向法院提供的证据看，罗敬目前不能出示其商铺的产权证，依据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，罗敬与正大物业公司签订的《租赁合同》不受法律保护。2.罗敬与正大物业公司签订的《租赁合同》尚未实际履行，正大物业公司依法不承担违约责任。一方面，从罗敬与城乡建设公司签订的《商品房买卖合同》看，双方没有售后返租或购后出租的租金是从购房款中抵扣的条款规定。另一方面，虽然《租赁合同》记载2013年2014年租金22560元从购房款中冲减，但购房合同没有体现冲减的事实。第三方面，自租赁合同签订以来，出租人未履行交付义务。承租人未支付过租金，属于双方未实际履行的合同。第四方面，租赁物交付不能，自不产生违约责任（罚息）。涉案的租赁物至今尚未竣工验收，根本不符合法律上交付的条件，实际上开发商也未将租赁物交付给罗敬，罗敬根本不可能将商铺交给正大物业公司使用，而正大物业公司也根本不可能根据涉案租赁合同约定自2013年1月1日开始享有租赁物的使用和收益的权利。所以依据《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求之规定。”显然，正大物业公司依法不承担违约责任。3.罗敬与正大物业公司签订的《租赁合同》依法视为已经解除。2012年12月12日，湛江市中级人民法院裁定宣告嘉粤集团有限公司等34家公司进入破产重整程序（即包括城乡建设公司、嘉粤集团、正大物业公司），在企业重整期间，城乡建设公司和正大物业公司及其合同相对方当事人均没有向管理人反映和提出商品房售后返租和购后出租的情况，更没有提出继续履行《租赁合同》的事宜。对此，依据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同”的规定，罗敬与正大物业公司签订的《租赁合同》自2013年3月已经解除。四、罗敬诉称城乡建设公司违反《购房合同》附件3的规定不能成立。根据罗敬与城乡公司签订的《商品房买卖合同》第十三条：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定内容，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即“按附件三的标准修复”。但涉案的《购房合同》标的物目前尚未竣工验收，城乡建设公司也未将标的物交付给罗敬使用，是否符合附件三的标准尚未定论，又何来违反《购房合同》附件三呢？另外，根据合同的附件三应是合同的补充内容，而这一补充内容没有双方当事人签字确认，那么更谈不上违反合同附件三的规定。因此，罗敬诉称城乡建设公司违反《购房合同》附件三不能成立。五、罗敬请求嘉粤集团承担连带责任没有法律依据。从罗敬向法院提供的证据看，嘉粤集团与罗敬没有产生任何法律关系，也就是双方没有产生权利和义务关系，虽然嘉粤集团等34家关联公司破产重整，但34家公司依照公司法是相互独立的法人单位，财务独立，财产独立，是实行自主经营、自负盈亏的有限责任公司。依照公司法规定各自以自己的财产对外承担民事责任。因此，罗敬请求嘉粤集团承担连带责任没有法律依据。综上所述，罗敬的诉讼请求没有法律依据，城乡建设公司、嘉粤集团、正大物业公司请求法院驳回罗敬的全部诉讼请求。原告罗敬围绕诉讼请求依法提交了《蓝湾商业广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《商铺认购发票》、建行刷卡收据、办证费《收据》等证据，以证明罗敬已购买城乡建设公司商铺并将商铺出租给正大物业公司，正大物业公司也已支付两年租金。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年1月30日，城乡建设公司、正大物业公司与罗敬签定《蓝湾商业广场商铺认购书》，认购书主要约定：一、罗敬认购城乡建设公司位于吴川市海滨街道海港大道西面（与创业路交界处）蓝湾商业广场第2层2047号铺位，面积8.06平方米，认购价136233元。罗敬同时支付定金3万元（在签订商品房买卖合同后作为合同价款之部分）；二、付款方式，签定本《认购书》后3日内，罗敬应于2012年2月1日前付清总房款，即102774元，同时签订正式《商品房买卖合同》；十、为了保障本物业商场的经营和管理罗敬在签署《商品房买卖合同》同时必须委托城乡建设公司指定的正大物业公司在项目开业时起代为经营五年并向正大物业公司收取相应的租金，租期从2013年1月1日至2017年12月31日止。正大物业公司按罗敬该物业成交金额比例向罗敬支付租金；租金首二年（各按成交价的9%)合共18%做为前二年租金（含税）一次性支付给罗敬（该租金在罗敬向城乡建设公司购买该物业须支付的总金额人民币22560元中采用抵扣的方式一次性冲抵)；第三年、第四年（各按成交价的10%)和第五年（按成交价的12%)的租金按年支付方式扣除有关税费后于每年的1月31日前支付给罗敬。五年期代经营租赁期满后，罗敬可继续委托正大物业公司为经营或自行处理，但必须符合本项目统一经营管理及商业物业管理的相关规定。按以上约定，首二年租金收益从楼款内扣除，罗敬现应付楼款人民币102774元(该金额将做为该商铺《商品房买卖合同》的成交价格，并注明该物业交付使用时间为2013年10月1日）。正大物业公司在2015年1月31日向罗敬支付第三年租金，第四年、第五年租金逐年于每年的1月31日前支付。《认购书》签订当日罗敬支付了3万元定金。2012年2月5日，城乡建设公司与罗敬签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：第三条：城乡建设公司将位于吴川市海滨街道海港大道西面（与创业路交界处）蓝湾商业广场第2层2047号铺位，面积8.06平方米（套内建筑面积3.7平方米），以27776.76元／每平方米,总金额为102774元出售给罗敬。约定交房日期为2013年10月1日。第十三条：城乡建设公司关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买卖人有权要求出卖人按照附件三的标准修复处理。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件三主要约定装修标准。附件四：《合同补充协议》，主要约定：为了保障本商场整体的经营和管理，买受人在购买该商铺后须委托正大物业公司经营管理，买受人在签署本合同并按本合同约定时间交付应缴款项后，同时与正大物业公司签署《租赁合同》及《前期物业管理服务协议》，租期从2013年1月1日起2017年12月31日止。2012年2月5日，罗敬（甲方）与正大物业公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定如下：1、合同标的。甲方将其拥有的价值人民币125334元整的吴川市海滨街道海港大道西面（与创业路交界处）蓝湾商业广场第二层2047号铺位出租给乙方，该物业建筑面积为8.06平方米（含公摊面积）。2、租赁期限及乙方租权。租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止（共五年)。3、租金及支付方式。第一年：2013年1月1日至2013年12月31日，每年租金11280元（即该商铺总价的9%);第二年:2014年1月1日至2014年12月31日，每年租金11280元（即该商铺总价的9%);第三年：2015年1月1日至2015年12月31日，每年租金12533元（即该商铺总价的10%);第四年：2016年1月1日至2016年12月31日，每年租金12533元（即该商铺总价的10%);第五年：2017年1月1日至2017年12月31日，每年租金15041元整（即该商铺总价的12％)。4、支付方式。乙方须向甲方支付的第一年和第二年（2013年1月1日至2014年12月31日）的租金共计22560元，在甲方向城乡建设公司购买该商铺须支付的总金额人民币125334元中采用抵扣的方式一次性冲抵；乙方须向甲方支付的第三至第五年的租金在2015年1月起向甲方逐年支付，在当年1月30日前乙方扣除有关税费后以银行转账形式存入甲方指定银行账号。5、违约责任。甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同。给乙方或商场实际经营造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。若甲方原因导致合同无法继续履行，甲方应赔偿该年度租金10%作为违约金，并承担所有应由乙方承担的赔偿责任；乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。2012年2月5日，罗敬向城乡建设公司交付了购房款72774元和8222元办证费。2015年8月21日，城乡建设公司向罗敬交付了购房税务发票（102774.6元）。另查明，本院于2012年12月12日裁定受理包括正大物业公司和城乡建设公司、嘉粤集团在内的共34家公司的破产重整申请，并宣告嘉粤集团等共34家公司进入破产重整程序。本院认为：本案是租赁合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的焦点问题如下：一、关于双方订立的《租赁合同》是否合法有效的问题；二、关于《租赁合同》是否实际履行以及是否已解除的问题。关于双方订立的《租赁合同》是否合法有效的问题。原、被告于2012年2月5日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人本应按照约定履行自己的义务。关于《租赁合同》是否实际履行以及是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案《租赁合同》约定的租赁期限是从2013年1月1日起开始，故根据上述法律规定，原告罗敬作为出租人应在2013年1月1日将租赁物即涉案的2047号商铺交付给被告正大物业公司使用。但从原告罗敬在起诉状中所主张的事实可知，原告罗敬所出租的2047号商铺是由原告罗敬与被告城乡建设公司签订合同所购买，双方在该合同中约定的商铺交付时间是2013年10月1日。而由于本院于2012年12月12日裁定受理包括正大物业公司和城乡建设公司在内的共34家公司的破产重整申请，并宣告包括正大物业公司和城乡建设公司在内的共34家公司进入破产重整程序，故尚未到城乡建设公司交付商铺约定时间时，城乡建设公司已进入破产重整程序，正大物业公司也同时进入破产重整程序。也即是说，在本案原、被告签订的《租赁合同》还没开始履行时，正大物业公司已进入了重整程序。从本案现有的证据来看，原告并没有提交证据证明在城乡建设公司和正大物业公司进入破产重整程序后，其将涉案的2047号商铺交付给原告或被告正大物业公司占有使用。由此可见，原告并没有履行其作为出租人应履行的交付租赁物的义务，故双方签订的《租赁合同》并没有实际履行。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，由于法院在2012年12月12日受理正大物业公司破产申请时《租赁合同》尚未实际履行，故该合同是继续履行或解除应由正大物业公司管理人决定，而本案并没有证据证明正大物业公司管理人通知原告罗敬继续履行《租赁合同》，故《租赁合同》实际上已于2013年2月12日解除。综上，原告罗敬在双方签订的《租赁合同》并没有实际履行且已于2013年2月12日解除的情况下，现要求被告正大物业公司支付2015年和2016年的租金40107元及逾期利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗敬的诉讼请求。案件受理费802.67元，由原告罗敬负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审判长 杜友裕审判员 李建明审判员 王 瑾二〇一七年八月二十一日书记员 陈 韵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。 微信公众号“”