（2017）新7101民初247号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-03-22
案件名称
乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地与郭怀江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地,郭怀江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
乌鲁木齐铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）新7101民初247号原告：乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地，组织机构代码：79225447-0，住所地新疆乌鲁木齐市经济技术开发区中枢南路。负责人：戴宏，该机构主任。委托诉讼代理人：杨耀军，新疆银石律师事务所律师。被告：郭怀江，男，1965年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市。原告乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地（以下简称乌铁局职工教育基地）与被告郭怀江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告乌铁局职工教育基地的委托诉讼代理人杨耀军、被告郭怀江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乌铁局职工教育基地向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空安康路二楼2号、12号房屋，恢复房屋原状后交还房屋；2、被告支付2016年1月1日起至房屋腾空之日的租金损失（其中2016年1月1日起至2018年12月30日间的租金为43200元（600元/间/月×2间×36个月）；3、被告支付2016年、2017年、2018年的暖气费5610元（85平方米×22元/平方米/年×3年）；4、被告赔偿违约金2880元（依据合同第十条约定，按年租金的20%支付违约金，14400元×20%=2880元）；5、被告承担律师费3000元；以上合计54690元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告继续将安康路二楼2号房屋、12号房屋租赁给被告，房屋总面积85平方米。被告在合同期内既未支���房租也未支付暖气费。合同到期前，原告通知被告续签合同，但被告既不续签合同，也不交还房屋，还欠付租金等。被告的行为违反《房屋租赁合同》的约定，致使原告无法将本案所涉商铺正常出租并获取相应的租金利益，为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告支付2016年1月1日起至2017年7月31日止的租金22800元（600元/间/月×2间×19个月）；2、判令被告支付2016年的暖气费1870元、2017年半年的暖气费935元，合计2805元；3、判令被告支付违约金2880元（14400元×20%）；4、判令被告赔偿律师费3000元。以上合计31485元。被告郭怀江答辩称，对原告主张的租金22800元及2016年的暖气费1870元予以认可；2017年的暖气费尚未发生，故不应支付；没有付租金是由于双方此前一直在协商调减租金，故事出有因，非故意违约，因此违约金及律师费不应承担；此外，在租房时向原告交付了10000元的保证金，应折抵租金。原告乌铁局职工教育基地围绕其诉讼请求提交了《自住房屋租赁合同》一份，以证明原告与被告郭怀江签订租房合同，合同中对租期、租金、暖气费以及被告违约时应承担的违约金及律师费的支付方式和金额进行了明确的约定，原告诉请主张的各项的数额均依照合同约定计算得出。经质证，被告对该合同的真实性予以认可，对原告主张的证明问题亦予以认可。本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，原、被告双方签订《自住房屋租赁合同》，约定，原告继续将安康路二楼2号房屋、12号���屋租赁给被告，两间房屋总面积为85㎡，租期为2016年1月1日至2016年12月31日，租金为每间每月600元，2间房屋全年的租金共计14400元；被告须缴纳房屋押金、安全协议保证金各5000元；暖气费由原告方代收代缴。缴费标准为22元/㎡·年，2间共计85㎡，暖气费合计1870元。同时还约定，如违反合同约定，应按年租金的30%承担违约金，如因违约发生纠纷，还应承担全部诉讼费及对方3000元律师费。此后，被告缴纳了租房押金及保证金共计10000元，并继续租住该两间房屋。但租赁期内，被告未向原告支付2016年度的租金及暖气费。合同到期后，被告亦未按要求与原告续签合同。至2017年7月，被告因吸毒被公安机关强制隔离戒毒，后经协商，被告委托其表哥于2017年7月31日将房屋腾空并交还给原告，但欠付的租金及暖气费等至今未付。本院认为，原、被告双方签订的《自住房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约定将2间房屋交付被告占有使用，故被告应按合同约定支付租金等相关费用。现被告对其应支付原告租赁期间（2016年1月1日-2016年12月31日）及租赁期满后继续占用房屋期间（2017年1月1日-2017年7月31日）的租金共计22800元的事实没有异议，本院予以确认。关于暖气费，被告对其欠付原告2016年暖气费1870元的事实没有异议，本院予以确认。对于2017年半年的暖气费935元，被告以尚未发生为由认为不应支付。本院就此认为，案涉房屋的实际租赁期限为2016年1月1日-2017年7月31日，被告实际享受的供暖期间为2016年1-4月、10-12月及2017年1-4月。而根据生活经验，每年的供暖期为当年10月15日至次年4月15日。可见，2016年年初及��末的供暖时间可以构成一个完整的供暖期，被告2016年缴纳的暖气费实际仅涵盖其当年年初及年末供暖的费用。而2017年1-4月也有供暖，故被告应支付相应的暖气费，原告要求被告承担2017年半年的暖气费935元的请求与事实相符，本院予以支持。对被告所提2017年暖气费尚未实际发生不应支付的意见，本院不予采纳。关于违约金及律师费，原告自愿要求被告按年租金的20%（合同约定为30%）承担违约金2880元及律师费3000元未超过双方合同约定的数额，本院予以支持。综上，被告应向原告支付房屋租金22800元、暖气费2805元、违约金2880元、律师费3000元，合计31485元。因原告持有被告缴纳的押金及安全保证金10000元，现双方房屋租赁合同关系已解除，该款原告应退还被告。双方之间互负的债务相互折抵后，被告还应向原告支付21485元（31485元-10000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告郭怀江应于本判决生效之日起十五日内一次性向原告乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地支付租金等21485元；二、驳回原告乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1167.24元，减半收取583.62元（原告已预交），由原告乌鲁木齐铁路局职工教育培训基地负担247.63元，被告郭怀江负担335.99元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输中级法院。审判员 段新瑞二〇一七年八月二十一日书记员 罗明晶 来自