（2016）鲁0103民初3721号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-11-07

案件名称

孙青、刘文娟与济南东方之韵餐饮娱乐有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市市中区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙青,刘文娟,济南东方之韵餐饮娱乐有限公司,济南东韵钱柜餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2016）鲁0103民初3721号原告：孙青，女，1969年1月28日出生，汉族，住济南市。原告：刘文娟，女，1969年1月16日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：杜慧，北京大成（济南）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：管勇韬，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：济南东方之韵餐饮娱乐有限公司，住所地济南市。法定代表人：张萍，经理。委托诉讼代理人：齐放，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志高，山东佑启律师事务所律师。被告：济南东韵钱柜餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙强，执行董事。委托诉讼代理人：张芳芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张振华，山东府前律师事务所律师。原告孙青、刘文娟与被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司、被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人杜慧、管勇韬、被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司法定代表人张萍的委托诉讼代理人齐放、被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司法定代表人孙强的委托诉讼代理人张振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙青、刘文娟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》于2016年4月2日起解除；2、两被告返还房屋并将房屋恢复原状（按照购房合同及房产证中分户图所载明的区域、面积及列明的户与户存在隔墙、地面为水泥地面、墙面为乳胶漆，并且能够通过消防验收，达到商品房买卖合同中S区交房标准）；3、两被告支付欠交的2015年10月至2016年4月2日的房屋租金16356元；4、两被告支付滞纳金，以16356元为基数，自2016年4月3日起至本判决生效之日止，按照日万分之五的标准计算；5、两被告支付房屋占有使用费，自2016年4月3日起至交还房屋之日止，按照每月租金2726元的标准计算。事实和理由：原告与两被告签署《房屋租赁合同书》，约定由两被告共同承租原告所有的鲁能泰山广场商铺，租期自2007年10月1日至2019年9月30日，作为东方之韵经营使用。合同约定租金及支付方式为按月支付，租金每年递增百分之三。签署合同后，原告依约向被告交付房屋，然而至2015年8月份以后，两被告即开始拖欠原告租金，原告多次催要两被告以种种理由拒绝支付。2016年1月31日，鲁能泰山广场业主就被告的违约行为召开业主大会，决议委托四位代表代理处理与被告的租赁纠纷。2016年2月22日，四位业主代表原告在内的S区整体业主前去向被告下发催告履行通知，要求被告履行合同支付租金。然而被告仍未能履行合同向原告支付租金。2016年4月2日，业主代表原告在内的S区整体业主向被告下发了解除合同通知书。根据《合同法》第94条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；以及第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，有权解除合同。《合同法》第96条规定，第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。综上，被告存在严重违约，经多次催告不能按约履行合同，原告已授权他人向被告下发催告通知及解除通知，双方之间的《租赁合同书》已经解除，两被告应立即腾房并与原告办理交接手续，返还原告房屋、恢复原状、支付拖欠的房租并承担原告全部损失。为维护合法权益，诉至法院。被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司辩称：原告诉称与我方订立房屋租赁合同没有事实依据，其依据合同向我方主张支付租金及违约金等没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司辩称：我方租用原告的商铺经营量贩式KTV，自2013年年底开始出现亏损，营业收入已不够支付员工工资和房租等相关费用。在此情况下，我方的营业收入优先支付租金，不足部分我方靠借钱支付，到2015年8月，经营情况不见好转，我方已无力支付房租。期间我方曾联系商铺业主代表协商降低租金事宜，2016年2月我方曾与部分业主达成解决纠纷的方案，由于没有得到全体业主的同意没有实施。2016年4月，我方收到以陈厚良等四位业主代表签名的“关于解除租赁合同的通知书”，收到通知书后，我们双方曾见面商谈商铺交接事宜。5月初，受业主委托的杜律师通知我方要求我方给各位业主发一份书面确认书，我们将69份请求业主确认解除合同和交接房屋时间的“解除租赁合同确认书”交给杜律师，至今没有收到经业主签字确认的“解除租赁合同确认书”。在部分业主到我方处索要租金的情况被电视台曝光后，加上其他原因，我方已无法经营，没有支付租金的资金来源。原告诉状中陈述的事实与理由属实，认可合同自2016年4月2日起解除；同意返还房屋，但原告提交的证据无法证实与我方租赁交接时的状态，我方同意按照现状返还房屋；认可欠付租金的数额，但无力支付；认可滞纳金的数额，但无力支付；同意支付截止至2016年4月30日止的房屋占有使用费，因为在原告向我方发出解除合同通知后要求我方对此予以确认，我方发出确认书后，原告签收但未回复，导致我方无法确定房屋返还时间，因此2016年4月30日之后产生的房屋占有使用费我方不应承担。本院经审理认定事实如下：位于济南市房屋的所有权人为两原告。两原告（出租方）与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司（承租方）曾签订《房屋租赁合同书》一份，约定两原告将上述涉案房屋出租给被告作为东方之韵经营使用，租赁期限截止至2019年9月30日。合同约定了租金标准及递增方式；约定合同终止前被告将房屋恢复原状至装修前原状；约定被告逾期支付租金应按日0.5‰的比例支付滞纳金；因被告原因致使租赁合同提前终止的，被告需向原告支付等同于当年租金的违约金。2015年10月8日，被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司向原告孙青补交了2015年9月的房屋租金2726元，之后开始拖欠房屋租金。在本案审理过程中，两原告提交了另外5位业主签订的《房屋租赁合同书》，主张自己与被告签订的《房屋租赁合同书》内容与其他业主的合同约定内容一致，合同书首页抬头处打印的承租方名称为“济南东方之韵餐饮娱乐有限公司”，抬头处及落款处加盖“济南东韵钱柜餐饮管理有限公司”的公章。两原告欲证实合同签订前是由被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司与各商铺业主商谈租赁事宜，并由被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司当时的法定代表人张亮签字，虽然落款由被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司加盖了公章，但应认定被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司的盖章行为是与被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司共同承担责任，虽然在签订合同时两被告的法定代表人均是张亮，但当时业主只知道张亮是被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司的法定代表人。被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司对此不予认可，称该5份合同是其他业主签订的，与本案没有关联性，合同记载的事项是由业主与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司最终商定，并由被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司加盖公章予以确认，基于合同相对性，我方并非合同的签订主体。被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司对于合同的真实性无异议。在本案审理过程中，两原告提交了照片、网络页面截图、3店通用团购使用券，欲证实包括原告所有的涉案商铺在内的S区商铺一直由被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司经营使用，对外宣传名称为东方之韵KTV分店省体育中心店；提交了两被告的工商登记资料，欲证实2006年9月20日被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司的法定代表人变更为张亮，被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司的注册地为文化东路55号，经营范围为卡拉OK娱乐服务，2006年6月7日张亮发起成立了被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司，被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司的法定代表人为张亮，注册地为文化东路55号，营业范围也有卡拉OK娱乐服务；提交了建设项目环境影响报告表，欲证实被告承租后将包括原告商铺在内的整个S区进行了拆建，将63个商铺拆建为44个包间，建设目的是为了新上东方之韵KTV项目。原告提交上述证据欲共同证实两被告的注册地一致、法人一致、财务混同、经营混同，应当共同对原告承担责任。两被告对此均不予认可，被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司称上述证据与本案所涉房屋租赁合同没有关系，即使双方存在合作事项也与房屋租赁无关，两被告为独立法人单位，住所信息、营业信息均独立，不能证实房屋租赁合同的签订主体是我方，建设项目环境影响报告表中记载的2004年5月1日被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司投资成立了被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司与事实不符，根据营业执照显示被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司是2003年9月成立，投资股东为山东国际投资管理有限公司和优秀媒体（香港）投资管理有限公司。被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司称上述证据与本案无关，本案系房屋租赁合同纠纷，与谁在房屋处经营没有关系，被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司是外商投资企业，与我方的企业性质不同，不存在公司混同的情况；我方的成立时间是2007年8月8日，但建设项目环境影响报告表中记载我方于2004年5月1日投资成立被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司与事实不符，营业执照也显示我方的营业场所是市中区经十路124号鲁能泰山广场S区，且该建设项目环境影响报告表最后一页的委托书载明该“东方之韵KTV”项目的委托方为我方。在本案审理过程中，两原告还提交了“会议纪要”一份，欲证实涉案商铺租赁协议签订前后，与业主商讨租赁事宜、签订租赁事宜及承租经营的均为被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司。“会议纪要”的内容为：“时间：2007.9.810:30地点：鲁能泰山广场会议室主题：关于东方之韵项目签约进展及下步工作开展的会议会议决定：1、于2007.9.11试动工，以此敦促个别业主尽快签约。2、于2007.9.13支付装修押金正式开工。与会业主签字确认：尹大威高莉杜ＸＸ王慧东方之韵负责人签字确认：张亮”。被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司称没有见过此份“会议纪要”，对其真实性无法确认，最初商谈租赁房屋时是由张亮出面商谈，但最终公司没有通过租赁涉案房屋事宜，也就没有与业主签订租赁合同，之后是由被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司与各位业主商谈达成一致后签订租赁合同并承租使用房屋进行经营，合同的相对方为被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司与各位业主，我方与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司均为独立法人企业，在主体上、财产上均独立，不存在混同。被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司对于“会议纪要”的真实性予以认可，称张亮在向被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司股东汇报商铺租赁事宜时，公司的外资股东不同意，最终被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司没有与业主签订租赁合同，而是由我方与业主商谈后达成了租赁意向并最终签订了租赁合同，合同的相对方是我方与各位业主，我公司与被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司均为独立法人企业，可能在经营上有联系，但在主体上、财产上均独立，不存在混同。以上事实，由房产证、房屋租赁合同书、照片、网络截图、团购券、工商登记资料、建设项目环境影响报告表、会议纪要及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案中，虽然两原告提交了其他业主签订的租赁合同欲以证实在部分签订的合同承租方处打印有“济南东方之韵餐饮娱乐有限公司”的名称，合同落款处有该公司法人张亮签字，涉案租赁合同相对方应为原告与两被告，但租赁合同的落款处，以及在打印的“济南东方之韵餐饮娱乐有限公司”名称处均加盖的被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司公章，且两原告也认可在合同签订时两被告的法人均为张亮，在无相关授权委托的情况下，无法认定张亮的签字行为系代表被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司所实施，故对两原告的此项主张，本院不予采纳，应认定涉案《房屋租赁合同书》的相对方为两原告与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。两原告与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因两原告与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司均认可涉案的《房屋租赁合同书》已于2016年4月2日解除，故对两原告要求确认该合同于2016年4月2日解除的主张，本院依法予以支持，合同解除后，被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司应将涉案房屋返还两原告，虽然两原告要求在返还房屋时应恢复房屋原状（按照购房合同及房产证中分户图所载明的区域、面积及列明的户与户存在隔墙、地面为水泥地面、墙面为乳胶漆，并且能够通过消防验收，达到商品房买卖合同中S区交房标准），但因两原告并未提供证据证实与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司交接涉案房屋时的房屋状态，且在未取得建设、消防等相关部门的规划、准建审批的情况下亦不具备对房屋恢复原状的施工条件，故对两原告要求恢复房屋原状的主张，本院依法不予支持。因系被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司未按约支付房屋租金导致合同无法继续履行而解除，被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司应对此承担相应的违约责任，现两原告要求被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司支付欠交的房屋租金16356元，合法有据，本院依法予以支持。关于滞纳金。本院认为，两原告的此项主张应为逾期支付租金的违约金，因被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司逾期未支付房屋租金，现两原告要求被告支付以欠付金额16356元为基数，自2016年4月3日起至本判决生效之日止，按照日万分之五的标准计算的违约金，合法有据，本院依法予以支持。关于房屋占有使用费。本院认为，虽然被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司辩称向两原告发出的解除租赁合同确认书未收到回复，无法确定房屋返还时间，故仅需支付截止至2016年4月30日的房屋占有使用费，但被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司对其主张并未提供证据予以证实，故对此项抗辩理由，本院不予采纳，合同解除后，被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司应将房屋返还两原告，但至今房屋仍由被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司占有使用，现两原告要求被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司支付自2016年4月3日起按月租金2726元的标准计算的房屋占有使用费，合法有据，本院依法予以支持，但房屋占有使用费的计算截止时间至本判决生效之日止为宜。关于被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司应否承担责任的问题。本院认为，虽然两原告主张两被告系关联公司，存在人格混同，被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司亦应承担相应责任，但根据庭审查明的事实及证据材料显示，两被告均为独立的法人企业，企业类型不同、注册地址不同、经营范围不同、股东范围不同，无法证实两被告存在混同，故对两原告要求被告济南东方之韵餐饮娱乐有限公司在本案中承担责任的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告孙青、刘文娟与被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》自2016年4月2日起解除。二、被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市房屋返还原告孙青、刘文娟。三、被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙青、刘文娟房屋租金16356元。四、被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙青、刘文娟逾期支付租金的违约金（滞纳金），以16356元为基数，自2016年4月3日起至本判决生效之日止，按日万分之五的标准计算。五、被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙青、刘文娟房屋占有使用费，自2016年4月3日起至本判决生效之日止，按月租金2726元的标准计算。六、驳回原告孙青、刘文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告济南东韵钱柜餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　李　钧人民陪审员　　乔永欣人民陪审员　　关晓军二〇一七年八月二十一日代理书记员　　孙　靖来源：百度搜索“”