（2017）粤01民终13565号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-08-31
案件名称
广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东省广物控股集团有限公司,广州百通房地产代理有限公司,林颖熠
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13565号上诉人（原审被告）：广东省广物控股集团有限公司，住所地广州市越秀区北较场横路12号。法定代表人：方启超，职务：董事长。委托代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州百通房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区北较场横路12号物资大厦420房。法定代表人：李达贤，职务：总经理。委托代理人：杨俊，广东三民律师事务所律师。委托代理人：王福胜，广东三民律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林颖熠，女，1994年7月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广东省广物控股集团有限公司（下简称广物公司）、广州百通房地产代理有限公司（下简称百通公司）因与被上诉人林颖熠建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初19585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广物公司上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回林颖熠一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由林颖熠承担。事实与理由如下：一、本案案由认定错误，本案案由应为相邻通行权纠纷，一审判决适用法律错误。林颖熠认为百通公司在202商铺正门通道外加装的铁闸门等阻碍了其及租户在202商铺的通行，诉请一审法院拆除铁闸门等，且林颖熠亦是以相邻权纠纷提起诉讼(一审传票记载的案由为相邻权纠纷)，故本案应当属于《民事案件案由规定》第四十七条规定的相邻关系纠纷中的相邻通行纠纷。因此，一审判决适用建筑物区分所有权纠纷相关法律法规，属于适用法律错误。二、取得物权是提起相邻权诉讼的前提，林颖熠未取得涉案202商铺的物权，依法无权提起相邻纠纷诉讼，一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条的规定，相邻权是基于物权而形成的权利，物权是相邻权的基础和前提，未取得物权，则其基于物上的权利并不存在。林颖熠与某利房地产（集团）股份有限公司（下简称某利公司）虽订立了房屋买卖合同，但并未办理不动产过户登记手续(据202商铺查册表显示，林颖熠并非202商铺的权属人)。因此，依据物权法的有关规定，林颖熠的购买行为并不导致物权的变动，林颖熠并非202商铺的权属人，故其基于物上的权利并不存在，无权就相邻法律关系起诉，依法应予以驳回。三、加装安全门部位属于广物公司专有部分，并非共有部分，广物公司行为与林颖熠无涉。一审判决认定该部位属于专有部位，属认定事实错误，适用法律错误。广物公司与某利公司于2012年6月21日订立《商品房买卖认购书》，约定：“第一条买卖标的为甲方开发建设的位于广州市珠江新城兴国路21、23号‘保利中达广场’2号楼，按本项目预测绘报告，买卖标的办公部分建筑面积38634平方米，车位335个（具体范围以附件2本项目附图所示为准)。”据附件2项目附图2号楼二层平面图显示，林颖熠诉称广物公司加装安全门的部分属于广物公司专有，并非共有部分。此外，林颖熠一审中提交的某利物业公司（下简称某利物业公司）出具的《关于保利中达广场2号楼202商铺遗留问题情况说明的函》载明“保利中达广场2#楼202商铺收楼时发现铺位置在2#楼2楼左侧，位于广物公司专属内，因2#楼±0.O以上属广物公司专属部分”，也印证了加装安全门部分属于广物公司专有部分。四、相邻通行权的行使应以必要为限，加装安全门后林颖熠仍有数条通道通行。一审判决认定加装行为影响了林颖熠通行权，并判令拆除，属于认定事实和适用法律错误。不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地，但根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，他人因通行等必须利用或进入其土地的，不动产权利人应当提供必要的便利。广物公司在自己专有部分加装安全门(并未完全封死)后，林颖熠仍然可以通过二层的手扶电梯出入，并非“完全无望通过扶手电梯进出202商铺”。此外，林颖熠202商铺西南方有门直接与楼梯相通，林颖熠上下楼极为便捷，此路径也远短于通过扶手电梯上下楼。而且，从实际合理性角度而言，202单元的顾客也不可能经过二层大堂进出202单元，因为202单元与一楼的相应单元是临街铺位，其作为商业使用，顾客至202单元消费不可能从一楼大堂乘坐扶手电梯上至二楼大堂,再左转步行几十步从202南面消防门(林颖熠所称的正门，实则为一米左右的消防门)进入。况且一楼大堂是办公区域，任何人进入都得接受物业保安询问、检查，为了消费方便没有顾客愿意接受这样的进出检查程序。因此，广物公司在林颖熠消防门附近加装安全门既未导致林颖熠通道减少，实际上也不影响202商铺的正常出入。五、林颖熠一审时并未举证证明二楼大堂属于其享有的共有部分。虽然根据穗规验证(2015)512号二层平面图，二楼大堂涉案位置N轴处没有间隔墙，但是该图也不能证明二楼大堂就属于林颖熠应享有的共有部分。林颖熠一审提交的202商铺的购房合同第四条第四款并未约定分摊面积是否包括二楼大堂面积，且林颖熠一审并未对此进一步举证证明。林颖熠既然认为包括涉案加建部分在内的二楼大堂属于共有部分，并基于此主张请求拆除二楼大堂北侧新设的铁架幕墙，则其必须证明“二楼大堂属于共有部分”，否则其主张不成立。虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“通道、楼梯、大堂、避难层”属于共有部分，但是这仅仅是一般概念，具体到不同建筑物，根据其区间功能规划、设置，也并非任何一个专有业主都对任何一层的“通道、楼梯、大堂、避难层”享有共有权利。目前也未有任何主管部门明确答复或认定，本案二楼大堂属于202商铺权利人享有的共有部分。此外，至今没有证据证明林颖熠就二楼大堂其所主张的共有部分缴纳过物业管理费，由此也可反证林颖熠对于二楼大堂不享有任何的共有权利。六、退言之，即便在共有部分加装安全门，因案涉写字楼三分之二以上业主认可该行为，符合《中华人民共和国物权法》等法律规定，林颖熠依法应当接受该改建行为。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定决定建筑物的改建行为等的条件是经过三分之二以上业主同意，并未规定必须要通过业主大会的表决，也未要求报建等程序。广东省某产业(集团)有限公司(下简称某产公司)是广物公司下级公司，是保利中达广场2号楼全部写字楼的业主，其代表了238套单位约38634平方业主的业主意思。因此，某产公司作为保利中达广场2号楼三分之二以上业主有权决定对物业的进行改建。林颖熠多次与某产公司及广物公司沟通安全门加建事宜，某产公司以书面、口头及实际行为等方式表明同意该改建行为。一审判决认为中达广场业主未就二楼的改建行为通过业主大会的表决，并未经过合法报建，因此损害了林颖熠和合法权益，属于适用法律错误。相反，代表三分之二以上业主的某产公司同意案涉改建行为，因此林颖熠依法应当接受该改建行为。百通公司述称：同意广物公司的上诉请求。百通公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回林颖熠的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由林颖熠承担。事实与理由如下：一、林颖熠并非涉案202号商铺业主，并非本案原审适格原告。因此，本案原审应当驳回林颖熠的起诉；二、假设林颖熠主体适格，林颖熠的诉请也无事实与法律依据，具体分析如下：其一，二楼大堂是写字楼各业主的共有部分。某利公司所开发的保利中达广场2号楼的二楼以上为写字楼区域，一楼是商铺。商铺区与写字楼区的功能以及进出都有所区分，三楼及三楼以上的写字楼商品房都作为专有区域出售，二楼大堂是写字楼各业主的共有部分。广物公司于2012年6月21日与某利公司订立《商品房买卖认购书》，认购了保利中达广场2号楼的所有办公部分(即所有的写字楼商品房，面积38634平方米)以及车位335个。经认购书双方同意，变更为由某产公司与某利公司就所有的写字楼商品房(共238套)分别签订了具体的《广州市商品房买卖合同》，就335个车位也分别签订了具体的《车位销售合同》，购买了上述所有写字楼及车位。某产公司成为保利中达广场2号楼所有写字楼的共同且唯一的业主。因为某产公司购买的是所有写字楼商品房供集团总部及部分下属企业办公(目前对所有的写字楼称为“广物中心”)，故二楼大堂虽在法律上属于所有写字楼共有，但实际上已经成为唯一业主的专属部分。林颖熠提交的某利物业公司出具的《关于保利中达广场2号楼202商铺遗留问题情况说明的函》中所描述的“保利中达广场2#楼202商铺收楼时发现铺位置在2#楼2楼左侧，位于广物公司专属内，因2#楼±0.0以上属广物公司专属部分”中所指的专属部分就是这个意思。其二，涉案202号商铺并没有参与分摊二楼大堂的面积。涉案202号商铺业主也没有资格使用二楼大堂和干涉二楼大堂管理。在某产公司上述认购及购买的过程中，均未显示涉案202商铺所在位置(二楼大堂北侧)具有独立产权，广物公司、某产公司及百通公司的工作人员现场查看时，该房间门口均贴上了物管用房的标识。某利公司将该房对外出售，广物公司、某产公司与百通公司对此是不知情且有异议的。如前所述，办公区域中，二楼是写字楼大堂、物管用房等由所有写字楼商品房公摊的共有部分，二楼以上均是写字楼商品房。正如某利物业公司在上述函件中所描述的一样，202号商铺在收房时发现其“位于广物公司专属内”，“因2#楼±0.0以上属广物公司专属部分”。某利公司发函纠正某利物业公司，称202号商铺产权清晰，且202号商铺对二楼大堂享有共有使用权，仅仅是为了掩饰其错误。202号商铺所在位置本身就属于二楼大堂的一部分，本身就是被写字楼部分公摊的面积，更不可能与写字楼一起参与公摊二楼大堂。就算某利公司设法将其变性出售，但仍然无法改变202号商铺未参与公摊二楼大堂的事实。百通公司为所有写字楼商品房提供物业管理服务，收取管理费。而202商铺与所有一楼商铺一样，均由某利物业公司提供管理服务和收取管理费，这也可以佐证上述事实。因此，202号商铺业主无权使用二楼大堂和干涉大堂管理。202号商铺使用者仅可以从其靠北面一侧的电梯和消防梯出入与上下，202号商铺业主更加无权干涉二楼大堂管理。其三，百通公司的身份是物业服务企业，有权对其所管理二楼大堂进行必要的管理行为。根据《物业管理条例》第十二条的规定，“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”，“可以改建、重建建筑物及其附属设施”，而某产公司是全部写字楼商品房的共同且唯一业主，为了写字楼的整体管理，自然可以作出适当装修的决定。因此，即使202号商铺业主有权对二楼大堂管理发表意见，也无法撼动某产公司的决定权。其四，百通公司在202商铺南门与二楼大堂写字楼出入区域之间加了一道遮挡，是正当、合理的物业管理行为。为了解决突然冒出来的202商铺与办公区域协调统一的问题，百通公司在202商铺南门与二楼大堂写字楼出入区域之间加了一道遮挡，并未封住通道，仅是为了挡住办公区域出入人员对202号商铺的视线。百通公司的上述物业管理行为具备合理性。某产公司耗费巨资，购买所有写字楼，建立“广物中心”，目的是为了提高自身整体形象。如前所述，购买后才发现在二楼大堂突然冒出来一个商铺，并且要经营美容美发，与高档写字楼的定位确实不协调。为有效地遮挡住办公区域出入人员对202号商铺的视线，所以百通公司作为物业服务企业作出了上述物业管理行为。其五，百通公司的上述物业管理行为得到了业主方即某产公司的肯定，符合《物业管理条例》等法律规定。如上所述，某产公司是写字楼的唯一业主，其认同代表了写字楼238套单位约38634平方业主的业主意思，远远超出了《物业管理条例》第十二条所定的2/3的法定标准。因此，百通公司的行为符合法律规定。如上所述，202号商铺没有分摊二楼大堂面积，其业主也不参与共有二楼大堂，即便其参与共有，某产公司也因超过上述2/3的法定标准享有对大堂的管理的最终决定权。相对应地，百通公司的物业管理行为也得到了绝大多数业主的支持，符合法律规定。广物公司述称：同意百通公司的上诉请求。林颖熠对广物公司与百通公司的上诉答辩称：一、本案实质是建筑物区分所有权纠纷。本案中，广物公司与百通公司擅自加建铁架幕墙，妨碍了林颖熠通行，即便其在幕墙中部设置活动门，也改变了林颖熠能够通行的面积。而且，广物公司与百通公司将林颖熠的商铺遮挡，抹杀了商铺本应具有的开放、显眼的属性，严重影响林颖熠对商铺的正常使用。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，林颖熠有权就广物公司擅自占用、处分业主共有部分的行为诉请排除妨害、恢复原状。据此，本案实质应为建筑物区分所有权纠纷，而非相邻权纠纷；二、林颖熠享有202房的业主权利。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定、林颖熠一审中提交的《商品房(一手现房)买卖合同》、《依申请信息公开答复书》及一审法院的认定，202房虽未过户至林颖熠名下，但202房已办理大确权，产权登记在某利公司名下。林颖熠依法享有202房的业主权利，有权使用并参与管理2号楼第2层的共有部分。二楼大堂是二号楼大厦全体业主共有，非写字楼各业主共有。阳光家缘网上的查询结果显示，二号楼是三楼及以上才是写字楼，二楼是作为商业用途的，广物公司一审中提交的查册表显示202号商铺的性质也是商业用途；三、广物公司与百通公司侵犯林颖熠的业主权利。其一，广物公司与百通公司加建铁架幕墙所在部位属于大厦业主共有部分，非广物公司下属企业某产公司的专有部分。广物公司与百通公司认为某利物业公司向某利公司发出的函件已确认2#楼±0.0是其专有部分，但事实上，该函为某利物业公司向某利公司询问2号楼202商铺的产权情况，某利物业公司并非确认也无权径行确认2#楼±0.0即属广物公司的专有部分。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第三条明确，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于业主共有部分，此为法定的业主共有部分。广物公司与百通公司主张争议部分包括手扶电梯、二楼大堂均属于其专有部分，应提供规划部门出具的竣工图纸等有效证据证明，否则其应承担举证不能的责任。其二，广物公司与百通公司加建铁架幕墙阻碍林颖熠通行，影响林颖熠对商铺的正常使用。林颖熠与保利地产签订的《商品房买卖合同》约定，林颖熠购买的202房有43.5922平方米的共有分摊面积。由此可知，林颖熠完全有权从202房正门进出，有权使用一楼大堂、手扶电梯、二楼大堂等业主共有部位。广物公司与百通公司擅自加建铁架幕墙并象征性地在幕墙中部设置活动门，不仅改变了林颖熠能够通行的面积，阻碍了林颖熠的通行，其遮挡行为也抹杀了商铺本应具有的开放、显眼的属性，严重影响林颖熠对商铺的正常使用。其三，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，广物公司与百通公司的加建行为存在消防隐患。加建位置原可以从侧面的电梯上下楼，加建后二楼大堂仅有扶手电梯进出，因加建行为导致逃生通道仅有一条。某利物业公司曾两次发函给某产公司，要求某产公司加装间隔及门工程，通过地方消防行政机关的审批，要求其提交二次装修图纸、资料及消防审核资料报备；四、广物公司与百通公司的加建行为无事实与法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专用部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该重要事项的表决同时对业主的人数作出明确要求。事实上，2号楼仅有某产公司、201房业主(林颖熠、广物公司与百通公司、一审法院均确认201房由案外人预购)、202房业主即林颖熠三人。林颖熠一直反对广物公司与百通公司的加建行为，而广物公司与百通公司至今未能证明其加建行为已征得201房业主的同意，未证明其曾通过业主大会表决加建事项，也未证明其加建行为已合法报建。可见其加建行为行为违反法律规定，属于侵权行为；五、百通公司的物业管理行为无合同、法律依据。根据《物业管理条例》第十一条第(六)项、第十二条第三款的规定，同时结合林颖熠的物业管理公司是某利物业公司而非百通公司这一事实，广物公司与百通公司的物业管理行为不合理且无任何合同、法律依据。综上，广物公司与百通公司的加建行为、“物业管理行为”侵犯林颖熠对公共部位的业主权利，严重损害了林颖熠的合法权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回广物公司与百通公司的全部上诉请求。2016年11月14日，林颖熠向原审法院起诉请求判令：1、广物公司与百通公司立即拆除广州市天河区保利中达广场2号楼第2层202房单元正门通道外的铁闸门及装修改造，恢复原状；2、广物公司与百通公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：中达广场的建设单位为广州市富景房地产开发有限公司、某利公司，项目为30层（部分2、29层）设计商业、办公楼工程1幢（自编2#楼），领有广州市规划局的《建设工程规划验收合格证》【穗规验证（2013）512号】。2015年9月9日，林颖熠（乙方）与某利公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：乙方向甲方购买甲方开发的保利中达广场第2号楼2层202房产，门牌地址天河区兴国路21号202房（下简称202房），建筑面积157.5922平方米。合同附件为《房地产平面附图》，图纸显示202房位于中达广场2楼，202房有两出入口，均向西，其中一出口（1号门）位于二楼南端，该出口旁边有1电梯及楼梯；另一出口（2号门）正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；2楼大堂右侧为201单元，201单元外靠近二楼大堂处有12座电梯。2016年11月23日，广州市不动产登记中心回复林颖熠《依申请信息公开答复书》：天河区兴国路21号201房产（保利中达广场2号楼2层201房），已网签，购买人为其他业主。天河区兴国路21号202房（保利中达广场2号楼2层202房，即涉案202房），以2015091434523号网签，预售人为某利公司，预购人为林颖熠。该房屋已办理初始登记，未办理预售登记，无退房或注销登记情况。核查时间为2016年11月21日。另据广州市房地产档案馆2017年2月16日显示，某利公司领有该房产的《不动产权证书》（权证号码120××××5460号），所有权来源新建。林颖熠表示截至2017年3月3日，暂未办理202房的房地产权属证书，其与某利物业公司签订物业服务合同，由该公司提供物业服务。2012年6月21日，广东物资集团公司（乙方）与某利公司（甲方）签订《商品方买卖认购书》，约定：乙方意向购买甲方保利中达广场2号楼全部写字楼商品房，按预测报告，买卖标的部分建筑面积38634平方米，车位335个，合同附二层平面图，该图纸显示有一手扶电梯，有“2#大堂”标注；另附三层平面图、首五层至十七层平面图、十九至二十九层平面图、三十层平面图。该二层平面图未标注201房（当事人均表示为案外人的预售房产）、202房（即涉案房屋）。截至2017年4月5日，广物公司表示该合同未经广州市国土资源和规划委员会鉴证、备案，未办理权属证书，但3层以上房产已由某利公司交付其使用。林颖熠表示其委托广州市精微物业管理有限公司（下简称精微公司）对202房进行出租管理，精微公司于2016年3月1日与承租人陈晓强签订《广州市房地产租赁合同》，租期自2016年3月1日至2024年2月21日等，陈晓强委托他人对202房进行装修，装修期间被百通公司阻拦并作出《装修违规处罚通知书》（公共通道墙壁开孔、外立面玻璃幕墙改造），百通公司并向林颖熠发出书面通知，要求停止施工，恢复原状。2016年9月开始，广物公司、百通公司在202房2号门外、正对二楼大堂处加装铁架幕墙间隔，并在铁架幕墙张贴装修幕布，百通公司在二楼大堂的设立的幕墙外摆放“此区域暂不开放”告示牌。林颖熠主张其通行受阻向某利物业公司反映，某利物业公司于2016年9月27日、2016年10月18日向广物公司发函，称广物公司在2号楼大堂装修改造中对二层前台北面位置进行加装间隔门的工程，影响2楼在消防紧急状态下人员的逃生疏散，同时妨碍202房及业户出入大堂，要求拆除间隔和门，恢复原状。另当事人通过某利公司与物业公司进行沟通处理但未果。2017年3月31日，原审法院派员现场勘查，现场情况为：中达广场2号楼正门向东，经一楼入内，左侧有手扶电梯到达二楼大堂，二楼大堂左侧为涉案202房产，右侧为201房。大堂右侧处有12座电梯（写字楼），电梯通道设置门岗，需要进行安检进入后方使用电梯，到达3层以上楼层。大堂左侧在原有的N轴处【经对比穗规验证（2015）512号二层平面图】新设置铁架幕墙，在铁架幕墙中部设置一活动门，幕墙外张贴施工布，通过该活动门方可到达202房门外。另穗规验证（2015）512号二层平面图显示，N轴处不存在间隔墙，202房的2号门正对二楼大堂，不存在阻挡。现林颖熠主张广物公司与百通公司在规划验收图的N轴处加建铁架幕墙，擅自设置活动门，导致202房产无法通行二楼大堂，其通行受阻提起本案诉讼。原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。林颖熠与开发商签订预售合同，据其提供的《依申请信息公开答复书》显示，林颖熠为中达大厦2号楼202房的预购人，经合法登记，现202房已办理大确权至某利公司名下，未过户至林颖熠名下，但不影响林颖熠享有202房的业主权利。广物公司与百通公司抗辩林颖熠非物权登记人不具起诉主体资格缺乏法律依据，不予采纳。林颖熠为中达大厦2号楼业主，有权就其业主权利提起诉讼。广物公司与百通公司抗辩202房为管理用房缺乏事实依据，不予采纳。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，结合竣工图及现场调查，广物公司与百通公司加装铁架及设置消防门的位置在大厦二楼大堂处【穗规验证（2015）512号二层平面图中的N轴处】，该位置应属于大厦全体业主共有部分，广物公司抗辩某利公司向其出售2号楼包含二楼的大堂，属其专属部位，该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。百通公司以广物公司为中达广场大业主，可直接行使大业主（三分之二比例决定权）权利，但未举证证实中达大厦业主通过业主大会就二楼大堂的改建行为进行表决并经合法报建审批程序进行改建，该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。林颖熠如何使用202号商铺属其自由权利，百通公司主张林颖熠经营美容美发影响写字楼形象而进行加装遮挡视线，该抗辩于法、于理无据，不予采纳。广物公司与百通公司未经合法报建手续，擅自在大厦公共部位的二楼大堂加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门，该行为导致林颖熠使用202房通行受阻，同时亦造成大厦人员通过二楼大堂进行疏散的障碍，其加装行为无据，林颖熠行使业主权利要求拆除、恢复原状，具有法律依据，予以支持。为此，原审法院判令广物公司与百通公司于本判决发生法律效力之日起15日内，按竣工图【穗规验证（2015）512号二层平面图】，拆除加建在中达大厦2号楼二楼大堂的铁架幕墙及活动门，恢复原状，排除林颖熠的通行妨碍。施工期间产生的费用由广物公司与百通公司负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第七十条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年5月10日作出如下判决：广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，拆除位于广州市天河区兴国路保利中达大厦2号楼二楼大堂设置的铁架幕墙及活动门，恢复原状【按穗规验证（2015）512号二层平面图标准】，排除对林颖熠使用202房的通行妨碍。本案受理费100元，由广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司共同负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。本案中，广物公司与百通公司加装铁架幕墙及设置活动门的位置位于涉案保利中达广场2号楼二楼大堂，依据上述司法解释规定，该部位应属于保利中达广场2号楼全体业主共有。广物公司与百通公司认为该部位属于三层及以上写字楼商品房业主共有而非包括首、二楼商铺业主在内的全体业主共有，但未就此举证证明。据此，因广物公司与百通公司在二楼大堂加装铁架幕墙及设置活动门等行为所生争议系属建筑物共有部分的使用纠纷，原审法院确定本案案由为建筑物区分所有权纠纷并无不当，广物公司上诉认为本案应定性为相邻通行权纠纷缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及第十四条第一款规定，“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，广物公司与百通公司擅自占用属全体业主共有的二楼大堂部位加装铁架幕墙及设置活动门，并未办理合法报建手续，也无证据反映有经过法定人数的业主同意。因此，广物公司与百通公司的加建行为侵犯了包括林颖熠在内的全体业主的合法权益，林颖熠诉请广物公司与百通公司拆除前述加建设施恢复原状，符合相关法律及司法解释的规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。综上，无论是广物公司上诉认为“加装安全门部位属于广物公司专有，广物公司行为与林颖熠无涉”、“加装安全门后林颖熠仍有数条道路通行”、“因写字楼三分之二业主认可，故林颖熠应当接受该改建行为”，还是百通公司上诉认为“二楼大堂系写字楼各业主的共有部分”、“涉案202商铺未参与分摊二楼大堂面积，林颖熠无权使用二楼大堂及干涉二楼大堂管理”、“百通公司接受某产公司的委托在二楼大堂加装安全门及装修改造是符合《物业管理条例》规定的正当、合理的物业管理行为”，均缺乏事实根据与法律依据，本院均不予采纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案中，依据已查明的事实，林颖熠已与涉案大厦的开发商某利公司签订《广州市商品房买卖合同》购买涉案保利中达广场第2号楼2层202房，并在房管部门办理预售备案登记，涉案202房也已实际交付林颖熠使用，依照上述司法解释的规定，林颖熠对涉案202房享有业主的合法权益，故原审判决认定林颖熠有权提起本案诉讼并无不当，广物公司与百通公司以林颖熠未取得涉案202房的物权为由，上诉认为林颖熠无权提起本案诉讼，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，广物公司与百通公司的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 谭红玉审判员 蔡培娟审判员 闫 娜二〇一七年八月二十一日书记员 杨娟娟 关注公众号“”