（2017）苏0506民初3773号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-04-19
案件名称
3773吴淑凤与张玥炜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴淑凤,张玥炜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初3773号原告吴淑凤，女，1976年6月17日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人胡刚，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托代理人罗艳君，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。被告张玥炜，男，1983年9月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托代理人计月芳，江苏胡文祥律师事务所律师。原告吴淑凤诉被告张玥炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人胡刚，被告张玥炜及其委托代理人计月芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淑凤诉称，2016年5月8日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将吴中区万达广场室外步行街8-210、8-211两处商铺租给被告，租期至2019年1月31日止。约定合同因任何原因终止后7日内，被告应当按照房屋原状标准交还原告。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告使用租赁房屋经营“长野拉面”店，经营期间被告对租赁房屋进行了装修、改造，加装了煤气管道。此后被告提出提前解除上述合同，其书面确认于2017年1月31日将房屋交还原告。但被告至今未按合同约定将租赁房屋恢复原状，同时被告尚欠租赁期间水、电费用4945元。故请求判令被告将租赁房屋恢复原状，拆除煤气管道；支付拖欠水、电费用4945元。被告张玥炜辩称，对于原告要求房屋恢复原状，拆除煤气管道其不予认可。合同附件中记载在房屋租赁期满后因其他原因向出租人返还房屋时房屋的原状，主要是指共用设施与设备、自用设备及室内外装修，不包括煤气管道。原告要求被告拆除煤气管道无合同依据。当时其与原告及万达公司签订三方协议时，万达公司表示该房屋用于餐饮用途，对于必须用到的煤气管道由原、被告协商安装，今后退租的也可自行协商解决。对拖欠水电费事实认可，但其向原告交纳了押金，同意在该押金中扣除4945元的水电费，剩余款项返还给被告。原告主张违约金没有依据，也没有提供其因提前终止合同而导致的损失，故不得扣除该笔租赁保证金。经审理查明，2016年5月8日，原、被告签订租赁合同，原告将吴中区万达广场室外步行街8-210、8-211两处商铺出租给被告，被告经营项目为餐饮，租期自2016年2月1日起至2019年1月31日止。合同项下之开业日定为2016年2月1日，被告自进场日起，应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收租赁保证金。合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当按照本合同附件3的各项标准要求及该房屋原状标准将该房屋交还原告。在被告向原告交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但被告已经实际撤离该房屋之后，被告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权及一切权利，原告有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿被告。合同签订后，被告向原告交纳了保证金17672.6元，原告按约将房屋交付给被告，由被告经营餐饮。另，因本案所涉房屋未开通燃气，被告经开发商同意后于2016年4月向吴中区燃气有限公司申请开通了燃气，并交纳了63000元。同年12月底，被告因经营困难向原告提出终止租赁合同，原告予以同意。2017年1月31日，被告从租赁房屋中搬离。同年3月28日，被告向原告回函，称其已于2017年1月4日与原告达成解除房屋租赁协议，并取得双方认可，已于1月31日前正式移交给原告，另，希原告尽快将煤气开通费63000元支付给被告。原告吴淑凤认为，开发商没有限制房屋必须用于餐饮，被告事先也没有通知其要开通煤气，物业公司是在安装以后才通知，其才知道被告安装了煤气。被告因其自身原因要求解除合同，实际上已经构成违约，原告为减少损失只能同意并另行寻找新的租户。当时离场时被告要求其承担煤气开通费，但因为煤气不是其要安装的，而且其也不需要使用故不同意接收。但煤气管道仍在房屋内，对原告招租造成了影响。其恢复原状的诉讼请求就是要求被告拆除煤气管道，因为煤气是以被告名义开通的，其去煤气公司咨询过，必须要被告本人去煤气公司销户，煤气公司才能来拆除，原告是不可以拆除的。而且被告离场后其找到了新的租户，是经营美容美体的，不需要用煤气，还认为煤气管道占用面积并且有安全隐患，要求原告拆除。对于被告交纳的保证金，其同意扣除水、电等能源费用及承担完毕违约责任后，剩余部分退还给被告。被告张玥炜认为，离场时其向原告提出过，要求原告补偿费用，原告不愿意，但答应找到下家需要用煤气的话可以和下家协商。租赁房屋明确是餐饮用房，煤气管道是必需的，而且安装煤气费用巨大，拆除又需要费用，如果有新的承租人做餐饮的话，还得重新出费用，考虑到经济效益其认为可以过户给原告，如原告补偿其损失也同意拆除。审理中，本院向吴中区燃气有限公司进行了调查，该公司工作人员陈述，涉及煤气管道的拆除，只能由其进行施工拆除，如煤气由承租人申请开通，则需要承租人和房屋所有权人一起申请拆除，拆除后再开通需要重新交费。如果不拆除的话，双方也可申请停用。2017年8月16日，本院组织原、被告及吴中区燃气有限公司工作人员至涉案房屋中查看，该房屋已由原告出租给他人经营美容店，美容店重新装修后已开张营业，部分燃气设施及管道已被拆除，原置放燃气设施的室内区域已无法查看到相应燃气设施及管道。以上事实，由原告提供的租赁合同、回函及本院调查笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。被告在合同履行中向原告提出提前解除合同，原告予以同意，据此可以认定租赁合同的解除是原、被告协商一致的结果，并非是一方当事人在另一方当事人违约的情况下行使解除权而导致合同解除的后果。租赁合同解除后，当事人有权要求承租人恢复原状，但应根据合同履行的实际情况和标的物性质来判断是否能够恢复到订立合同前的状态。本案中，被告于2017年1月31日将租赁房屋交还原告，双方虽未办理书面交接合同，但原告收房后也未就房屋是否恢复至原状标准提出过异议，由此可以认定原告收回房屋时对房屋状况是明知且认可的，后因新的承租人不需使用煤气并要求原告拆除，原告才就煤气拆除问题与被告进行交涉。本院认为，原告无权要求被告拆除煤气管道，理由如下：第一，租赁合同中虽然约定租赁期限届满之日或因任何原因终止后7日内，被告应当按照合同附件的各项标准要求及该房屋原状标准将该房屋交还原告，还约定被告撤离该租赁房屋后遗留的装饰装修、设施设备、物品的，视为被告放弃，原告有权自行处置，但本案争议的煤气管道属于城镇燃气设施，并非装饰装修或其他添附设施、物品，租赁合同中并未涉及对于燃气设施的相关约定。原告要求被告拆除煤气管道，并无合同依据。第二，燃气是人们日常生活或生产经营中的重要能源，燃气管道的安装、维护及拆除均关乎公共安全，国家对燃气经营实行许可证制度。根据《中华人民共和国城镇燃气管理条例》规定，燃气用户及相关单位和个人不得有擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置的行为；任何单位和个人不得侵占、毁损、擅自拆除或者移动燃气设施，不得毁损、覆盖、涂改、擅自拆除或者移动燃气设施安全警示标志。涉及燃气设施安装、改装、拆除户内的，应当按照国家有关工程建设标准实施作业。因此，被告也无权对本案所涉煤气实施拆除行为。第三，被告交纳63000元申请开通煤气，实际增加了原告房屋之使用功能，并非如一般装饰装修或添附设施有可能在房屋所有权人重新对外出租时的增加负担，即便燃气设施的存在对房屋所有权人或新的承租人在使用或装修时造成一定影响，也理应容忍合理安排。因此，本着有利于节约资源、发挥物的效用原则上，本案所涉燃气设施并无拆除的必要性。第四，经本院会同燃气公司工作人员实地查看，原告已重新出租给他人经营美容店，新的承租人已经对部分燃气设备进行了拆除，并且重新装修后也将未拆除的燃气设备做了隐蔽处理，该种拆除行为具有违法性且有可能造成安全隐患，同时也使得原告要求拆除燃气设施的诉讼请求不具备可操作性。综上，原告要求被告拆除煤气管道的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告拖欠的水、电费用4945元，被告予以认可，本院予以确认。因被告已交纳保证金17672.6元，原告亦同意扣除水、电费及承担完毕违约责任后，剩余部分退还给被告，因双方系协商解除合同，故原告理应在扣除拖欠水、电费后将余款全部退还给被告。为避免双方诉累，故本院确定原告在扣除上述水、电费4945元后，将余款12727.6元退还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告吴淑凤要求被告张玥炜拆除煤气管道的诉讼请求。二、被告张玥炜支付原告吴淑凤水、电费4945元，该款在被告已付的保证金17672.6元中扣除，余款12727.6元由原告吴淑凤于本判决生效后十日内支付给被告张玥炜。案件受理费减半收取25元，由原告吴淑凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 肖仁刚二〇一七年八月二十一日书记员 朱 婷 微信公众号“”