（2017）苏01民终6258号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-08-29
案件名称
邵士龙与田建强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田建强,邵士龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6258号上诉人（原审被告）：田建强，男，1966年11月11日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：王诚，江苏先创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵士龙，男，1964年7月3日生，汉族，住南京市高淳区。上诉人田建强因与被上诉人邵士龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。田建强上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，被上诉人无权要求上诉人解除合同并腾空房屋。本案中，被上诉人在未取得诉争房屋合法转租权的情况下，隐瞒该事实，与上诉人签订长达六年的租赁合同，而实际上被上诉人与诉争房屋所有权人南京高淳老街旅游开发有限公司系每年签订房屋租赁协议，一审也查明被上诉人仅取得至2016年12月31日的租赁权。尽管一审期间法院依职权调查显示南京高淳老街旅游开发有限公司同意被上诉人转租，但并无证据证明2016年12月31日后被上诉人对诉争房屋享有任何权益。至2017年1月1日起，即使被上诉人要求上诉人腾空房屋，相应的权利也只能由诉争房屋的所有权人南京高淳老街旅游开发有限公司行使，被上诉人已经没有该项权利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。邵士龙辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。2017年我和高淳老街旅游开发股份有限公司又续签了房屋租赁合同，并且交纳了租金。邵士龙向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告立即腾空租赁房屋；3、被告支付延迟期间的租金（自2016年5月19日起算至被告实际支付之日止，按照每月4000元计算）；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月9日，原、被告签订《企业承包协议》，约定原告将高淳区淳溪镇中山大街51号房屋（原东兴宾馆）租赁给被告经营茶楼，租赁期限自2012年5月18日至2018年5月18日止。租金每年48000元，于每年5月16日前一次性付清，先付清租金再使用。协议还约定：若被告逾期三天不付租金，原告有权单方终止协议。后被告按约支付了2012年5月18日至2016年5月18日的租金，2016年5月19至2017年5月18日的租金，原告多次催要，被告至今未付。2016年6月8日，原告将案涉房屋上锁，被告无法进入租赁房屋。另查明，案涉房屋属于南京高淳老街旅游开发股份有限公司（以下简称老街旅游公司）所有。2007年至2016年，原告每年与老街旅游公司签订房屋租赁协议，每份租赁协议的租赁期间为1年。案件审理过程中，一审法院依职权对老街旅游公司进行调查，老街旅游公司表示同意原告邵士龙转租案涉房屋。一审法院认为，原告作为承租人，2007年至2016年间，每年与出租人老街旅游公司签订租赁协议并交纳租金，其已取得了2007年至2016年案涉房屋的承租权。现老街旅游公司明确表示对原告转租行为知晓并同意，故原告将案涉房屋租赁给被告的转租行为有效。但因原告还未取得案涉房屋2017年、2018的承租权，故双方超过2016年12月31日的租赁约定应认定为无效。原、被告在租赁协议中明确约定租金于每年5月16日前一次性付清，被告逾期三天不付租金，原告有权单方终止协议，现被告未按照约定支付2016年5月18日后的租金，已构成违约，原告有权解除双方至2016年12月31日的租赁协议。原告要求被告按照每月4000元支付延迟期间租金的诉讼请求，经查，原、被告于2016年5月因租赁发生纠纷，2016年6月8日，原告将租赁房屋锁住且一直未撤除，被告方未能使用涉案房屋，原告要求被告自2016年5月18日起支付租金的诉讼请求，一审法院认为，被告提交的证据能够表明自2016年6月8日起无法进入租赁房屋进行经营使用，故对原告要求被告支付自2016年5月19日至2016年6月7日的房屋使用费予以支持。2016年6月8日后的房屋使用费，因被告未能使用租赁房屋，要求其支付费用，于法无据，故对此期间的费用不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告邵士龙与被告田建强于2012年5月9日签订的《企业承包协议》；二、被告田建强应于判决发生法律效力之日起10日内腾空租赁房屋；三、被告田建强应于判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2016年5月19日至2016年6月7日的租金2667元（以每月4000元计算，共20天）；四、驳回原告邵士龙的其他诉讼请求。本案案件受理费5620元，由原告邵士龙负担2810元，被告田建强负担2810元。本院二审期间，被上诉人向本院提交租赁协议一份及发票一张，证明其于2017年7月20日和老街旅游公司签订了2017年的房屋租赁协议（租期2017年1月1日至2017年12月31日），并缴纳了一年的租金。上诉人对租金协议及发票的真实性不持异议，但认为该协议第九条表明老街旅游公司不同意被上诉人转租，协议的意思和一审法院调查时老街旅游公司表述同意被上诉人转租相矛盾。本院认为，该租赁协议和发票能够证明被上诉人的证明目的，本院对上述证据予以采信。对一审查明的事实，本院予以确认。二审中，上诉人陈述同意解除和被上诉人签订的《企业承包协议》，但是仅同意将房屋交还给老街旅游公司。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，被上诉人经产权人老街旅游公司同意将涉案房屋转租给上诉人，但一审中被上诉人提供的其和老街旅游公司签订房屋租赁合同的租期截至2016年12月31日，而上诉人与被上诉人签订的转租协议的租赁期限截至2018年5月18日，故上诉人与被上诉人签订的转租协议超出2016年12月31日的租期无效。虽然上诉人与被上诉人签订的转租协议部分无效，但不影响该协议至2016年12月31日期间的效力。上诉人在被上诉人催告后拒绝支付2016年5月18日之后的租金，构成违约，被上诉人依据协议的约定要求解除合同并要求上诉人返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。上诉人系与被上诉人建立了房屋租赁关系，涉案房屋亦系被上诉人交付给上诉人使用，上诉人要求将涉案房屋返还给老街旅游公司的意见，本院不予采纳。综上所述，田建强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由上诉人田建强负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年八月二十一日书记员 汪海燕 来自：