（2017）渝0105民初12827号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-01
案件名称
重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司与陈文娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司,陈文娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12827号原告：重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，住所地重庆市江北区金源路66号附7号1-17，统一社会信用代码91500105621973665U。法定代表人：张永，总经理。委托代理人：罗自强，男，系公司员工。被告：陈文娟，女，汉族，1980年7月20日出生，住重庆市潼南县。原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（下称新鸥鹏物业公司）与被告陈文娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新鸥鹏物业公司的委托代理人罗自强，被告陈文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸥鹏物业公司诉称，2008年6月25日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定物业收费标准为1.6元每月每平方米。2014年5月23日，原告与重庆市江北区华新街道董家溪社区居民委员会（下称董家溪居委会）签订《物业服务合��》，约定原告为重庆市江北区鸥鹏K城小区提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，住宅物业收费标准为2元每月每平方米，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告为鸥鹏K城小区X栋X楼X号的业主，房屋建筑面积为60.55平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告从2013年7月1日起停止缴纳物业服务费，截止2017年4月30日，合计46个月，被告欠缴物业服务费共计5304.18元。根据合同约定，物业使用人未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，被告拖欠的物业服务费产生的违约金为10740元，现原告酌情主张违约金4000元。被告经原告多次催缴，仍拒缴物业服务费。请求法院依法判令被告立即支付原告物业服务费5304.18元，逾期违约金4000元，合计9304.18元。本案诉讼费用由被告承担。被告陈文娟辩称，从2013年7月起至今被告未缴纳物业服务费属实。被告房屋平台漏水、平台的垃圾无人清理。原告提供的物业服务不到位，违反了《物业服务合同》的约定，所以被告未缴纳物业服务费。原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。经审理查明，被告是重庆市江北区鸥鹏K城小区X栋X楼X号房屋（建筑面积60.56平方米）的业主。2015年9月1日，重庆鸥鹏物业管理有限公司经工商登记更名为新鸥鹏物业管理公司，物业服务资质等级为壹级。2014年5月23日，原告与董家溪居委会签订《物业服务合同》，约定由原告为鸥鹏K城小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的主要内容为：物业共有部分的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；维护公共秩序等。物业管理费用标准及交纳时间约定如下：住宅为2元/月·平方米，业主应在每月10日前履行交纳当月费用义务。该合同约定的物业服务期限从2014年6月1日起至业主委员会成立之日止。另，合同违约责任的约定为业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每逾期1日应按未付物业服务费千分之三的标准向原告支付违约金。被告于2008年6月接房。原、被告未签订《前期物业服务协议》，原告与其他业主签订有《前期物业服务协议》。原告在2014年6月1日之前，对被告收取物业服务费标准为1.6元每月每平方米（按房屋建筑面积）。2014年6月1日之后，原告收取物业服务费标准为2元每月每平方米。陈文娟未支付2013年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费，共计5304.18元（2014年6月1日之前每月为96.88元，共计11个月；2014年6月1日之后每月为121.1元，共计35个月）。原告陈述为被告居住的小区提供了物业服务，为此举示了《物业服务合同》、《垃圾清运合同》、《生化池清掏合同》、《环境绿化养护合同》、《催费函》、《律师函》、临停车抽查记录本、人员进出登记本、巡逻签到表等材料。被告对《物业服务合同》的真实性没有异议，但称没有与原告签订《物业服务合同》，不认可前述合同。被告称根据原告举示的记录、登记等材料，原告未按约定履行义务，小区长期被盗；电梯停运，原告没有按时维护；保安对业主被抢置之不理；物业费上涨没有经过业主同意。被告举示了照片拟证明原告未履行服务义务，如公共平台漏水，公共平台垃圾堆积未处理，气味很大，不能开窗。原告称被告所述的平台垃圾系其他业主丢弃的，原告也进行过清理，但因被告不让原告清扫，故后未进行清理。被告则称原告打扫平台可从隔壁的X-X、X-X房屋进入，虽可从自家进入，但因自家房屋系私有财产故未允许原告进入。被告还称平台为公共的，故要求原告按时清扫。被告称未收到《催费函》、《律师函》。上述事实，有《物业服务合同》、《变更情况》、《资质证书》、《垃圾清运合同》、《生化池清掏合同》、《环境绿化养护合同》、《催费函》、《律师函》、临停车抽查记录本、人员进出登记本、巡逻签到表、照片及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质��，足以认定。本院认为，《物业服务合同》对业主具有约束力，物业服务企业和业主均应按约行使权利和履行义务。2014年6月1日至2017年4月30日期间，被告拖欠原告物业服务费的事实存在，被告应按合同约定和法律规定履行缴纳相应费用的义务。2013年7月1日至2014年5月底，原、被告虽未签订《物业服务合同》，但原告为被告提供了物业服务，被告拖欠前述期间物业服务费事实存在，被告亦应按法律规定履行缴纳相应费用的义务。原告应按《物业服务合同》履行义务，当物业公司的服务存在瑕疵或不当时，业主可通过各种方式或渠道予以反映解决，但采取拒绝缴纳物业服务费的行为并无相应的合同依据或者法律依据，因此对于被告的抗辩，本院不予采纳。2013年7月1日至2017年4月30日期间，被告拖欠原告物业服务费共计5304.18元[2014年6月1日之前为1065.68元（96.88元×11个月）；2014年6月1日至2017年4月30日期间为4238.5元（121.1元×35个月）]。对原告要求被告支付前述期间物业服务费5304.18元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按时履行交纳物业服务费的行为，根据约定其应承担违约责任。原告要求被告支付违约金4000元，考虑到原告对公共平台打扫存在瑕疵，对被告请求对违约金进行调整的抗辩意见，本院予以采纳，酌定被告支付原告违约金500元。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈文娟于本判决生效之日起五日内支付原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司物业服务费5304.18元。二、被告陈文娟于本判决生效之日起五日内支付原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈文娟负担。本判决为终审判决。审判员 王涛二〇一七年八月二十一日书记员 张欢 更多数据：