（2017）沪0115民初26083号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与杭州智策房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中原物业顾问有限公司,杭州智策房地产代理有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26083号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。委托诉讼代理人：贾忱，女。被告：杭州智策房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：黄维东，总经理。原告上海中原物业顾问有限公司与被告杭州智策房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张可可、被告法定代表人黄维东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告代理佣金人民币(以下币种相同)106,699.34元及现金奖61,425.38元，共计168,124.72元；2、判令被告支付原告违约金，以168,124.72元为基数，按每日万分之五计算，从2015年1月1日起计算至实际支付日止；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月，被告委托原告代理销售无锡市的“时代新街里”的商铺项目，被告与原告及无锡华惠房地产开发有限公司签订了《无锡时代新街里分销合同》(以下简称分销合同)，约定被告按签约价的9%向原告支付佣金。后被告与原告又签订了《无锡时代新街里分销合同》的补充协议，约定被告按实际成交的2%支付原告现金奖。原告已按合同约定积极寻找、推荐客户成交。但截至目前，被告仍有佣金106,699.34元及现金奖61,425.38元未支付，根据分销合同第七条约定，被告无正当理由逾期未支付佣金的，则被告每日按应付而未付金额的万分之五向原告支付违约金，故原告起诉来院，诉请如前。被告杭州智策房地产代理有限公司辩称，对于佣金，系争的七套房屋佣金被告已经全部付清。七套中有五套需要办理贷款，分销合同约定按揭贷款部分的佣金在客户办理完按揭手续且手续齐全情况下交给原告，而事实上没有银行给客户办理按揭手续，因此没有达到结款条件。对于现金奖，被告已经将现金奖结算给了原告的员工李军。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告(乙方)与被告(甲方)及无锡华惠房地产开发有限公司(丙方)签订一份《无锡时代新街里分销合同》，约定乙方在本合同有效期内推荐本案中甲方指定的可售房源，合同期限内，乙方客户书面确认购买甲方制定的可售房源并提交首批房款后，即视为乙方代理成功。第六条约定，乙方推介客户成功销售房屋，甲方按实际成交价即《商品房买卖合同》签约价9%向乙方结算佣金；乙方推介的客户与丙方签订房屋买卖合同的，一次性或分期支付全款客户：甲方依照乙方客户实际支付金额，遵照前款之规定7日内同比例支付乙方佣金；按揭付款客户：客户付清首付款后，甲方支付乙方对应首付款比例的佣金，待银行发放贷款后7日内，甲方再支付给乙方同比例贷款部分佣金。第七条约定，在乙方全面完整的履行了本合同约定义务的前提下，甲方无正当理由逾期未支付佣金的，则甲方每日按应付而未付金额的万分之五向乙方支付违约金。签订分销合同后，原告(乙方)与被告(甲方)又签订《无锡时代新街里分销合同》的补充协议，协议变更部分内容为：1、佣金比例及现金奖：(1)佣金比例：乙方推介客户成功销售房屋，甲方按实际成交价即《商品房买卖合同》签约价9%向乙方结算佣金；(2)为了鼓励乙方业务员专注本项目，甲方按实际成交价的2%的现金奖奖励乙方成交的业务员。2、佣金、现金奖支付时间及方式：(1)佣金支付时间：付全款的客户，甲方依照客户实际支付金额7日内同比例支付乙方佣金；按揭付款客户，在客户付清首付款后，甲方支付乙方对应首付款比例的佣金，待银行发放贷款后7日内，甲方再支付同比例贷款部分佣金。如客户办理按揭手续并资料齐全后，达到90天银行仍未放款的，该贷款部分的佣金在达到90天后甲方需给予乙方进行支付。(2)现金奖支付时间：乙方推介的客户签订房屋买卖合同后一次性付款的或分期付款的，甲方在客户缴纳首期房款后7天内给予乙方支付全额现金奖；按揭客户在签约并付清首付款后，甲方在7天内给予乙方支付50%的现金奖，另50%现金奖按前款之约定在贷款部分可结算时一并支付。(3)甲方支付乙方佣金的具体流程为：乙方客户签订购房合同后，每周一为对账日，每周四为结佣付款日，甲方向乙方支付上周一至上周日的相应佣金，乙方在每次收款前向甲方开具足额有效发票。补充协议落款处并无签署日期。上述分销合同及补充协议均未约定甲方逾期支付乙方现金奖的违约责任。2014年5月9日，原告向被告开具金额为156,990元的发票。2014年7月23日，原告向被告开具佣金发票，金额为12,724元。另查明，本案双方争议的涉案房屋共有8套，分别为10号121号房屋总价937,000元，已付购房款477,000元；10号316室总价276,000元，全款付清；8号307室总价363,000元，已付购房款183,000元；8号316室总价310,000元，全款付清；8号202室总价590,000元，已付购房款390,000元，同时在原告提供的该份房屋成交记录中附有“分销贴点”表格，内容为定购总价590,000元，分销公司“中原”，分销添点5,000元，并加盖被告印章；10号318室总价323,888元，已付购房款163,888元；10号311室总价271,381元，已付购房款141,381元。上述七套房屋均已签订买卖合同但未办理小产证，另有一套08号108室原告确认没有签订买卖合同，故庭审中原告撤回了对08号108室的相应诉请。庭审中，原告陈述，2014年5月9日的发票金额156,990元对应上述七套房屋中前六套房屋佣金，2014年7月23日的发票金额12,724元对应第七套房屋的佣金。被告则陈述，上述七套房屋中总佣金应为161,990元，之所以支付156,990元是扣除分销贴点5,000元后的金额；原告对此陈述不予认可，原告认为156,990元发票是根据被告提供的金额所开具的，并不代表其放弃了5,000元贴点。审理中，被告向法庭陈述，现金奖其已全部给了李军，没有告诉原告，并向法庭举证了一份“李军”的说明，内容为：“本人李军，曾是上海中原地产员工，由于中原地产业务员表现积极……额外发放现金奖(成交价的2%)给成交业务员作为嘉奖。鉴于成交的七套中，只有一套付全款，另外六套拟办理贷款，所以七套现金奖，只有一套发了2%的现金奖，另外六套只发了1%的现金奖，实发金额34,943元，已由成交业务员领取”。被告另提供三张向李军转账的记录单予以佐证现金奖已支付给李军。审理过程中，被告当庭拨打“李军”电话，接听人称其系李军，该份说明是他本人出具，他于2014年4、5月份离职，原被告之间的合同中关于现金奖的约定他并不清楚，现金奖确实是被告发给业务员的，他拿到现金奖后没有通知过原告。原告认为，接电话者是否为李军本人无法确认，且转账记录单与34,943元金额不符。庭审中，经本院释明，原告未向本院举证另五套房屋已办理贷款手续的相应证据。本院认为，原、被告签订的分销合同及分销合同的补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。第一、对于佣金的结算金额，根据分销合同的约定，七套房屋中两套房屋为全款支付，其余五套为按揭付款，按已付购房款计算佣金比例计算上述七套房屋佣金应为174,714元；其中5,000元的差额被告主张为8号202室房屋“分销贴点”，虽原告对此不予确认，但该“分销贴点”的表格系原告作为证据提供，且双方实际付款金额亦恰与扣除5,000元金额后的应付佣金金额吻合，且原告对此并无合理解释，亦无证据证明曾向被告主张过该笔5,000元，故本院对被告之主张予以采信，本院认定双方就上述七套房屋的已付购房款部分相应佣金已结清。至于七套房屋中五套房屋按揭部分的佣金，根据原告举证情况，上述房屋并未办理小产证，且原告亦未向法院举证上述五套房屋已办妥按揭贷款手续，根据双方合同约定，上述房屋的佣金支付条件并未满足，故对五套贷款房屋的贷款部分相应佣金本院暂不予以支持。综上，原告关于佣金部分之诉请，本院不予支持。第二、对于现金奖，补充协议明确约定应当支付给原告而非业务员个人，被告对此亦系明知，且其所述的已支付现金奖金额与约定应付的现金奖金额并不一致，即使其将现金奖已支付给李军亦不构成有权代领，更何况其亦自认并未将现金奖已支付情况告知原告，故被告仍负有按约定支付原告现金奖的义务。对于现金奖的计算方式，补充协议约定付全款的客户被告应当支付全额现金奖；按揭的客户被告应当支付50%的现金奖，另50%在贷款部分可结算时一并支付。根据上述约定，被告应付现金奖金额为36572.69元，其余部分原告并未举证已具备支付条件，本院暂不予支持，理由同上。第三、对于违约金的诉请，双方合同对现金奖逾期支付的违约责任并无约定，本院不予支持。依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告杭州智策房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司现金奖36,572.69元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,773.15元，减半收取计2,886.58元，由原告上海中原物业顾问有限公司承担2,532.58元，被告杭州智策房地产代理有限公司承担354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周箐二〇一七年八月二十一日书记员 刘畅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：