（2017）粤0604民初5318号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-28
案件名称
凌资与李丽欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凌资,李丽欢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5318号原告（反诉被告）：凌资，女。委托诉讼代理人：黎鹏俊，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：李丽欢，女。委托诉讼代理人：卢一峰，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝仪，广东泽誉律师事务所律师。原告凌资与被告李丽欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎鹏俊、被告委托诉讼代理人卢一峰、陈宝仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2016年10月26日签订的关于位于佛山市禅城区文华中路45号一座604房的《房地产买卖合同》（合同编号为NO.SA0000815）；2.被告配合原告办理佛山市禅城区文华中路45号一座604房过户至原告名下的手续；原告向被告支付剩余购房款；3.被告向原告支付违约金（以1100000元为基数，从2016年12月11日起按每日1‰计至涉案房屋过户至原告名下之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系佛山市禅城区文华中路45号一座604房的所有权人。原告与被告于2016年9月底签订《房地产买卖合同》（编号：0001882），约定原告向被告购买佛山市禅城区文华中路45号雅居乐佰利郡花园1座604房，总成交价为980000元。其后，因被告反价，经双方协商后，双方于2016年10月26日重新签订《房地产买卖合同》（编号：0000815）和《房地产买卖合同附件》，约定：涉案房屋总成交价为1100000元；原告在合同签订之日支付被告定金50000元；原告应在2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供贷款所需材料并协助原告办理按揭；原告通过银行贷款审批后三日内办理过户手续；在办理交易递件当天，原告向被告支付首期房款210000元，尾期房款840000元由贷款银行直接划入被告银行账号；任意一方违约逾期超过十天仍未履行，守约方有权要求继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。2016年10月26日即上述合同签订当天，原告以现金方式向被告支付定金50000元，被告向原告出具《收款证明》，确认收到原告承购涉案物业之定金。原告如约在2016年11月30日前向涉案房屋买卖的中介方【满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司】递交办理银行按揭贷款所需的所有资料和费用，且中介方将原告已提供的材料递交予办理抵押贷款的银行机构，银行机构回复只要补全被告的资料，原告申请的贷款将获得审批通过。然而，被告却拒绝配合原告办理银行按揭贷款手续，经中介方多次向被告催促，被告依然没有向中介方提供完整的材料，导致原告银行按揭贷款审批迟迟未下达，从而导致涉案房屋至今仍未过户至原告名下。综上所述，被告拒不按照合同约定履行，也拒不配合原告及中介方的工作，已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称，2016年9月，被告与原告双方就买卖佛山市禅城区文华中45号雅居乐佰利郡1座604房的相关事宜签订《房地产买卖合同》（合同编号为NO.BA0001882），合同约定原告应于签订合同当天向被告支付50000元定金，但截至2016年9月28日，被告并未收到原告支付的定金且无法与原告取得任何联系。被告为维护自身权益向满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司发出《告知函》要求终止2016年9月签订的《房地产买卖合同》（合同编号为NO.BA0001882）。《告知函》发出后，原告却主动联系满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的工作人员，并提出以总成交价1100000元购买涉案房屋。2016年10月26日，被告与原告双方再次就涉案房屋交易相关事宜签订《房地产买卖合同》（合同编号为NO.SA0000815）及合同附件。其中附件第一条约定，原告应于2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等。签订《房地产买卖合同》及相关附件后，被告按照合同约定履行了各项义务，但原告却未按照合同时间办理按揭贷款手续。期间，为了双方交易能够顺利进行，2016年11月30日后，被告仍多次请求原告尽快办理按揭贷款手续。2017年4月24日，被告就按揭事宜向原告发送律师函进行催告，要求原告尽快处理按揭事宜，但原告怠于履行该义务，并未及时办理按揭手续，相反直接向法院提起诉讼，要求继续履行合同，该行为明显与事实相违背。按照原、被告双方签订的《房地产买卖合同》（合同编号为NO.SA0000815）的约定，违约方逾期超过十天仍未履行合同，守约方有权要求解除合同，并要求违约方按照总成交价10%支付违约金。被告认为，原告未能按照银行要求签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料以通过按揭审批的行为已经构成违约，且严重侵犯了被告的合法权益，请求判令：1.解除被告与原告于2016年10月26日签订的关于位于佛山市禅城区文华中路45号雅居乐佰利郡一座604房的《房地产买卖合同》及于2017年1月10日签订的《广东省房地产买卖合同》；2.原告向被告支付违约金110000元（以总成交价1100000元的10%计算）；3.本案诉讼费由原告承担。针对反诉，原告答辩称，第一，被告主张与原告签订第一份《房地产买卖合同》后，原告没有向被告支付定金，事实是因为被告的房产证是在2016年12月5日办理，基于中介方的建议，原告并没有在2016年9月28日向被告支付定金50000元，这也符合交易常理。第二，原、被告之后重新签订《房地产买卖合同》，系双方协商一致对原合同的变更，原告已经按照重新签订的合同向被告支付购房定金。第三，关于律师函，原告本人没有收到该律师函。原告于2017年4月17日起诉至法院，被告的律师函是在同年4月24日寄出，且其中没有提出解除合同的要求，只是催促原告履行合同。第三，《房地产买卖合同》约定原、被告双方应在2016年11月30日办理银行按揭贷款手续，但由于被告的房产证是在2016年12月5日后出具的，因此应适用合同第十一条的约定，对于履行期限不明确，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起三天为履行期限。原告已经在2016年12月前向中介方提交全部的贷款手续所需材料，而被告却是在2017年2月后才陆续向中介方提交材料，而且材料不完整，导致贷款手续无法及时批复。尽管中介方多次向被告催促，被告仍未提供完整的材料，而是在2017年3月23日通过微信方式向中介方表达不想卖房的意思表示，由此引起原告提起诉讼。综上，原告认为被告没有履行合同的义务，导致交易不能顺利进行，直至原告提起诉讼之日前，被告也没有提出解除合同，而是催促原告履行合同。现原告愿意一次性将剩余购房款支付给被告，请求法院判决继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《证明》、朱某的证人证言，证人朱某的陈述与本院向中国银行股份有限公司佛山分行调查的相关事实存在不一致，本院对证据不予采信；对《常住人口登记表》、微信聊天记录，原告未提交证据原件予以核对，且被告提出异议，本院对证据不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月，原告、案外人黄素奇（买方）、被告（卖方）与经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司签订《房地产买卖合同》（合同编号为NO.BA0001882），约定：买卖双方就买卖广东省佛山市禅城区文华中路45号雅居乐佰利郡花园1座604房达成一致意见，成交价为980000元；定金50000元，买方在签署本合同当天支付给卖方。2016年10月26日，原告（买方）、被告（卖方）与经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司签订《房地产买卖合同》（合同编号为NO.SA0000815），约定：买卖双方就买卖广东省佛山市禅城区文华中路45号雅居乐佰利郡花园1座604房达成一致意见如下：第一条：该物业建筑面积为89.99平方米，房屋使用性质为住宅，建筑结构为钢筋混凝土；该物业出售时不带家私电器、不带租约；第二条：该物业以现状按套出售并计价，成交价为1100000元；第三条：付款方式详见《房地产买卖合同附件》；第四条：买卖双方约定之交易税费缴付方式为买方承担；第五条：买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；第十一条：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费；②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金；履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起三天为履行期限；第十三条：本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广东省房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。同时，原告、被告及经纪方签订《房地产买卖合同附件》，约定银行按揭付款的具体内容：1.定金：50000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方；2.按揭贷款：买方应于2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；3.交易递件：买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后三个工作日内办理交易过户手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止；4.首期房款（不含定金）：210000元于办理交易递件当天由买方直接支付卖方；5.尾期房款：即申请贷款额840000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方，买方逾期支付的则属违约。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定就履行《房地产买卖合同》（NO.0000815），双方一致确定本次交易总成交价为1100000元，旧合同（NO.0001882）作废，以新合同（NO.0000815）为准。签订上述合同当日，原告向被告支付定金50000元，被告出具《收款证明》予以确认。2017年1月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于佛山市禅城区文华中路45号一座604房的房地产转让给乙方，该房地产甲方于2016年12月6日向佛山市禅城区国土城建和水务局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为（2016）0078608；第二条：甲乙双方议定该房地产交易总金额为1100000元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金50000元；乙方于过户前支付第一期房款210000元；最后一期付款840000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式为按揭；第三条：本合同签订之日起三十个工作日内，甲乙双方应携带有关资料到禅城行政服务中心办理过户手续；第四条：双方同意于收齐楼款由甲方将该房地产交付给乙方使用；第六条：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方50000元的违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方50000元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；第七条：办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责；第十条：本合同一式一份，交由银行审批贷款使用。诉讼中，本院根据被告的申请向中国银行股份有限公司佛山分行调查涉案房屋贷款按揭事宜，该银行回复称：一、中国银行股份有限公司佛山分行辖属汾江怡翠玫瑰支行（以下简称中行怡翠玫瑰支行）曾受理凌资按揭贷款业务申请；二、按揭贷款申请人凌资于2016年10月26日向中行怡翠玫瑰支行申请住房按揭贷款并签署了银行贷款申请资料，同时提供了其身份证、户口本、银行流水相关复印件（与原件核对相符）。但当天提供的资料并未齐全，尚欠凌资本人的收入证明。该证明于2017年3月1日补齐；三、李丽欢于2016年12月下旬到中行怡翠玫瑰支行提交资料，协助凌资办理房屋按揭贷款业务，签署了卖方所须确认的银行按揭资料并提供了其身份证、户口本及房屋买卖合同资料。但是，李丽欢当时提供的资料并未齐全，尚欠李丽欢配偶的死亡证明资料，该证明于2017年2月下旬补齐；四、凌资申请的住房按揭贷款业务最后未能通过银行审批。未能通过审批原因在于贷款申请人凌资的资信综合评分未达标。2017年4月25日，被告委托广东泽誉律师事务所向原告发出《关于限期处理按揭事宜的律师函》，载明：原告至今未能按照约定的时间2016年11月30日办结按揭贷款的相关手续，被告要求原告在2017年4月26日前联系被告并如实向其告知按揭贷款的审批结果等相关事宜；如被告在上述期间未能收到相关答复的，被告有权解除双方的编号为NO.SA0000815《房地产买卖合同》，并要求原告承担相应的违约责任。诉讼中，原告陈述：①原告确认尚欠被告1050000元房款，现同意一次性支付给被告；原告一直没有收到关于贷款未能审批通过的正式回复，后原告联系中介，中介告知是因为被告的材料不齐全；诉讼中，被告陈述：被告在起诉前不知道涉案房屋的贷款有无通过审批。另查明一，涉案佛山市禅城区文华中路45号一座604房的产权人系被告李丽欢，系单独所有，不动产权证号为粤（2016）佛禅不动产权第0078608号，于2016年12月5日予以登记。截至2017年7月17日，该房屋无抵押、无预告登记的情形，存在查封的情形，即由本院依原告的申请作出（2017）粤0604民初5318号民事裁定书予以查封。另查明二，据佛山市住房保障和房地产登记信息中心的查询结果，原告在佛山市辖区范围内的住房记录为0套。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》及《广东省房地产买卖合同》均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告对于应按照哪一份合同履行相应的义务存在争议，本院分析认为，原、被告双方签订的第一份合同即编号为NO.BA0001882《房地产买卖合同》，该合同签订后双方并未实际履行，双方亦通过《补充协议》的方式确认该合同作废，双方对此不持异议；第二份合同即编号为NO.SA0000815《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，原告依照该合同约定的时间向被告支付定金50000元，亦以其中第十一条关于违约责任的条款向被告主张违约金。该合同与第三份合同即《广东省房地产买卖合同》在付款时间、办理过户时间及违约责任等主要条款上的约定不一致，被告抗辩认为该合同是对第二份合同相关条款进行变更，两份合同不一致之处应以第三份合同的约定为准。但是，被告反诉主张原告应支付总成交价10%的违约金，该请求的依据恰恰是第二份合同第十一条违约责任的条款，与被告的抗辩意见前后不一，自相矛盾。且，第三份合同约定原告应于合同签订当天即2017年1月10日向被告支付定金50000元，实际上，原告于此日期之前即2016年10月26日已向被告支付定金50000元，被告亦出具《收款证明》予以确认，即支付定金在前，签订《广东省房地产买卖合同》在后。由此，双方系依照第二份合同的约定支付、收取定金。因此，被告的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。原、被告双方均应依照编号为NO.SA0000815《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》的约定全面善意履行各自的义务。关于涉案合同应予以解除还是继续履行的问题。原告主张由于被告拒绝配合办理银行按揭贷款手续，导致原告的银行按揭贷款未能进行审批，而被告则认为由于原告未能按期办理按揭贷款手续，怠于履行义务。首先，根据编号为NO.SA0000815《房地产买卖合同附件》的约定，原告应于2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。其次，据中国银行股份有限公司佛山分行的复函，原告于2016年10月26日向银行申请住房按揭贷款并签署银行贷款申请资料，同时提交相应的资料。原告履行该义务并未超出上述合同条款约定的期限。依据日常经验法则，银行审批贷款申请的期限受客观因素影响，存在不确定性，故原告于2017年3月1日依据银行的要求补齐所需资料，在没有证据证明原告存在故意拖延的情形下，本院认定原告履行办理银行按揭贷款的义务并未存在严重违约的情形。因此，被告主张原告怠于履行该项义务的抗辩意见，本院不予采纳。第三，据中国银行股份有限公司佛山分行的复函，被告于2016年12月下旬向银行申请按揭贷款，于2017年2月下旬根据银行的要求补齐全部资料。合同约定签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用所规定的期限指向的是买方即原告，被告作为卖方负有协助义务。因此，被告履行了合同约定的协助原告办理按揭贷款手续的义务。且据前查明，涉案房屋的产权登记日期是2016年12月5日，则被告于2016年12月下旬向银行提交相关的资料，符合常理。被告的行为并未存在原告所主张的拒绝配合办理银行按揭贷款手续的情形，被告不存在严重违约的情形。第四，编号为NO.SA0000815《房地产买卖合同附件》关于银行按揭付款第5条约定，“尾期房款即申请贷款额840000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方，买方逾期支付的则属违约。”据此，因原告个人的征信问题造成贷款申请未获批准，原告应于交易过户前以现金补足给被告。合同约定办理交易过户手续的时间是买方通过银行贷款审批后三个工作日内。根据原、被告的陈述，双方当事人在起诉前对于涉案房屋的银行按揭贷款申请是否审批以及是否通过并不清楚知悉，银行出具的复函中也未提及原告未能通过审批贷款的具体时间。因此，综合上述合同约定及当事人的陈述，原、被告双方在履行涉案买卖合同过程中并未存在严重违约的情形，被告主张解除合同的条件不成就，涉案合同即NO.SA0000815《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》应继续履行。被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告应同时向被告一次性支付剩余房款1050000元。关于违约金的问题。据前陈述，原、被告双方并不存在严重违约的情形，原、被告各主张要求对方承担违约责任的理据不充分，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告凌资于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李丽欢支付剩余房款1050000元；二、被告李丽欢于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告凌资办理将佛山市禅城区文华中路45号一座604房过户至原告凌资名下的权属登记手续；三、驳回原告凌资的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李丽欢的全部诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取7800元，保全费5000元，合计12800元，由原告凌资负担6400元，被告李丽欢负担6400元；反诉受理费1250元，由反诉原告李丽欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郑泽霞二〇一七年八月二十一日书记员 林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”