（2017）川0703民初3226号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-30
案件名称
冯山杰、赵红娟等与四川应得房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯山杰,赵红娟,四川应得房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十八条第一款
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初3226号原告：冯山杰，男，汉族，生于1982年7月23日，住新疆省库尔勒市。原告：赵红娟，女，汉族，生于1984年12月9日，住新疆省库尔勒市。委托诉讼代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖倩，四川天府风律师事务所律师。被告：四川应得房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区高水中街19号。法定代表人：廖应德，该公司董事长。委托诉讼代理人：李秀琼，四川蜀兴律师事务所律师。原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵宏斌、廖倩，被告的委托诉讼代理人李秀琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理位于绵阳市××城区××江北路××.世纪花园××单元××楼××号房屋权属转移登记；2.判决被告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金，计算方法为：以已付房款总额638428元为基数，自2015年6月15日起至房地产登记机关受理办证申请之日止按日万分之二标准计算；3.本案诉讼费由被告承担。被告应得房地产公司辩称：双方未约定违约金，原告也未因被告逾期办证行为产生实际损失，不应支持原告违约金请求。承诺办证至今已超过两年，被告从未承诺向原告支付逾期办证违约金。被告虽出具了收据，但收据载明系抵室外工程款，而冯山杰在被告处并无工程施工，因此，冯山杰未向被告实际支付购房款，被告不应承担支付违约金责任。本院经审理认定以下事实：2011年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于绵阳市××城区××江北路××.世纪花园××单元××楼××号134.18平方米房屋，总价款638428元。该合同第十九条产权登记约定：“出卖人应当在2012年7月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人保证在60日内办理。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托四川应得房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用房产证壹佰伍拾元，土地证壹佰伍拾元，合计叁佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人保证在60日内办理好。”合同签订后，被告已向原告交付案涉房屋。诉讼双方在庭审中一致确认被告已于2013年7月22日取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明。原告在庭审中称，主张的违约金标准日万分之二系参照审理商品房买卖合同纠纷司法解释中规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。另查明，被告于2011年4月18日向原告出具《收据》一张，记载收取滨江·世纪花园1-1-23-5房款638428元，该款系抵BT室外工程款，该收据上加盖“四川应得房地产开发有限公司财务专用章”。2011年4月23日，被告向原告出具《收据》一张，代收维修基金10063.5元。2011年10月2日，绵阳市应得物业服务有限公司向原告出具《收据》三张，收取原告“代收契税、印花税、印花票13097.76元”、“代收房产证、土地证工本费105元、资料费300元”。前述四张收据收款人均为刘晓军。2011年4月23日，原告经其父亲冯光泉账户向刘晓军账户转款605000元。原告委托诉讼代理人在庭审中陈述，刘晓军为被告公司财务人员，该房屋本用于抵偿刘晓军的工程款，原告将款项转给刘晓军后，刘晓军将被告开具的收据交给原告，由原告与被告签订《商品房买卖合同》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，双方应依约履行各自的义务。被告于2013年7月22日取得案涉房屋楼栋权属证明，根据合同第十九条约定，被告应当在其后150日内为原告办理房屋权属转移登记，但至今被告未为原告办理房屋权属登记证，其行为构成违约，应承担违约责任。原告主张起诉前两年内起算的违约责任未超诉讼时效，应予支持。由于双方未在合同中对逾期办证违约金的计算方法作约定，依照《最高人民法院》第十八条第二款的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告主张以已付购房款总额为基数，按日万分之二的标准计算违约金于法有据，应予支持。本案的争议在于原告是否实际支付被告购房款。被告主张收据上记载的房款是抵室外工程款，而原告在被告公司并无工程。原告称，实际转款605000元给刘晓军，其余支付刘晓军现金，取得被告出具给刘晓军的收据，至此已完成向被告付款的义务，至于被告出具收据时为何注明是抵工程款原告并不清楚。本院认为，从原、被告签订商品房买卖合同、原告向被告交付房屋维修基金、被告代收办证费用的事实，以及被告向原告实际交付房屋的事实来看，原、被告的房屋买卖关系存在，且被告是认可原告支付完购房款的。至于刘刘晓军交给原告的收据记载抵工程款是否真实，对本案而言并不重要，重要的是从现有证据可以认定原告实际支出的购房款数额是605000元。本案系因逾期办证违约产生的纠纷，根据上述司法解释的精神，违约责任应以原告实际支出的购房款为基数进行计算。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决书生效后三十日内为原告冯山杰、赵红娟办理位于绵阳市××城区××江北路××.世纪花园××单元××楼××号134.18平方米房屋的不动产权属登记证书；二、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告冯山杰、赵红娟支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金，计算方法为：实际支出的购房款605000元为基数，从2015年6月15日起至房地产登记机关受理办证申请之日止按日万分之二标准计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由被告四川应得房地产开发有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。审判员 黄昌楠二〇一七年八月二十一日书记员 童金蓉 更多数据：搜索“”来源：