（2017）京03民终8691号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-08-31

案件名称

李营与北京市新海小区农贸市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李营,北京市新海小区农贸市场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8691号上诉人（原审原告）：李营，男，1979年6月12日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张纯华，北京市中尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市新海小区农贸市场有限公司，住所地：北京市通州区马驹桥镇新海小区西侧。法定代表人：张占连，总经理。委托诉讼代理人：魏征，北京市新海小区农贸市场有限公司职员。上诉人李营因与被上诉人北京市新海小区农贸市场有限公司（以下简称农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服通州区人民法院（2017）京0112民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李营的委托诉讼代理人张纯华、被上诉人农贸公司的委托诉讼代理人魏征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李营上诉请求：撤销一审判决，改判农贸公司退还李营房屋租金75360元、经营损失30000元、违约金20000元。事实和理由：1.根据双方合同约定，“如遇市场延迟开业时间，则按实际开业之日起算，本协议承租期相应顺延”。新海建材城于2015年8月8日实际开业，针对的是整个建材市场包含临街店面，故合同到期时间应为2017年8月7日。2.2017年2月农贸公司向李营出具商户租金催缴通知书违背双方自愿签订的协议本身，构成合同违约。农贸公司辩称，不同意李营的上诉请求，同意一审判决。李营自2014年11月开始一直使用涉案房屋正常经营，2017年2月，我方没有强制清场，是李营自愿撤场。李营向一审法院起诉请求：1.请求法院判决农贸公司退还李营房屋租金75360元；2.请求法院判决农贸公司退还李营经营损失30000元；3.请求法院判决农贸公司退还李营违约金20000元；4.请求法院判决农贸公司退还李营押金20000元；5.本案诉讼费用由农贸公司承担。一审法院认定事实：2014年11月4日，李营与农贸公司签订《市场房屋（摊位）租赁协议书》，协议约定，李营租赁农贸公司的2002、2003两间房屋。租赁期按照一年计算，承租期自2015年3月1日至2016年2月29日至，租金标准为每月租金14400元，租金按年支付，每次支付租金总额为172800元。协议约定李营在合同租期满后，享受12个月的免租期，即自2016年3月1日至2017年2月28日为免租期。双方在签订租赁协议书时，李营向农贸公司支付房屋（摊位）租赁保证金，金额为20000元。保证金到本合同期（包括免租期）履行期满后一个月内退还保证金本金。协议第六项第9条规定，农贸公司应将房屋提供给李营使用，如遇市场延迟开业时间，则按实际开业之日起算，协议承租期相应顺延，农贸公司不承担李营的其他任何经济赔偿。协议还约定了其他条款。协议签订当日，李营交纳了房屋租金与房屋押金20000元，农贸公司将两个店面的房屋及钥匙交付给李营，李营进货后即开始经营。李营在2002、2003号房屋内主要经营建材、五金等商品的销售。2015年8月8日前，农贸公司打出宣传横幅，横幅内容为“新海建材城8月8日隆重开业”。2017年2月份，农贸公司向李营出具了商户租金催缴通知书，通知书的抬头为李营2002、2003#商户，在通知书中，有是否续租摊位的选项。李营选择了否，即不续租该摊位，后李营在该通知书上签字，并将通知书交还给了被告农贸公司。2017年2月27日，李营在未与农贸公司交接，且未退还租赁房屋钥匙的情况下，腾空了2002、2003两间租赁房屋，并撤场。本案审理中，一审法院对农贸公司向外租赁的房屋及摊位进行了现场勘查，勘查发现，农贸公司用于租赁的场地包跨场内、场外两种租赁场所，场内的租赁场所为摊位，由一个统一的大门进入，场外的租赁场所为临街店面。李营租赁的2002、2003为场外租赁场所，系沿街店面。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用的原则。李营与农贸公司在2014年11月4日签订了租赁协议签订协议后，农贸公司就将具备经营条件的房屋交给李营，从李营提供的水卡、电卡收据、也可以看出，李营于2015年12月就开始营业了，农贸公司在2015年8月8日打出宣传横幅，新海建材城8月8日隆重开业。只是对新海建材城场内的客户，并未对临街店面产生影响，农贸公司的行为并不构成“延迟开业”。李营与农贸公司签订的租赁协议的承租期限并不顺延，故对于李营要求房屋租金、经营损失的诉求法院不予支持。李营与农贸公司双方签订的租赁合同至2017年2月28日到期，农贸公司于2017年2月催告李营交纳下个租期的租金，李营选择不续约租赁合同，视为双方对租赁合同终止达成一致，符合法律规定，农贸公司的行为并不构成违约，故对于李营要求违约金的诉求，法院不予支持。农贸公司同意返还李营房屋押金20000元，符合合同约定，故对于李营要求返还押金20000元的诉求，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、北京市新海小区农贸市场有限公司返还李营房屋押金20000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回李营其他的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农贸公司提交《市场房屋（摊位）租赁协议》一份，证明李营承租的房屋旁边商户在争议期间一直实际经营，进而证明李营在此期间也在实际经营。李营对该证据的关联性和证明目的均不认可。农贸公司提交2014年11月18日、2014年12月9日、2015年1月30日、2015年6月14日、2015年8月7日、2015年9月11日、2015年11月23日、2015年11月27日、2016年1月16日、2016年4月16日、2016年5月16日、2016年6月16日、2016年7月21日、2016年10月18日、2017年1月16日的《购电收据》15份，证明李营在2014年11月至2015年8月一直实际使用涉案房屋并正常经营。李营对该证据的真实性认可，证明目的不认可。经询，农贸公司表示该15份购电收据为李营使用涉案房屋期间的全部购电记录，李营对此认可，认为2015年2月到5月没有购电记录可以证明其在这个时期没有正常经营。经查，双方均未在涉案《市场房屋（摊位）租赁协议书》中或通过其他形式对“市场”分为场内、场外予以说明或约定。再查，本案诉讼期间，涉案房屋已由农贸公司租赁给案外人。以上事实，有《市场房屋（摊位）租赁协议书》、租金收据、保证金收据、电卡收据、水卡收据、罚款收据、购电收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：双方当事人对于农贸公司返还李营押金20000元并无争议，本院对一审判决第一项不持异议。本案的争议焦点是合同的租赁期限和合同的违约责任。一、合同的租赁期限根据农贸市场与李营签订的《市场房屋（摊位）租赁协议书》第二条约定，“承租期自2015年3月1日至2016年2月29日”；第三条第3项约定，李营“在履行本合同租金期满后，方可享受12个月的免租期，即其中2016年3月1日至2017年2月29日止为免租期”。因此，如无合同或法律规定的其他情形，涉案房屋的租赁期自2015年3月1日起至2017年2月29日止。同时，《市场房屋（摊位）租赁协议书》第六条第9项约定，“如遇市场延迟开业时间，则按实际开业之日起算，本协议承租期相应顺延”。李营上诉主张，新海建材城市场于2015年8月8日实际开业，故租赁合同的截止日期应为2017年8月7日。农贸公司辩称，市场用于租赁的房屋分为场内、场外，2015年8月8日开业的是场内商户，李营租赁的房屋位于场外门脸房，不受影响，故租赁合同截止日期应为合同约定的2017年2月29日。本院认为关于双方对于租赁期限的争议，应首先对合同第六条第9项的内容作出解释。依照合同的文义解释，“市场开业时间”理解为整个“新海建材市场”的开业时间符合商业惯例和一般人的理解。依照合同的目的解释，出租人的合同目的为出租房屋，获取租金利益；承租人的合同目的为使用房屋，获取房屋使用目的。李营作为承租人已经按时足额缴纳两年的租金，其使用利益的实现与办理营业执照、拥有稳定的客流等密切相关，而上述条件的实现以市场正式开业为前提，与承租房屋的商户是否实际经营无关。现李营上诉主张，新海建材城市场于2015年8月8日实际开业并提供宣传横幅照片为证。农贸公司虽辩称2015年8月8日的开业时间指的是场内商户，不适用于李营租赁的场外门脸房，但未提供证据证明新海建材市场场内和场外的开业时间不同，也未提供其他证据证明双方对开业时间达成一致意见。故本院认为，涉案市场的开业时间应为2015年8月8日。依照《市场房屋（摊位）租赁协议书》第六条第9项的约定，租赁期限截止日期应顺延至2017年8月7日。一审法院对于租赁期限的认定错误，本院予以纠正。二、合同的违约责任根据本院已经查明的事实，2017年2月27日，李营在未与农贸公司交接，且未退还租赁房屋钥匙的情况下，腾空了2002、2003两间租赁房屋，并撤场。就此，李营主张因2017年2月农贸公司向其出具商户租金催缴通知书而撤场，该通知违背双方签订的协议约定，农贸公司构成合同违约，故应由农贸公司承担违约责任。农贸公司辩称李营撤场是自愿行为，农贸公司并没有强制清退。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《市场房屋（摊位）租赁协议书》第九条“违约责任”第2项的约定，“乙方进入市场经营后，在协议未到期限时，无论经营多少时间（天），无论任何原因，凡是中途撤退摊的，均属乙方单方面违约，所交付之款项（租金、保证金）作为违约金一律不退”。现李营向法院提交的证据不能证明其2017年2月27日撤场的行为并非出于自愿，故其上诉主张农贸公司退还2017年3月1日至2017年8月7日的房屋租金并赔偿经营损失、违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2807元，由李营负担。（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长　巴晶焱审 判 员　王　朔审 判 员　曾　彦二〇一七年八月二十一日法官助理　田　晔书 记 员　胡　潇 关注公众号“”