（2017）辽01民终6253号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-09-25

案件名称

潘某文与张某亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘某文,张某亮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终6253号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘某文，男，汉族。法定代理人：耿妍（潘某文母亲），女，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：张某亮，男，汉族。委托诉讼代理人：王亚香，辽宁首丰律师事务所律师。上诉人潘某文因与上诉人张某亮房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。潘某文上诉请求：1.请求撤销原审判决第六项；2.被上诉人支付上诉人故意损毁装修设施违约金三万元，并且修理好断了的下水管，恢复地下室原样以此消除刺鼻气味对房屋一二层经营使用的影响；3.按照合同约定，被上诉人应保留房屋基础装修设施，清空所承租部分的设施、物品、隔断、恢复房屋原貌后腾退给上诉人。本案一二审诉讼费用、取证、鉴定费用由被上诉人承担。被上诉人张某亮答辩称：上诉人所称验房时张某亮保留房屋的一些设施，正是履行约定，没有将设施拆除；张某亮在使用房屋时已经尽到了合理的注意义务，并没有进行拆改及毁损房屋的行为，因此对于地下室漏水及房屋顶漏水需要进行鉴定；潘某文所称张某亮非法经营的事实不存在。地下室承租时就已经存在，不是我扩建的，在使用地上的房屋时就必须使用地下的管道。张某亮上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人不承担2016年11月20日至2017年1月22日房租及逾期利息、占用费；赔偿上诉人因房屋质量问题造成的损失，上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决依据年租金6万元计算张某亮重复缴纳租金应按一楼的租金10万元计算，重复缴纳的费用是30136元，折抵房租至2017年6月22日。关于房屋是否有质量问题应予鉴定，张某亮提供证据于2017年5月7日向公安局办理了停业申请，也向房主告知收房，因此不存在164元的占用费。被上诉人潘某文答辩称：一审法院关于房租的审理和计算是正确的，关于房屋质量的问题，我交给对方的实收是清水房，装修是对方做的。对方说我拒不收房，对方并没有给我钥匙，也没有交接手续。实际情况是对方自己去公安局报停业，停业以后又利用二楼的后门招住店的旅客进行非法经营。潘某文向一审法院起诉请求：1.请求法院判令张某亮将房屋退还潘某文，并保留房屋的装修设施，不得拆除、拿走及损毁；2、张某亮支付潘某文30000元违约金，所欠房租及利息（计算至张某亮实际腾退房屋之日止，利息按年租金60000元标准的每日年房租的千分之一收取），所欠水电费（退还房屋时结清），以上共计50000元；3、诉讼费由张某亮承担。张某亮向一审法院起诉请求：1、解除双方房屋租赁合同；2、请求评估未履行五年租期的营业损失并由潘某文承担；3、赔偿张某亮电增容及门店改造费4万元；4、反诉费由张某亮承担。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于沈阳市和平区昆明南街XXX号（XXXX轴），建筑面积405平方米，系潘某文单独所有。2011年10月26日，潘某文的法定代理人耿妍（甲方）与张某亮及案外人龚超（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定乙方承租甲方位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX的物业，建筑面积405平方米。合同第三条约定“租赁期限即2011年12月20日至2021年12月20日，共计拾年，前五年房租为每年壹拾贰万元整，后五年开始该房年租金为壹拾陆万元整”。第四条约定“甲乙双方商定，乙方前三年按半年为一次支付甲方租金。每年10月20日和4月20日支付租金；后七年按年付租金，每年10月20日支付下一年租金”。第十条约定“乙方承租房屋期间如有以下行为之一，甲方有权无偿收回房屋，终止合同，乙方还应赔偿由此给甲方造成的损失。1、擅自拆改房屋主体结构，影响房屋安全的；2、拖欠承租费超过约定交租期10天；…”。第十四条约定“乙方不能按约定租期交清房租，则甲方有权单方解除该租房合同并立即收回房屋”。第十七条约定“出租期满后，本合同自行终止，届时乙方应无条件将房屋退还甲方，并保留对该房屋的装修设施，不得拆除拿走及故意毁损，否则乙方向甲方支付叁万元违约金”。该份合同签订后，龚超将涉案房屋用于经营宾馆，龚超经营一年后，退出经营，张某亮继续使用涉案房屋用于经营宾馆，甲乙双方实际履行了合同，张某亮于2015年12月实际缴纳了2015年12月20日至2016年12月19日的房租12万元。2016年4月16日，潘某文的法定代理人耿妍（甲方）与张某亮（乙方）及刘景琼（丙方）签订了《房屋出租合同》，约定乙方、丙方承租甲方位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX的物业，建筑面积405平方米（以甲方提供的产权证书记载为准），其中丙方承租该门市一楼建筑面积180平方米的部分，乙方承租该门市一楼和二楼除丙方外剩余部分的全部面积。合同第三条约定“租房期限：甲乙原定租期不变，即自2011年12月20日至2021年12月20日止，共计拾年。甲丙租期是自2016年9月1日至2021年12月20日止”。合同第四条约定“租房租金：甲方收取乙方和丙方该门市共计每年壹拾陆万元整人民币的租金。其中，自2016年9月1日至2019年9月1日期间，甲方分别收取乙方年陆万元整人民币的租金和丙方年壹拾万元整人民币的租金；自2019年9月1日至2021年12月20日期间，甲方分别收取乙方年伍万元整人民币的租金和丙方年壹拾壹万元整人民币的租金。…”。第五条约定“租金支付：在租房期间，乙丙双方分别按以下日期，按年支付甲方租金。乙方每年11月20日支付甲方下一年租金，丙方每年7月1日支付甲方下一年租金。乙丙双方应按约定好的日期支付甲方租金，不得借故拖延支付时间，如有拖延，按每日年房租的千分之一收取利息”。合同第九条约定“乙丙双方任何一方违反此租方合同，甲方只追究违约一方的责任，守约一方不受影响”。第十一条约定“乙丙双方承租房屋期间如有以下行为之一，甲方有权无偿收回房屋，终止合同，乙丙双方还应赔偿由此给甲方造成的损失。1、擅自拆改房屋主体结构，影响房屋安全的；2、拖欠承租费超过约定交租期3天；…”。第十二条约定“乙丙双方各自不能按约定租期交清房租，则甲方有权单方解除该租房合同并立即收回房屋…”。合同签订后，张某亮在合同约定的期限内未缴纳2016年12月20日起至今的租金。另查明，潘某文重复向张某亮收取了2016年9月1日至2016年12月19日的房租18082元（按年租金6万元标准计算，60000元÷365天×110天），在庭审过程中，双方对此事实均予认可。案件审理过程中，潘某文明确仅要解除与张某亮所签订的就位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX房屋中一楼和二楼除丙方刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分的全部面积的房屋租赁合同，对于与案外人刘景琼就位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX房屋中一楼建筑面积180平方米部分的房屋租赁合同不主张解除。一审法院认为，潘某文与张某亮签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。因潘某文与张某亮于2016年4月16日签订的房屋租赁合同系对双方于2011年10月26日签订的房屋租赁合同的变更，故双方于2011年10月26日签订的房屋租赁合同已于2016年4月16日失效，双方应按2016年4月16日签订的房屋租赁合同履行协议。张某亮在庭审中主张解除上述2016年4月16日所签订的房屋租赁合同，潘某文在庭审中主张张某亮退还房屋，实际亦为主张解除房屋租赁关系，故对双方要求解除双方之间存在的房屋租赁合同的诉讼（反诉）请求，予以支持。解除时间应为潘某文向一审法院提出解除主张的起诉时，即2017年1月22日。房屋租赁关系解除后，张某亮应将其所承租的部分（即位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX房屋中一楼和二楼除丙方刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分的全部面积）腾退，同时保留房屋内的基础装修设施，并结清水、电费后完好返还于潘某文。对于潘某文要求张某亮支付3万元违约金的诉讼请求，因潘某文该诉求系依据租赁合同第十四条约定“出租期满后，本合同自行终止，届时乙丙双方应无条件将房屋退还甲方，并保留对该房屋的基础装修设施，如门、地面，供暖设施、电路、照明，管道等不得拆除及故意损毁，其它的除基础设施外的装修设备、电器、物品等由乙丙双方各自处理，如有违约需各自向甲方支付叁万元违约金。”。该条款系对合同履行期满后，即合同自然终止后承租方的合同义务的约定，而潘某文与张某亮之间的租赁合同现系因解除而终止，并非自然终止，且潘某文亦未提供证据证明装修及相关设施存在毁损和拆除的情况，故对潘某文的该项诉讼请求，不予支持。对于潘某文要求张某亮支付所欠房租及利息（计算至张某亮实际腾退房屋之日止，利息按年租金6万元标准的每日年房租的千分之一收取）的诉讼请求，双方于2016年4月16日签订的房屋租赁合同中第五条约定“在租房期间，乙丙双方分别按以下日期，按年支付甲方每年租金。乙方每年11月20日支付甲方下一年租金，丙方每年7月1日支付甲方下一年租金。乙丙双方应按约定好的日期支付甲方租金，不得借故拖延支付时间，如有拖延，按每日年房租的千分之一收取利息”。张某亮在合同约定的期限内未缴纳2016年12月20日起至今的租金，故张某亮应按年租金60000元标准（即60000元/年标准）向潘某文支付房租，从2016年11月20日起计算至双方租赁关系解除时即2017年1月22日止；张某亮应按60元/日标准向潘某文支付利息，从2016年11月20日起计算至双方租赁关系解除时即2017年1月22日止。因双方租赁关系解除时张某亮实际未向潘某文交还房屋，故张某亮应向潘某文支付占用房屋的使用费，酌定按164元/日标准计算房屋占用费，从2017年1月23日起计算至张某亮实际腾退房屋之日止。因潘某文重复向张某亮收取了2016年9月1日至2016年12月19日的房租18082元，故在张某亮应向潘某文给付拖延的房租及利息、房屋占用费中予以扣除。对于张某亮提出要求潘某文给付未履行五年租期的营业损失的反诉请求，因潘某文在合同履行期间没有违约行为，不应承担违约责任，故张某亮对于营业损失进行评估亦无必要，故对张某亮的该评估申请，一审法院不予准许。对于张某亮提出要求潘某文给付赔偿反诉人电增容及门店改造费4万元的反诉请求，因张某亮未提供证据证实该主张，应承担举证不能的法律后果，故对张某亮的该项反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）潘某文与被告（反诉原告）张某亮于2016年4月16日就位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX房屋中一楼和二楼除刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分所签订的房屋租赁合同于2017年1月22日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张某亮将其所承租的部分（即位于沈阳市和平区昆明南街XXX号XXXX房屋中一楼和二楼除丙方刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分的全部面积）腾退，同时保留房屋内的基础装修设施及结清其承租部分的水、电费后完好返还于原告（反诉被告）潘某文〔腾退面积以被告（反诉原告）张某亮实际占有面积为准〕；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张某亮向原告（反诉被告）潘某文给付逾期支付的房租（按60000元/年标准计算，自2016年11月20日起计算至2017年1月22日）；四、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张某亮向原告（反诉被告）潘某文给付逾期支付房租的利息（按60元/日标准计算，从2016年11月20日起计算至2017年1月22日）；五、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张某亮向原告（反诉被告）潘某文给付房屋占用费（按164元/日标准计算，从2017年1月23日起计算至张某亮实际腾退房屋之日止）；六、驳回原告（反诉被告）潘某文的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张某亮的反诉请求。案件受理费1050元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）潘某文负担550元，由被告（反诉原告）张某亮负担500元；反诉费1025元（本诉被告已预交），由被告（反诉原告）张某亮负担。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。原审法院经庭审质证的各项证据在二审期间均未发生变化，本院予以确认。二审期间，上诉人潘某文向法庭提交照片三张，欲证明房屋质量问题是对方造成的，对方故意损毁管道。张某亮对照片的真实性没有异议，其认为该照片只能证明现状，证明不了成因。该证据与潘某文欲证明的事实缺乏关联性，本院不予采信。上诉人张某亮向法庭提交微信截图两份，第一份欲证明张某亮店员向公安局申请停业；第二份欲证明张某亮向房主要求腾退房屋。潘某文对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。鉴于该份证据与本案的争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，双方订立的两份房屋租赁合同均是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，故一审法院认定双方所签协议合法有效是正确的。另，一审法院依据该两份合同签订的时间及合同的具体内容，认定双方应按2016年4月16日签订的房屋租赁合同履行协议，并无不当。关于张某亮应否承担房租逾期利息及占用费的问题，经查，一审法院依据双方于2016年4月16日签订的房屋租赁合同中第五条约定的房屋租金交付时间及逾期交付房租的利息计算方式，并结合本案的相关事实认定由张某亮支付从2016年11月20日至2017年1月22日的房租逾期利息，并无不当。另，潘某文与张某亮均主张解除双方的房屋租赁关系，且潘某文出租的房屋一直由张某亮占有使用，一审法院依据双方的房屋租赁协议酌定的占用费数额及占用费的起算时间，其裁量范围符合本案的具体情况。对于张某亮所提重复缴纳的租金部分应按照年租金100000元标准予以计算的主张，无相应的事实依据，本院不予支持。关于双方签订的《房屋出租合同》解除后的责任应如何承担的问题，双方在签订合同后，潘某文按协议约定将房屋交付张某亮使用，但在双方履行合同过程中，潘某文出租房屋的地下室管道存在漏水现象，需要维修，而双方签订的合同中地下室不属于张某亮承租的面积且对地下室的维修使用等相关问题并未进行约定，故对于潘某文、张某亮基于该地下室漏水而提出的违约金和赔偿损失的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，上诉人潘某文、张某亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人潘某文、张某亮各负担1050元。本判决为终审判决。审判长　王　洋审判员　吴永梅审判员　赵楠楠二〇一七年八月二十一日书记员　马晓玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”