（2017）苏04民终2101号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-07
案件名称
黄佩佩与吴佳妮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴佳妮,黄佩佩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终2101号上诉人（原审被告）：吴佳妮，女，1987年8月21日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：曹月轮，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，江苏樵杨律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄佩佩，女，1989年8月1日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：蒋华剑,江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。上诉人吴佳妮因与被上诉人黄佩佩房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佳妮上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金、中介费、律师费共计14008.75元；本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、违约金过高，超过其实际损失，应当参照3万元资金占用所产生的利息来计算；2、上诉人主观并无违约的故意，实乃房屋共有人不同意出售房屋导致合同无法履行。黄佩佩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄佩佩向一审法院起诉请求：1、判决吴佳妮向黄佩佩支付违约金30000元。2、判决吴佳妮承担黄佩佩支付的中介费9900元。3、判决吴佳妮承担黄佩佩支出的律师代理费4000元。4、本案的诉讼费用由吴佳妮承担。一审法院认定事实：2016年9月18日，经中介方常州上城房地产信息咨询服务有限公司居间介绍，吴佳妮作为合同甲方（出售方），黄佩佩作为合同乙方（购买方），双方签订《常州市房屋转让协议》一份，协议约定：甲方自愿将武进区星河城市花园六区5幢乙单元3302室的房屋（建筑面积89.05平方米）出售给乙方，总价款为660000元。付款方式：签订协议时由乙方支付给甲方定金30000元（其中30000元暂存于中介方）。双方办理资金监管手续时，乙方交到资金监管账户上10000元。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向工商银行申请商业贷款470000元。乙方在过户前用首付款15万元帮助甲方还银行贷款。中介费9900元由甲方承担。协议还约定，甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金30000元。如甲、乙一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿。本协议在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。甲方签约代理人吴佳妮承诺全权代理所有权人签署本协议，若无代理权承诺不当造成协议失效或无效，必须按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。协议落款处共有人姚坤由吴佳妮代签。协议签订当日，吴佳妮向黄佩佩出具了收条一份，载明收到黄佩佩房屋定金30000元，并作为保证金暂存中介方；同日，吴佳妮将所收定金交中介保管。另外，黄佩佩于2016年9月18日以现金方式向常州上城房地产信息咨询服务有限公司支付了佣金9900元。此后，吴佳妮称未能征得共有人姚坤同意，导致双方发生纠纷。黄佩佩于2016年9月27日委托律师向一审法院提起诉讼，支付了律师代理费4000元。一审庭审中，黄佩佩明确暂存于中介处的定金30000元由其自行领取。另查明，案涉房屋共有人为吴佳妮及姚坤,该房屋有抵押权尚未涤除。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄佩佩、吴佳妮签订的《常州市房屋转让协议》系双方在自愿协商的基础上订立，吴佳妮虽未征得其他共有人同意,但根据相关法律规定,该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。因未获得其他共有人授权和事后追认,根据双方约定,吴佳妮的行为属于违约，黄佩佩有权解除合同并要求吴佳妮承担违约责任。双方当事人在合同中既约定了定金，又约定了违约金，黄佩佩选择了适用违约金。根据双方约定,如吴佳妮无代理权则应按照违约责任条款即承担违约金30000元。协议还约定，守约方支出的中介费、律师费由违约方承担，故对于黄佩佩主张的诉讼请求予以支持。吴佳妮辩称30000元的违约金已超过黄佩佩的实际损失，请求人民法院予以调整。一审法院认为，黄佩佩的实际损失不仅包括已支付资金的利息损失，还应当包括合同的履行利益，结合合同签订后案涉房屋的价格上涨幅度较大这一实际情况，黄佩佩要求吴佳妮承担30000元违约金仍属合理，故对吴佳妮的该辩解意见不予采纳。吴佳妮辩称律师费用4000元已超过规定的收费标准，经查，根据相关规定，4000元并未超出收费的规定幅度，故对吴佳妮的该辩解意亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：吴佳妮于判决生效之日十日内支付黄佩佩违约金、中介费、律师费共计人民币43900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由吴佳妮负担。该费用黄佩佩已预交，吴佳妮于判决生效之日起十日内迳支付黄佩佩。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点：吴佳妮是否要承担违约金？3万元的违约金是否过高？本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，吴佳妮作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应承担违约责任。黄佩佩、吴佳妮签订的《常州市房屋转让协议》明确约定因代理权出现问题吴佳妮应承担的违约金为3万元，考虑到合同签订后案涉房屋的价格上涨幅度较大这一实际情况，黄佩佩要求吴佳妮承担30000元违约金并不过高。综上，上诉人吴佳妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由上诉人吴佳妮负担。本判决为终审判决。审判长 吴红娥审判员 刘岳庆审判员 施婷婷二〇一七年八月二十一日书记员 汪芫朗 来源：百度搜索“”