（2017）苏0106民初4672号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2018-07-14

案件名称

原告中国人民解放军73846部队与被告吴秀君、钦维利房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军73846部队,吴秀君,钦维利

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2017）苏0106民初4672号原告：中国人民解放军73846部队，住所地南京市浦口区汤泉镇滴水珠。法定代表人：吴运淮，该部队主任。委托诉讼代理人：程煜，男，该部队停偿办助理员。委托诉讼代理人：李育新，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：吴秀君，女，1970年8月1日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马炤，江苏曹骏律师事务所实习律师。被告：钦维利，女，1975年3月4日出生，汉族，住南京市玄武区。原告中国人民解放军73846部队（以下简称73846部队）与被告吴秀君、钦维利房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月16日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序,于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告73846部队的委托诉讼代理人程煜、李育新，被告吴秀君及其委托诉讼代理人苏伟、司马炤，被告钦维利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告73846部队向本院提出诉讼请求：1.两被告立即迁出南京市××××号楼（大厦）一层房的房屋（坐落号：南苏地字第3991A，建筑面积共471平方米）；2.两被告连带给付拖欠租金146300元（自2016年4月8日起至2016年12月31日止），并按照545.9元/日标准支付自2017年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：坐落于南京市××××号房屋系原告所有的军产。2015年12月15日，原告与两被告签订了两份《房地产租赁协议》，约定原告将上述房屋中的一部分（建筑面积共471平方米）出租给两被告经营宾馆，租赁期限自2016年12月31日止。根据部队清房政策要求，原告在协议期满前多次向两被告表示合同到期后不再续签，要求两被告做好相关交接手续，但两被告不予理睬，至今未迁出租赁房屋，且欠付租金及房屋占有使用费，故原告诉至法院，请求判如所请。被告吴秀君辩称，1.现有证据不足以证明原告系租赁房屋的出租人，原告主体不适格；2.被告吴秀君取得租赁房屋系依据其与案外人陆长山及原告签订的合同，但所签订的合同均为无效，故原告要求返还租赁房屋没有事实依据，原告应当承担因合同无效给被告吴秀君造成的损失；3.原告、被告吴秀君及案外人陆长山于2015年4月签订合同，但相关主管部门于2015年1月已下发文件，要求清理部队空余房屋，原告在签订合同时隐瞒相关事实，致使被告吴秀君租赁房屋时间很短，投入巨大；4.原告要求两被告承担连带责任，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告钦维利辩称，其与被告吴秀君意见一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市××××号房屋系原告的军队资产。2014年3月25日，原告（甲方）与案外人陆长山（乙方）再次签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市××××号房屋建筑面积471平方米，出租给乙方使用；租赁用途为旅馆，租赁期限自2014年4月8日起至2016年4月7日止；租金总额为393918，第一年年租金为194048元，第二年年租金递增3%，即2015年4月8日至2016年4月7日租金为199870元等等。2015年3月18日，被告吴秀君（乙方）与案外人陆长山（甲方）签订了《宾馆转让协议》，约定甲方将其自营的南京市××××号的绿锦宾馆的全套设备、证照转让给乙方，建筑面积为471平方米，房间数为30间，转让费为90万元；甲、乙双方签署该协议前该宾馆及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，该房屋所涉及的租金及水、电费等应由甲方全部交清，如有尚未交纳或拖欠费用由甲方全部承担，乙方对此概不负责；乙方在接手经营后，可对宾馆进行装修和改造，相关费用由乙方自理；双方协定2015年4月1日至2015年4月8日期间的房屋租金抵扣2015年3月15日至2015年3月30日期间的水、电费；关于下一期租赁房屋合同的签订，甲方负责向房东引荐乙方，由乙方自行负责与房东协商等等。2015年4月9日，原告（丙方）、被告吴秀君（乙方）与案外人陆长山（甲方）签订了《转让协议书》，约定甲方自愿承租丙方的门面房（绿锦宾馆）转让给乙方，乙方将承担甲方和丙方合同之间应尽的相关责任和义务；如丙方发现乙方存在转租或者逾期不交纳租金等违背合同的行为，丙方将无条件收回该房屋等等。该合同签订后，被告吴秀君使用租赁房屋。2015年12月15日，原告（甲方）与南京绿锦宾馆（乙方）签订了《房地产租赁协议》，约定甲方将南京市××××号一层房屋（建筑面积为265平方米）出租给乙方使用，租赁用途为宾馆；租赁期限自2016年4月8日至2016年12月31日止；租金总额为85000元，租金按半年42500元结算，乙方于每半年的前十日交付甲方；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除协议时，必须无偿移交给甲方；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金；甲方因非军事需要提前解除协议的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用；乙方需要提前解除协议的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金；租赁期满，协议解除；双方承认的附加条款如下：当前军队房地产租赁政策面临重大调整，要求不允许新增、续租租赁项目，在正式文件下发之前，按本协议相关条款执行，正式文件下发后，按照文件相关规定执行，本协议自动解除，如需清退，乙方应当把自接到甲方书面通知之日起，一个月内必须无条件地将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿等等。被告吴秀君作为南京绿锦宾馆的实际经营者在该合同乙方法定代表人处签字。同日即2015年12月15日，原告（甲方）与被告钦维利（乙方）亦签订了《房地产租赁协议》，约定甲方将南京市××××号一层房屋（建筑面积为206平方米）出租给乙方使用，租赁用途为宾馆；租赁期限自2016年4月8日至2016年12月31日止；租金总额为61300元，租金按半年30650元结算，乙方于每半年的前十日交付甲方；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除协议时，必须无偿移交给甲方；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金；甲方因非军事需要提前解除协议的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用；乙方需要提前解除协议的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金；租赁期满，协议解除；双方承认的附加条款如下：当前军队房地产租赁政策面临重大调整，要求不允许新增、续租租赁项目，在正式文件下发之前，按本协议相关条款执行，正式文件下发后，按照文件相关规定执行，本协议自动解除，如需清退，乙方应当把自接到甲方书面通知之日起，一个月内必须无条件地将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿等等。2016年1月12日，南京绿锦宾馆因其他原因注销。2016年2月23日，被告吴秀君注册了南京市鼓楼区璐锦宾馆（个体工商户）。审理中，原告陈述由于部队要求租赁房屋面积不得超过300平方米，原告与两被告分别签订了租赁合同，但两被告系共同经营宾馆，应承担连带责任。被告钦维利陈述其与被告吴秀君经营本案所涉宾馆不久，即无法正常经营，被告钦维利已不再参与经营；原本为租赁房屋已签订了一份合同，后因原告要求重新签订了两份合同。双方当事人一致确认租赁房屋现门牌号为南京市鼓楼区新门口14-12临号第二层房屋（建筑面积共471平方米），合同约定“一层”系指第二层的一整层，且租赁房屋的门面名称仍为“绿锦宾馆”；2016年4月7日之前的租金已经付清，两被告自2016年4月8日起未支付租金，两被告亦未支付租赁房屋的保证金。关于租赁房屋2016年4月8日至2016年12月31日期间的租金标准问题，原告陈述其与两被告签订的合同中租金按半年结算的数额系笔误，合同对于上述期间的租金总额约定明确；被告吴秀君陈述其2015年开始租赁房屋（建筑面积共471平方米）时，交纳了一年的租金近20万元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与南京绿锦宾馆、被告钦维利就租赁房屋签订的两份《房地产租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南京绿锦宾馆已于2016年1月12日注销，被告吴秀君作为实际经营者签订合同，且占有、使用租赁房屋，应当承担相应的合同权利、义务。关于原告主张两被告迁出房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的租赁协议期限已经届满，且未再继续签订新的租赁协议，两被告负有返还租赁物的义务，现租赁房屋仍作为宾馆使用，且两被告未与原告办理房屋交接手续，故原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张两被告连带支付租金及房屋占有使用费的问题。本案中，双方对于两被告自2016年4月8日起未支付租金无异议。对于租金标准，双方在合同中的约定存在矛盾之处，原告对于合同约定的租金总额所涉期间系2016年4月8日至2016年12月31日并非一年作出了说明，结合两被告陈述及之前的合同约定、履行等情形，本院确认原告与两被告签订合同的租金总额系合同期限内的租金总额。故被告吴秀君应向原告支付租金85000元，并按照317.2元/日标准支付自2017年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费；被告钦维利应向原告支付租金61300元，并按照228.7元/日标准支付自2017年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费。被告吴秀君提出原告主张两被告承担连带给付责任无依据的辩解意见，虽然两被告租赁房屋用于经营宾馆，但原告未能就两被告系合伙关系提供充分证据予以证明，故被告吴秀君该项辩解意见，本院予以采信。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴秀君、钦维利于本判决生效之日起十日内迁出南京市鼓楼区新门口14-12临号第二层房屋；二、被告吴秀君于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军73846部队租金85000元，并按照317.2元/日标准支付自2017年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费；三、被告钦维利于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军73846部队租金61300元，并按照228.7元/日标准支付自2017年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4477元，减半收取计2238.5元，由被告吴秀君负担1260元、被告钦维利负担978.5元（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员　孙　燕二〇一七年八月二十一日书记员　戴雅文关注公众号“”