（2017）辽01民终8210号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-07-20
案件名称
上诉人宋广义与被上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋广义,廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8210号上诉人（原审被告）：宋广义，男，汉族，1972年5月25日出生，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路38-12号1-11-1。法定代表人：李景海，该公司总经理。委托代理人：张昕彤，女，汉族，1992年1月1日出生，该公司法务主管。上诉人宋广义因与被上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“沈阳荣盛物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋广义上诉请求：撤销原审判决，依法改判。2.赔偿我精神和物质损失7.3万元（房租每年1.2万元四年4.8万元、房屋修缮费2万元、未供暖伤害费5千元）。事实与理由：1.沈阳荣盛物业公司违约违法在先，该公司作为幸福大道花园小区物业管理的责任人一直以来没有尽到应有的服务职责，对我及该小区业主服务不到位，工作质量极差，服务态度恶劣，解决问题能力不足，造成我四年没入住没装修，给我的精神上及生活上带来了极大的伤害和不便。原审判决书中描述事实原因不符，原审确定性质不当，我不服判决。2.尽快解决我家房屋破损质量问题，弥补供暖纠纷对我造成的伤害，这是我交物业费的前提。多年来我如期缴纳采暖费到沈阳荣盛物业公司，但供暖公司并没有给我供暖，到供暖公司反映，供暖公司告知沈阳荣盛物业公司并没有将业主供暖费交给他们。这造成我四年没能装修入住，在外租房子住，给我带来了经济损失。3.沈阳荣盛物业公司管理的幸福大道花园小区一直以来没有监控、门禁、小区绿化不好、卫生脏乱差、下水井盖不盖、电梯时常坠梯、经常停水停电、排水不好、室内外消防通道部分堵塞，隐患诸多。沈阳荣盛物业公司辩称，请求维持原判。沈阳荣盛物业公司向一审法院起诉请求：沈阳荣盛物业公司，2013年9月与宋广义签订《前期物业服务协议书》，物业费收费标准为1.2元/月/平方米。宋广义房屋面积78.34平方米，宋广义欠缴2014年10月1日至2017年4月1日的物业费，沈阳荣盛物业公司诉至法院，请求法院判令宋广义交纳其欠缴的物业费3585元，违约金2222.7元。一审法院认定事实:沈阳荣盛物业公司系幸福大道花园小区的物业服务公司，宋广义系该园区的业主，其房屋面积99.59平方米，沈阳荣盛物业公司、宋广义签订《前期物业服务协议书》，约定住宅房屋物业管理费的收费标准为1.2元/月/平方米，宋广义欠缴2014年10月1日至2017年4月1日的物业费。以上事实，有《前期物业服务协议书》、业主入住承诺书及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为，关于沈阳荣盛物业公司主张的物业费的问题，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”沈阳荣盛物业公司依约向宋广义提供物业管理服务后，宋广义应交纳物业管理费，拒不交纳物业费属违约行为。故对沈阳荣盛物业公司要求宋广义给付2014年10月1日至2017年4月1日的物业费3585元本院予以支持。关于沈阳荣盛物业公司主张的违约金的问题，因宋广义未按期缴纳物业费不符合合同约定的违约责任之情形，故对沈阳荣盛物业公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于宋广义的抗辩，其提交的照片不足以证明其抗辩的事实，故对于宋广义的抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：宋广义于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳荣盛物业公司物业费3585元（1.2元/月/平方米×99.59平方米×30个月）；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由宋广义负担。二审中，本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的视频光盘、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉前期物业服务协议书系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反相关法律及行政法规的强制性规定，故该协议应为合法、有效，双方均应依协议的约定全部履行各自的义务。现被上诉人为园区提供物业服务，上诉人理应交纳物业费，故原审判令上诉人继续交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，严重违反协议约定，对物业服务合同的约定视而不见，导致业主问题得不到解决及损害赔偿的上诉主张，本院认为，虽庭审中，上诉人向法庭提供照片等证据材料，用以证明园区出现漏雨、单元门损坏、墙体脱落、电梯故障等问题，而被上诉人不予及时维修，但该证据只能证明被上诉人的物业服务管理存在瑕疵，并未构成根本性违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的抗辩事由，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其房屋存在质量问题而被上诉人未予维修的上诉主张，本院认为，因涉案房屋的质量问题与本案物业服务合同纠纷系属不同法律关系，上诉人应向开发商主张权利，故本院对上诉人该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋广义负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 王 虹代理审判员 吕长辉二〇一七年八月二十一日书 记 员 薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”