（2017）陕0581民初1091号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-27
案件名称
刘静与韩城市恒居地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
韩城市人民法院
所属地区
韩城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘静,韩城市恒居地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十七条
全文
陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0581民初1091号原告：刘静，女，生于1984年12月17日，汉族，大学文化。委托代理人：刘妙侠，陕西行天律师事务所律师，特别授权。被告：韩城市恒居地产有限责任公司。法定代表人：吉明堂，系该公司董事长。委托代理人：王军鹏，韩城市经开区法律服务所法律工作者，特别授权。原告刘静诉被告韩城市恒居地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘静的特别授权委托代理人刘妙侠、被告韩城市恒居地产有限责任公司的特别授权委托代理人王军鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月，原告购买由被告开发的恒安国际3-04号商铺，该3-04号商铺面积为33.22平方米，总房款为人民币273000元，其中首付金额143000元，其余办理按揭贷款。按照被告的优惠政策，扣除8%的当年收益后，原告实际交首付款121160元。2014年4月，原告在被告提供的格式合同上签字，并按约定通过银行转账方式缴纳了121160元首付款。被告向原告出具了收据。但时至今日，被告未在合同书上签章，原告无法办理按揭贷款。而且按照约定，被告应在2014年10月1日交付房屋。被告因为各种原因未向原告交付房屋，原告至今未办理产权登记。原告找到被告要求解除合同，返还已支付的房款，被告拒绝返还房款。给原告造成了经济损失，为维护自己的合法权益，故起诉至法院。庭审中，原告为了支持自己的主张向本院提供了如下证据：第一组：商品房认购合同一份。证明2014年4月23日，原、被告之间谈过合同这件事。虽然被告没有盖章，但是合同上显示是被告确实与原告谈过。被告质证：对真实性有异议。1、被告公司对外应以公章产生法律效力。认购合同中没有被告的签章，法人的签字。2、该份证据与商品房的交易习惯不符。第二组：被告出具的收据一份。证明1、原告向被告支付恒安国际3-04号商铺的房款。2、收据上显示的刷卡支付，证明购房款是在被告公司的pos机上刷的卡。被告质证：对该份证据的真实性有异议。该份证据多处有改动，并且被告公司没有卫梦菲这个员工。第三组：刷卡的pos机的签购单4张。证明原告用pos机向被告支付购房款121160元。被告质证：签购单上显示的钱付到韩城市万邦企业管理有限公司，与本案无关。据被告向公司了解，原告与韩城市万邦企业管理有限公司签订商铺租赁合同，原告实际已享受由该商铺带来的效益。第四组：微信截图两张。证明恒安儿童城建立微信群，向各商户业主通知相关事项，其中通知有一个事项是在原合同内容不变，时间不变的原则下，重新签订新的认购（商铺）协议。其中恒安的工作人员在微信群里也表示过，让三楼的商户迁到一二楼并重新签订认购协议。在商铺迁址中，原、被告双方在价格、面积、按揭等未达成一致意见。被告质证：对真实性、合法性、关联性均有异议。恒安儿童城不等同于被告，另外该份证据中显示的“恒安强”，是案外人郭小艳的代理人强少德，与被告公司无关。被告辩称，应依法驳回原告的诉请。1、被告从未与原告签订过商品房认购合同，所以不存在解除合同的前提。被告没有向原告交付房屋的义务，原、被告之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告基于房屋买卖纠纷请求被告返还121160元并支付利息无依据。原告提供的商品房认购合同上无被告签章。实际情况是，被告将包括本案涉诉房产在内的恒安国际1-4层的房产以单价包死的方式按每平方米3510元的价格与案外人郭小燕签订了包销合同，2014年5月份之前被告就已经向郭小燕交付了房屋，本案涉诉商铺的买卖是郭小燕与原告达成的房屋销售的意思表示。原告诉称被告承诺为其办理银行按揭贷款不属实。2、法院应当通知案外人郭小艳参加诉讼。3、原告的事实理由缺乏依据，原、被告之间并未协商购买恒安国际3-04号商铺，原告诉称说是被告的优惠政策是原告与郭小艳达成的，被告并未提供任何形式的格式合同。4、被告并未通知原告将3楼换至1楼。5、即使法院认定存在合同，按照法律规定，原告请求解除合同的权利已经消灭。被告未向法庭举证。经审理查明：2014年4月，原告刘静与被告韩城市恒居地产有限责任公司协商购买被告开发的恒安国际3-04号商铺，双方就此签订了商品房认购合同一份，合同约定，3-04号房的建筑面积共33.22平方米，总价款273000元，付款方式为分期付款，首付121160元。合同同时约定，被告应当在2014年10月1日前将经验收合格的商品房交付使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。至2014年5月8日，原告已向被告支付房款共计121160元，被告给原告出具了加盖被告公司财务专用章的收据一张，载明“交恒安国际商铺3-04#房款”，金额为121160元，交款单位为“刘静”。但时至今日，被告仍未依约向原告交付房产，原告的合同目的无法实现，故起诉至法院。上述事实，有庭审笔录、收据及相关证据在卷佐证，且经当事人质证，本院审查，可以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，尽管原告提供的商品房认购合同上“出卖人签章”处不够规范，未加盖被告公司印章，但这不是原告的合同义务，且在实践中，该类合同一般均为制式合同，合同内容最后“出卖人签章”处加盖公司印章及法定代表人签名这些工作均由出卖人提前完成，买受人只需负责在制式合同上签名捺印，因此，出卖人一经接受买受人的签名捺印，即表明双方就房屋买卖达成了一致的意思表示，建立了买卖合同法律关系，买卖合同即为成立。就本案而言，虽然合同上未加盖被告公司印章，即便法定代表人的签名不是本人所签，但这些不规范并非因原告的过错造成，无法归责于原告。再者，原告提供的商品房认购合同虽有瑕疵，但被告出具给原告的房款收据却进一步印证并确认了双方之间买卖关系的建立，被告虽对收据上的公章有异议，但并未完全否认，且直至本判决作出前仍未提供相关证据支持其主张，故应认定原、被告之间签订了商品房认购合同，被告关于其未与原告签订合同的辩解没有事实及法律依据，依法不予采纳。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告之间的商品房认购合同是双方在自愿、协商的基础上签订的，且不违反法律规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照合同约定，原告有支付房款的义务，被告有按照约定交付房屋的义务，现原告提供了收款收据已能证明其履行了付款义务，被告无法提供合同约定的交付房屋的相关手续，结合庭审中被告对合同的否认以及对房款收据的无法确认，依法可以认定被告并未履行交付房屋的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，当事人可以解除合同。本案中，被告迟延履行交付房屋的义务致使原告的合同目的不能实现，原告现诉请要求解除合同，有事实及法律依据，依法应予支持。被告辩解即使合同有效，原告的解除权也已经消灭。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。就本案而言，双方当事人虽约定了“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，但并未约定该解除权的行使期限，被告也未向法庭提供证据证明其曾催告过原告行使解除权，结合庭审中被告对合同的否认，依法可以认定被告确未催告过原告行使解除权，故对被告关于原告的解除权已消灭的辩解依法不予采纳。需要特别说明的是，本案系因被告迟延履行交付房屋的义务导致合同解除，虽然合同约定被告应当在2014年10月1日前将经验收合格的房屋交付使用，但直至本判决作出前，被告仍未向原告交付房屋，被告既不履行交付房屋的义务，又以原告的解除权已消灭为由不同意解除合同，被告的行为已损害了原告的合法权益，合同若不解除显然有违公平原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故，原告要求被告返还房款并支付利息的诉请于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘静与被告韩城市恒居地产有限责任公司就恒安国际3-04号商铺签订的商品房认购合同。二、被告韩城市恒居地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘静购房款121160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2929元，由被告韩城市恒居地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长 高晓鹏审 判 员 田建林代理审判员 樊丽萍二〇一七年八月二十一日书 记 员 秦 兴 来源：百度搜索“”