（2017）辽14民终818号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-08-30
案件名称
辽宁华润万家生活超市有限公司与葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁华润万家生活超市有限公司,葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽14民终818号上诉人（原审被告）：辽宁华润万家生活超市有限公司。法定代表人：王松，该公司经理。委托诉讼代理人：张春微，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣文，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司。法定代表人：杨云恒，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟光，男，1954年5月10日生，汉族，该公司副经理。委托诉讼代理人:杨如钢，辽宁义帆律师事务所律师。上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司(以下简称华润公司）因与被上诉人葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司（以下简称鸿天公司)合作开发房地产合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2016）辽1402民初748号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华润公司的委托诉讼代理人张春微、张欣文，被上诉人鸿天公司的委托诉讼代理人张伟光、杨如钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鸿天公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审法院认定本案案由为合作开发房地产合同纠纷，而双方当事人约定的具体事项并不符合合作开发房地产项目中“共同出资，共担风险”的构成要件，属于定性错误。原审认定事实不清，由华润公司承担减层利润损失482.65万元，缺少事实依据，就商铺本身商业价值来看，5.4米层高的商铺的商业价值会比3.6米层高商铺商业价值要高，原审判决没有考虑案涉商铺本身价值的增加。鸿天公司也没有充分证据证明其利润损失金额为482.65万元，双方在协议中没有明确确定必须减少楼层数量，鸿天公司没有充分证据证明我方曾向其提出减少住宅楼层的要求。对于回迁户租房补助的损失与我公司无关联。根据拆迁公告内容可知，拆迁工作始于2009年，双方的《框架协议》是2012年签订，鸿天公司在此期间早应该完成拆迁安置工作，对回迁租户的补偿与我公司无关联。对于增加成本的利息损失，缺乏事实依据。本案中扩建的部分只存在商铺建设中，扩建也不会产生4269万元的成本追加投资。鸿天公司作为自主经营的企业，对其经营中所产生的经营性支出，是具备独立的决策力与预判的，并且在双方签订的协议中，并没有就成本的投入而可能发生的借贷行为及利息的生成，由谁来承担的明确约定。鸿天公司没有证据证明4269万元全部用于扩建商铺中，该贷款利息不应由我公司承担。关于设计费的损失不应由我公司承担。变更案涉商铺的原设计，无需对住宅部分的设计变更，不需要与原设计公司解除委托设计合同，因此鸿天公司额外支出设计费的法律责任不在我公司。另，原审判决适用法律错误，即使被上诉人能够举证证明上诉人存在违反《项目合作框架协议书》的行为，即在违反双方约定意向的情形下，通常仅在构成缔约过失的情形下才有可能承担责任。被上诉人鸿天公司答辩认为，原审认定本案案由为合作开发房地产合同纠纷正确。华润万家超市完全是按华润公司的标准和要求建成的专属专用的建筑，除了开大型超市根本无法利用、无法销售，不存在增值。减少楼层损失是以物价部门定价为基础，第三方评估机构评估得出，有充分的事实依据。对拆迁户的过渡期至2013年4月30日，如果没有华润公司的介入，会正常完成回迁户的入住，因双方的“框架协议”，应重新安置动迁户。因此产生的租房补助与华润公司存在关联，并应赔偿损失。对于扩建增加成本的利息损失，在增加建筑面积10097.4平方米的情况下，需要贷款资金。我公司不但本金无法偿还，还需每天承担巨额利息损失。该损失因华润公司违约造成，应当赔偿。工程设计费损失是华润公司要求变更设计单位，改变设计，其损失应由华润公司承担。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鸿天公司向一审法院起诉请求：华润公司赔偿我公司经济损失：1、重新规划、设计的费用损失115.43万元；2、因重新规划、设计造成延期回迁的租房补助费314.73万元；3、减建住宅面积的利润损失482.65万元；4、新增超市面积投资4269万元的借款利息1014万元。一审法院认定事实：鸿天公司于2009年底取得了葫芦岛市连山区新华大街与滨河路交汇处东侧，“金汇广厦”项目的建设用地规划许可证等相关手续，于2010年12月完成了项目总体规划设计，后华润公司意欲将其华润万家生活超市入驻鸿天公司开发的“金汇广厦”项目，其相关负责人与鸿天公司开始进行洽谈磋商，决定变更设计，为此，2012年3月30日，葫芦岛市连山区人民政府向葫芦岛市规划局发出《关于葫芦岛华润万家商业综合体项目调整规划有关情况的函》，该函大意为：我区引进葫芦岛华润万家商业综合体项目，项目拟选址连山区新华大街与滨河路交汇处建设华润万家购物中心，建筑面积约2万平方米，总投资3亿元人民币，该项目由我区鸿天房地产开发有限公司和华润公司联合开发建设，但因为原项目为化机地区棚户区改造项目，且已规划完毕，但按华润万家购物中心经营需要，需调整规划，建议市规划局对项目用地规划予以调整。2012年8月14日，鸿天公司作为甲方，华润公司作为乙方，双方签订了《项目合作框架协议书》，该协议书载明：本着密切合作、共同发展、互利共赢的原则，甲、乙双方就葫芦岛市新华大街与滨河路交口东南角商业项目的合作事项及其他商业项目的合作事项，经双方友好协商，达成如下合作协议：一、基本合作原则，1.1甲方有实力在葫芦岛市及周边地区进行商业地产项目的前期开发等工作；乙方是国内知名的连锁超市，已经在包括沈阳在内的国内众多城市开设各类型超市，乙方有计划在葫芦岛开设各类型超市，现甲方与乙方签署本协议书，甲乙双方结为合作伙伴，共同合作，实现双赢；1.2甲方将其开发的全部商业地产项目的项目资料推荐给乙方，乙方对甲方提供的项目资料进行内部评估并自主决定是否就某个项目与甲方合作，具体的合作方式及相关细节，由甲乙双方另行商定。……二、甲方具体负责的合作事宜，2.1.1甲方已经依法取得位于葫芦岛市新华大街与滨河路交口东南角商业项目地块（下称“标的地块”）的土地使用权。2.1.2甲方将负责按双方需求办理标的地块规划、工程规划、工程许可审批等手续，此后甲方将在标的地块按照乙方的要求开发建设大型购物中心商业物业（下称“物业”），并将物业部分场地（不少于16000平方米）交付给（租赁）乙方开设购物中心。甲方将在商业物业后续管理等方面，向乙方提供优惠及便利（租金及管理费等费用的优惠）。……三、乙方具体负责的合作事宜。3.1新华大街项目：乙方确定商业计划，并与葫芦岛市政府和相关行政部门洽商项目的实施安排，在签署项目合作合同后进行商业部分的业态统筹和招商。协议签订后，双方的相关工作人员多次当面及通过电子邮箱发送邮件的方式就租金、变更及修改设计等事项进行沟通、协商，2013年1月18日，华润公司在沈阳华润万家于洪店，主持召开了有华润公司、鸿天公司及沈阳万辰建筑规划设计公司三方参加的会议，就华润超市设计事宜进行确认和商讨，会议对建筑、给排水、暖通、电气等专业方面的设计事宜达成一致意见，此后华润公司与沈阳万辰建筑规划设计公司直接对接，沈阳万辰建筑规划设计公司按华润公司的要求及提供的图纸，对部分设计又进行了进一步确认。最终，由鸿天公司委托沈阳万辰建筑规划设计公司，沈阳万辰建筑规划设计公司按华润公司提供的设计标准，于2013年11月20日完成了葫芦岛金汇广厦工程项目包括超市部分的设计，将金汇广厦C1C2楼原规划的17层，变更为16层，1-3层为超市，建筑面积由原设计的8766平方米变更为18863.04平方米，其间，葫芦岛市发展和改革委员会对鸿天公司的金汇广厦工程项目作出了批复。变更设计完成后，鸿天公司即按施工图进行施工，于2014年底，建成18863.04平方米的大型商超场地。完成设计至施工完成后，鸿天公司多次督促华润公司签署相关文件，葫芦岛市人民政府也发函给华润公司，意在推动项目进展，2015年1月，鸿天公司向华润万家发出律师函，再次督促华润公司加快项目进展，但均未得到书面答复，该超市建成后，华润公司拒绝接收入驻，现该超市一直处于闲置状态。另查明，“金汇广厦”项目有部分为安置棚户区改造回迁户的安置楼房，安置面积为建筑面积12343平方米，因工程项目规划设计的更改，导致开工许可证和工程的延迟，从而导致棚户区改造回迁户不能按时回迁安置，该棚户区改造过渡期为2010年4月20日至2013年4月20日，而该工程于2014年12月底完工，延迟完工21个月，根据《葫芦岛市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》及与回迁户签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的规定，回迁过渡期内每平方米每月补助回迁户5元，延长过渡期一年之内的增加100%，延长一年以上的增加200%，因延迟回迁，鸿天公司向回迁户增加补助数额为314.73万元。再查明，超市所在的金汇大厦c1c2楼原规划设计为17层，超市在1至3层，高度为3.6米，后根据华润公司提供的建筑标准，1至3层大型超市高度不能低于5.4米，在总高度53.2米不可改变的情况下，只能将17层减为16层，减少了住宅面积1787.6平方米，鸿天公司对外销售住宅每平方米价格为5500元，去除每平方米成本2800元，因减少楼层、减少住宅面积，鸿天公司减少利润造成经济损失482.65万元。还查明，按华润公司要求，超市增加建筑面积10097.04平方米，依据成本估算书，每平4228元，增加成本4269万元，鸿天公司为此向葫芦岛农村商业银行及贷款公司等贷款，贷款利率为年利率11.88%，现贷款没有偿还，从2014年工程开工到2015年底，发生贷款利息1014万元。此外，在鸿天公司与华润公司签订《项目合作框架协议书》之前，鸿天公司已委托上海皓特建设设计有限公司完成了整体规划设计，设计费总额为200万元，为履行双方的合作协议，原规划设计废止，鸿天公司为此支付上海皓特建设设计有限公司设计费40万元及违约金33万元，合计73万元。合作协议签订后，因需变更设计，鸿天公司重新委托沈阳万辰建筑规划设计公司规划设计，实际支付设计费234.73万元，按超市面积18863.04平方米占总面积104335.63平方米的比例折算，超市部分设计费为42.43万元。原审法院认为，双方当事人签订的《项目合作框架协议书》是预约合同性质，虽然后来未补充签订其他合同，但是是否成立本约关系，不能仅凭一份孤立的协议即简单加以认定，而是应结合协议书签订后为达成交易进行的磋商及具体的履行行为等事实，从中认定当事人的真实意思，并据此对双方是否存在合作开发房地产合同关系作出认定。在《项目合作框架协议书》签订后，双方相关人员多次磋商，华润公司提出了具体的更改规划设计要求及标准，鸿天公司为此委托设计单位重新对“金汇广厦”项目进行了规划设计，并按设计图纸施工完毕，在此过程中，华润公司未提出补签合同或者终止双方合作关系，足以证明双方签订《项目合作框架协议书》后，对协议内容作出了进一步的明确，且一直在实际履行，双方均接受，进而证明华润公司应在超市建成后租赁入驻，双方存在合作开发房地产合同关系。现鸿天公司按华润公司的规划设计要求和标准，已经建成大型超市，而华润公司拒绝接收入驻，甚至不承认双方已经存在的合同关系，构成根本违约，依法应承担违约责任，即在解除合同关系的同时赔偿鸿天公司的经济损失。鸿天公司的经济损失包括：因按华润公司的要求变更规划设计，导致工程完工的延迟，进而导致棚户区改造回迁户未能按时回迁，鸿天公司因此而增加的补助314.73万元，因重新规划设计后减少一层住宅，鸿天公司因此减少的利润损失482.65万元，因重新规划设计超市增加建筑面积，增加投入成本，鸿天公司因此向银行等贷款而产生的利息1014万元，因重新规划设计，鸿天公司的设计废止，鸿天公司已支付的第一次设计费及违约金合计73万元，以上经济损失合计1884.38万元，华润公司应予赔偿。鸿天公司要求华润公司赔偿重新设计的超市部分设计费42.43万元，没有依据，不予支持。华润公司的辩解无事实及法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司与被告辽宁华润万家生活超市有限公司的合作开发房地产合同关系。二、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司经济损失1884.38万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158387.00元，由原告葫芦岛锦化机鸿天房地产开发有限公司承担3480.00元，由被告辽宁华润万家生活超市有限公司承担154907.00元。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为,上诉人华润公司与被上诉人鸿天公司签订的《项目合作框架协议书》，系经双方协商后自愿达成，从该框架协议内容看当事人、标的、数量明确，双方主要权利义务明确，具备合同成立的一般法律特征，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，且按照“自本协议双方代表签字、盖章之日起生效”的约定，双方当事人均加盖了单位公章，而合同的相关规划内容已经有关行政部门审批。故该合同已依法成立且为有效合同，对双方当事人均具有法律上的约束力并均应遵照执行。在该“框架协议”签订后，按照“该框架协议”2.1..2条：“甲方（鸿天公司）将负责按双方要求办理标的地块规划、工程规划、工程许可审批等手续，此后甲方将在标的地块按照乙方（华润公司）的要求开发建设大型购物中心商业物业（下称“物业”），并将物业部分场地（不少于16000平方米）交付给（租赁）乙方开设购物中心。甲方将在商业物业后续管理等方面，向乙方提供优惠及便利（租金及管理费等费用的优惠）”的约定，华润公司就华润万家生活超市建设标准提出“要求”，几经与沈阳万辰建筑规划设计公司确认，最终由鸿天公司委托沈阳万辰建筑规划设计公司按华润公司提供的设计标准完成了变更设计，鸿天公司亦依此履行了对该标的地块的原《颐河新苑（金汇广厦）工程项目》变更设计、建设的义务。故双方当事人就该合同事实上已进入到实际履行阶段。对于华润公司提出本案属于缔约过失责任的上诉理由，因缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信；其认为原判确认本案案由为“合作开发房地产合同纠纷”有误一说，亦不能成立。原审判决依据双方“框架协议”的订立和履行的事实，即本案中鸿天公司以其具有使用权的地产及所建房产作为投资，华润公司进行租赁，双方因此合作事项产生纠纷，确认本案案由为合作开发房地产合同纠纷符合依法确认案由的有关规定。现华润公司拒绝接受接管鸿天公司按其要求设计建成的华润万家生活超市，违背诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，已构成根本违约，应承担违约责任。就此违约责任承担事宜，鸿天公司要求解除合作合同并由华润公司承担因设计变更而实际发生的费用或实际造成的经济损失，意即华润公司接收该超市在合同继续履行情况下，其应获得或收回的经济利益。具体为：关于鸿天公司变更设计建筑的利润损失。依据《华润万家工程项目》的规范标准，建设用地规划许可证、华润公司及鸿天公司的往来电子邮件、沈阳万辰建筑规划设计公司的证明材料及华润公司为沈阳万辰建筑规划设计公司提供的《华润万家生活超市建设标准》、会议纪要、沈阳万辰建筑规划设计公司出具的按华润公司提供的图纸形成的《金汇广厦超市部分设计要求》及《关于金汇广厦超市部分设计事宜》的证明材料，系统地证明了双方当事人存在“框架协议”后，对合作后续项目进行了协商、确定。对已建成的华润万家超市，系完全按照华润公司的标准和要求，量身打造又无法改作它用的专属用途的建筑物，属于特定物并非种类物，具有唯一性，不等同于种类物的商品仍可在市场上继续流通。故华润公司抗辩称改建后的华润万家超市增值的理由，缺乏事实和法律依据。对于鸿天公司主张482.65万元的利润损失，其销售单价低于物价部门批复的定价，且经过具有资质的第三方机构评估，又鉴于华润万家超市存在后续处理的事项及变通其它商铺等因素，原判对鸿天公司主张的482.65万元减少利润损失作出认定符合本案事实。关于回迁户租房补助损失问题。在原《颐河新苑（金汇广厦）工程项目》中，存在给付回迁户租房补助事实，因双方的“框架协议”，需重新安置回迁户，也必然存在安置回迁户的期限延长及多支付租房补助的事实，因此产生的租房补助与双方“框架协议”的履行存在关联。在华润公司违约情况下，亦为鸿天公司的实际损失，故原审判决对此项作出认定及确定赔偿数额正确。关于增加成本的利息损失问题。在鸿天公司依约履行《项目合作框架协议书》后，因设计变更建设成本也由此增加，而企业在其经营活动中，由此产生的借贷行为正当，也应支付合法的利息。在华润公司违约，拒不接收建成的华润万家超市后，不但存在建设成本无故增加问题，必然存在贷款利息损失，此成本增加部分的利息损失理应依法由华润公司承担。关于设计费损失的承担问题。双方签订《项目合作框架协议书》后，因重新规划设计，鸿天公司的原设计废止，鸿天公司为此已支付的原设计费及违约金73万元，该项损失华润公司应付违约赔偿责任。综上所述，上诉人华润公司上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理134863元，由上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孔凡义审判员 冯 新审判员 李春学二〇一七年八月二十一日书记员 王传路本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”。 微信公众号“”