（2017）苏03民终3673号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-14
案件名称
尹清与张华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张华,尹清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3673号上诉人（原审被告）：张华，女，1976年3月13日生，汉族，个体工商户，住徐州市（宝来租赁）。委托诉讼代理人：李坤，徐州市铜山区刘集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：尹清，男，1964年2月26日生，汉族，个体工商户，住徐州市。委托诉讼代理人：黄立志，江苏立志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。上诉人张华因与被上诉人尹清房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华上诉请求：撤销徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初3320号民事判决，依法改判。事实和理由：张华与尹清于2014年9月28日签订租赁合同，约定的租金期限为1年，半年支付租金42000元。张华于2015年3月28日支付了下半年租金42000元，尹清的妻子鲍言丽向张华出具的收据。根据民事证据规则，尹清主张未收到张华于2015年3月28日支付的租金42000元，应承担举证责任。在尹清没有任何证据的情况下，原审法院仅根据张华的短信记录和银行卡明细便认定张华未支付该42000元租金，明显误判。被上诉人尹清答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张华的上诉，维持原判。尹清向一审法院起诉请求：判令张华支付房屋租金21000元、水电费2000元及违约金25200元（年租金的30%）并承担本案的诉讼费。事实和理由：张华于2014年9月28日租赁尹清沿街门面房用于经营汽车美容装潢使用，双方签订了《房屋租赁协议》，约定：每半年租金42000元，每次支付半年，不得无故拖欠租金；若一方违约，则按照年租金的30%赔偿对方；租期为2014年9月28日至2015年9月28日。协议签订后，尹清按约将房屋交付给张华使用，但张华仅支付了半年的租金，剩余的42000元至今未付，为维护合法权益，故诉至法院。原审法院经审理查明：2014年8月26日，张华向尹清支付租房押金5000元，尹清之妻鲍言丽向张华出具了相应的《收据》。2014年9月13日，张华通过中国农业银行向尹清的妻子鲍言丽转账42000元，用途为房租。2014年9月28日，尹清（出租方、甲方）与张华（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，内容为：一、甲方将自有房屋黄河南路41号沿街门面出租给乙方作为汽车美容装潢使用，使用面积约为三间半；二、双方约定租金为每半年42000元。每次支付半年，乙方应提前三十天支付租金，乙方不得因故拖欠租金；三、乙方租赁期内所需缴纳的税费、水、电、气等费用均由乙方自行承担；四、乙方在租赁期内不得擅自转让，不得违法经营，不得改变房屋结构，否则甲方有权收回房屋租赁权；五、甲、乙双方如遇特殊不可抗拒的原因不能履行协议时应提前三个月通知对方，否则视为违约；六、若一方违约，则须按照年租金的30%赔偿给对方；七、租赁期限自2014年9月28日起至2015年9月28日止。在该协议上还手写注明“鲍言丽卡号农行62×××15”。2015年6月底，经尹清同意，张华搬离涉案房屋。张华为证明其已经向尹清支付了下半年的房租及电费，提交了尹清之妻鲍言丽于2015年3月28日向张华出具的《收据》两份，内容分别为：“房租3.28-9.28,42000元”，“电费880元，电费1120元，合计2000元”。张华称其于2015年3月28日当日在涉案房屋内向张华之妻鲍言丽一次性交付现金45000元，包括房租42000元及电费3000元，付款后鲍言丽向其出具了收据；该45000元是经营汽车租赁等业务近一个月的营业额，营业额天天带走，因为收的汽车押金多一些就没有存银行，所以并未通过银行转账方式支付；交付当场是从包里拿出来给的鲍言丽，无他人在场。经质证，尹清对其妻鲍言丽向张华出具收据的事实不持异议，但主张收据是基于尹清提前与张华约好收取房租而提前开好的，当天鲍言丽到了店里之后，张华说她老公出去要钱，下午就能把房租付给原告，鲍言丽就将开好的收据交给了张华。但此后张华并未向尹清支付款项，尹清多次打电话催要，张华总是推脱不见面。为了查明案件事实，原审法院依职权调取了张华名下中国农业银行账户（账号：62×××15）的交易明细，该明细显示：2014年10月，该账户于2日转存4000元、5日现存4000元、10日转存150000元、15日转存30000元、21日支付宝充9320元；2014年11月，该账户于6日现存18000元、9日转存50元、19日超级网银存104元、28日现存6000元；2014年12月，该账户于5日转存200000元、8日现存50000元、16日存820元和26000元、21日存78.85元、30日现存5000元、31日现存500元、4300元和4300元；2015年1月，该账户于12日支付宝充3000元、13日转存3000元、21日支付宝充6350元、31日转存1000元；2015年2月，该账户于6日超级网银存10000元、9日现存85000元、10日支付宝存200元、11日支付宝充200元、15日现存37800元、15日转存10000元、27日现存9900元；2015年3月，该账户于2日现存9900元和2700元、7日财付通转1801元、10日现存7000元、15日现存1000元、21日现存10000元、31日现存11200元。截至2015年3月25日，该账户余额为53757.51元。因双方对于张华是否于2015年3月28日向尹清之妻鲍言丽以现金方式支付租金及电费的情况各执一词，在2016年11月16日的庭审中，双方均同意通过测谎进行确定。其后，尹清向提交了测谎申请，同意对双方进行测谎；但张华以其提交的证据已经证实房屋租金已付清为由拒绝测谎。此外，张华还陈述，2015年6月底搬出涉案房屋后，另外承租了其他房屋用于经营，但退房的时候忘记要求退押金了，因为租赁协议上约定退房要提前通知，所以也没有要求尹清退还剩余的房租。原审法院经审理后认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，张华主张其于2015年3月28日向尹清之妻鲍言丽支付了2015年3月28日至2015年9月28日的房租42000元及电费3000元，并提交尹清之妻鲍言丽向其出具的收据予以证明；尹清认可出具收据的事实，但主张收据系事前出具，张华并未支付收据中载明的房租及电费。对双方的主张，该院分析如下：第一，双方所签订的租赁协议上注明尹清之妻鲍言丽的账户及账号，张华第一次支付房租亦以银行转账方式进行，应认为双方对支付房租约定为转账方式支付；虽然合同履行过程中双方可能变更租金支付方式，且张华主张尹清要求下半年房租以现金方式支付，但张华的该主张不为尹清所认可，且张华无证据证明双方就房租支付方式的改变达成了一致意见；而从调取的张华的银行账户交易流水来看，自2014年10月至2015年3月期间，张华的账户除几笔超过50000元的大额存款外，其余入账交易次数及入账数额大致相当，且张华也未提交其2015年3月的收入明细账目，故张华主张其2015年3月营业收入未存入银行的陈述明显失实。第二，尹清之妻鲍言丽出具为张华持有的收据为印制收据而非手写收条，行文方式和内容规整、详实，结合尹清关于事先与张华相约支付房租的陈述，该收据应为提前填写的；上述收据载明房租42000元、电费2000元，而张华则主张支付给鲍言丽现金45000元，明显不符合常理。第三，双方均认可张华于2015年6月底经协商终止履行合同后，张华搬离涉案房屋，但其后张华不仅未主张返还剩余租期的房租，且在尹清于2015年8月6日向发短信联系房租事宜时还以“嗯，好的”进行回复，可以证明双方终止合同时张华仍拖欠房租的事实。最后，张华对于尹清提出的测谎申请先是同意，后又拒绝，从侧面可以反映其不愿意面对涉案事实。综上所述，张华接受鲍言丽提供的收据后未支付相应房租及电费的可能性远远大于支付租金和电费后再由鲍言丽交付收据的可能性，故该院对于张华主张其已付清房租及电费的主张不予采信。根据双方认可的事实，张华实际租用尹清房屋至2015年6月底，故其欠付房屋租金的期间为三个月，欠付租金额为21000元，加上此前收据上载明的电费2000元，张华应向尹清支付23000元。双方均认可押金5000元未予退还，考虑到张华应向尹清支付的房租及电费与尹清应返还的押金均为金钱债务，且张华应支付的数额已超过押金数额，故予以相互冲抵，即张华还应向尹清支付18000元。关于违约金。尹清要求张华按照年租金的30%支付违约金25200元，张华抗辩其不存在违约情形。该院认为，根据查明的事实，张华未按合同约定按约支付租金及相关费用，其行为构成违约，但尹清主张的违约金数额过高，依法应予调整，酌定支持5000元。综上，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、张华于判决生效后十日内向尹清支付房屋租金及电费共计18000元；二、张华判决生效后十日内向尹清支付违约金5000元；三、驳回尹清的其他诉讼请求。案件受理费1480元，由张华负担。二审期间双方当事人均未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：上诉人张华是否于2015年3月28日向被上诉人尹清支付了房屋租金和水电费44000元。本院认为：首先，张华主张2015年3月28日在租赁的房屋内以现金方式向尹清的妻子鲍言丽支付了房租和水电费，鲍言丽向其开具了收据两份，分别为水电费2000元、房租42000元。而在2016年11月16日的原审庭审中，张华陈述其于2015年3月28日向鲍言丽支付现金45000元，包括42000租金和3000元水电费，张华的主张与其在原审中的陈述不一致。其次，双方认可张华在2015年6月底搬离租赁的房屋，且双方没有对下半年的租金结算和5000元押金进行协商处理。在2015年8月初尹清与张华联系进行租金结算时，张华用“恩好的”进行回复，本院认为，张华的回复与常理不符，如果张华已经给付了下半年42000元租金且在租赁合同未到期前搬离，其理应要求尹清返还搬离后的租金21000元及押金5000元，而不是没有异议地回复“恩好的”，该回复表明其对尚欠尹清房租的认可。再次，在原审庭审和二审庭审中，尹清均同意对鲍言丽是否于2015年3月28日收取了张华支付的现金44000元进行测谎，而张华均不同意，张华对测谎的态度也强化了其没有向鲍言丽支付现金44000元的认知。综上，根据民事诉讼证据认定的高度盖然性原则，张华在2015年3月28日接受鲍言丽提供的44000元收据后未支付相应房租及电费的可能性大于其先支付租金和电费44000元后由鲍言丽交付收据的可能性，故原审法院认定张华未于2015年3月28日向尹清支付了房屋租金和水电费44000元，并无不当。综上，上诉人张华的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人张华负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯昭玖审 判 员 郭 宏代理审判员 张 涛二〇一七年八月二十一日书 记 员 董硕园 来源：百度搜索“”