（2016）沪0115民初85517号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张令琪、李晓华与李和平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张令琪,李晓华,李和平,卢士飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十八条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初85517号原告(反诉被告)：张令琪，男，1976年6月17日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：李晓华，女，1975年12月19日出生，汉族，住上海市普陀区。上述两原告之共同委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：李和平，男，1965年5月10日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张雨阳，上海易载律师事务所律师。第三人：卢士飞，男，1982年3月14日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区新庄孜劳动村15-3-10。原告张令琪、李晓华与被告李和平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月23日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告李和平提起反诉，原告张令琪、李晓华申请追加卢士飞为本案第三人，本院依法予以准许。后本案于2017年6月15日第二次公开开庭进行了审理。原告张令琪及原告张令琪、李晓华之共同委托诉讼代理人邵万权，被告李和平及其委托诉讼代理人张雨阳到庭参加诉讼。第三人卢士飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张令琪、李晓华向本院提出诉讼请求判令：1、确认原、被告双方就上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位339(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、被告返还原告房款人民币380万元；3、被告双倍返还原告定金100万元；4、被告向原告支付资金占用利息(以50万元为基数，自2016年6月15日起按中国人民银行公布的一年贷款利率4.35%计算至实际返还之日止；以380万元为基数，自2016年7月11日起按中国人民银行公布的一年贷款利率4.35%计算至实际返还之日止)；5、被告按合同约定向原告支付违约金1,362,900元；6、被告向原告赔偿因其违约所造成的购房差价损失约200万元(按2016年11月该房产周边类似类型房产成交单价86,000元每平米计算)；7、被告赔偿原告支付的购房中介费169,950元；8、被告向原告补偿因诉讼支付的律师费358,000元、公证费3,000元、担保费12,500元；9、诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。后原告变更诉请，请求判令：1、继续履行《上海市房地产买卖合同》，被告协助办理过户手续；2、被告支付原告逾期过户的违约金(以430万为基数，按每日万分之一计算至实际过户之日止)；3、被告支付原告律师费、公证费、保全费。事实与理由：2016年6月，原、被告在上海搜房房天下经纪有限公司居间下就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。后原告按约支付了50万购房定金。2016年6月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：总房价款1,350万元，原告于2016年8月7日之前向被告支付第二期房款745万元，被告收到房款后应优先注销系争房屋抵押。2016年10月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。之后，应被告要求，原告提前向被告打款380万元用于清偿银行贷款，解除房屋抵押。但之后被告表示未能筹集剩余380万元款项，故未办理解押手续。2016年7月末，原告出售自有房屋凑齐了剩余第二期房款，通过中介联系被告支付剩余房款并办理房屋解押手续。被告以出差等理由多次推诿，直至原告与居间方赶赴太原找到被告，被告承认其已经将430万元房款挪作他用，故无法涤除抵押。因被告挪用钱款，且被告和居间方多方联系融资渠道未果，原告担心被告的履约能力，故未支付后续房款。现被告表示已经涤除系争房屋抵押，故要求继续履行合同，并赔偿原告违约金。被告李和平辩称，本被告收到原告给付的房款430万元，合同解除后同意返还。按照约定，原告应在2016年8月7日前向本被告支付二期房款，之后经双方反复沟通，双方在8月4日微信中确认互不违约，付款期限延长一周，但至今原告仍未支付剩余二期房款，系违约方，故不同意原告诉讼请求。原告提前支付的430万确实挪做他用了。2016年11月30日，被告支付810万元涤除了系争房屋的贷款抵押。反诉原告李和平向本院提出诉讼请求判令：1、确认原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》已于2017年1月23日解除；2、反诉被告支付反诉原告逾期支付房款违约金11,400元；3、反诉被告支付反诉原告解约违约金135万元。事实与理由：双方于2017年1月23日庭审中已达成一致，故合同已经解除。反诉被告未按约支付房款，系违约方，应当承担违约金。反诉被告张令琪、李晓华辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告第一次庭审请求解除合同系法庭诉讼，反诉原告认为答辩即已解除合同，并不适当。因反诉原告挪用房款，反诉被告才未支付剩余房款，反诉原告系本案实际的违约方。现反诉被告完全有能力支付剩余房款，要求继续履行合同。第三人卢士飞未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日、14日，甲方被告(出售方)、乙方两原告(买受方)与丙方上海XX经纪有限公司(居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：就甲、乙双方在丙方居间介绍下买卖系争房屋，总房价款1,350万元。乙方向丙方支付意向金5万元。甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金。乙方应在甲方签署《房屋买卖合同》后三日内补足定金至50万元。2016年6月8日、14日，甲方被告(出售方)与乙方两原告(买受方)签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方购买权利人为甲方的系争房屋，系争房屋抵押金额810万元。总房价款1,350万元。双方于合同签署后45日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方于签订示范合同后当日向甲方支付首期房价款800万元(含已支付的全部定金)。甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押。若首期房款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹。本次交易中根据法律法规产生的所有税、费全部由乙方承担。之后原告按约支付定金50万元。2016年6月22日，甲方被告(卖售人)与乙方两原告(买受人)签订《上海市房地产买卖合同》两份，约定：乙方购买甲方名下的系争房屋，于2016年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。其中甲方所有的上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号地下1层车位339号转让价款15万元，乙方于2016年8月7日之前支付；上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋转让价款1,335万元，乙方支付的定金50万元转为首期房价款，乙方应于2016年8月7日之前向甲方支付第二期房价款745万元，甲方收到房价款后应优先用于注销抵押。甲方应于本合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押。若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹。乙方通过贷款方式向甲方支付第三期房价款530万元。乙方于甲方户口迁出且甲方交房均办理完毕当日支付甲方尾款10万元。甲方未按合同约定履行义务的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之一向乙方支付违约金，直至实际履行之日。逾期超过30日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付30日的逾期违约金外，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿总房价款的10%。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。乙方未按合同约定履行义务的，每逾期一日应按未付款的万分之一向甲方支付违约金，直至实际履行之日。逾期超过30日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付30日的逾期违约金外，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿总房价款的10%。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同签订后，原告依约支付了定金50万元。2016年7月11日，原告李晓华向被告指定的收款账户(该账户系山西XXX红木家具有限公司名下)转账支付购房款380万元。同日，自该账户转出352万元。2016年10月31日，原告向被告发送《敦促按约履行合同义务的函》，载明：回顾前期你我的交易过程，均系你方原因导致交易迟迟无法按照合同约定完成，因此，你在融资未果的情况下突然电话告知中介小卢，认为我方违约，并要求我方尽快将剩余380万元的二期房价款支付给你的做法，我方不予认可。我方认为，基于你无法将挪用的430万元资金付至还款账户用于办理银行解押手续，我方有理由怀疑你缺乏继续履行合同的能力。但我方依然希望双方能够互相配合，推进合同继续履行，为此，请你在收到本函后5日内提供下列证明：1、你已将挪用的430万元房款存入你贷款银行的还款账户的证明；2、贷款银行出具证明确认同意在810万元到帐后，解除该房屋上设立的抵押。如果你能够在上述期限内提供该等证明，我方同意继续履行合同支付后续380万元专款用于你清偿贷款注销抵押，并共同办理过户手续。另查明，2016年8月4日，第三人发微信给原、被告双方：“就陆家嘴XXXX张杨路XXX弄XXX号1601的房子，甲乙双方约定8月7日支付810万用于注销贷款，乙方资金已经准备好了，现在由于时间快到了，小卢通知上下家友好协商，互不违约，等双方确定转账时间另行通知！”“李总你这边确定赶时间请及时给我回复，以便我同意大家处理转账注销贷款事宜。”“李总你这边确定了注销贷款时间请及时给我回复，以便我通知下家安排好时间一起碰面处理转账注销贷款事宜!”被告回复：“我们估计十号左右才能回去。”第三人：“李总，您好：就小卢的提议，本着相互理解的诚意，甲乙双方约定互不违约如下：本应在8月7日前付清810万元(已付430万元)房款，以办理贷款结清解除房产质押手续，现延后一周，双方确认互不违约，剩余的380万元二期房款乙方已准备好，在你我双方和中介到场情况下在您位于山西太原的贷款银行支付完成并办理贷款结清及抵押解除手续。请确认。”被告回复：“没看懂你什么意思。”第三人：“@李和平，就是跟你说一下去你那边还贷注销，合同时间过了你们互不违约。”被告回复：“本着友好，特殊情况，差个一两天算什么违约。”2016年8月13日，第三人发微信：“李总、张总，现在定在下周三我跟张总去山西您那边银行办理注销贷款，李总您这边确定没问题提前通知我们，因为我们要提前请假订机票。”原告：“好的，说定就希望不要改了吧。最近我也比较忙，需要今早安排下周的工程行程。”2016年8月16日，原告发短信给被告：“李总，您好！打您几次电话您没接。原来约定明天到太原和您一起办理房子还贷解押手续的，不知道有没有问题？我这边要尽快安排行程，您是否能尽快给我确认？多谢！”2016年8月21日，第三人发短信给被告：“李总，我是小卢。联系您也一直没有回应，如果您真的遇到什么事，您可以公证委托我去给你跑腿办事，已经成交了，这样拖着也不是办法，客户也一直催着我，我做中间人很为难啊。”次日，又发：“李总如果你相信小卢，你可以到山西办公证委托，后期不用到上海来，就可以把后续的事情都办了。”8月25日，再发：“李总，你一直不接电话也不是办法啊！客户诚心诚意买你房子，总归要给人家答复吧！贷款注销，过来审税啊！希望你事情解决好了能给小卢回复，小卢认可你的。”9月1日，再发：“李总，电话打了无数你也不接，合同规定十月底之前过户，最迟期限你九月十五号之前就要过来审税过户，否则就违约了，如果真的不行你看看下周你有空吗，你如果不信任我或者不方便，你可以公证委托给一个你信任的来办理这个买卖事情，你这样不接电话不理我太让小卢为难了！大家有事好商量啊希望李总收到回复我。”9月14日，再发：“李总，你公证好了没，这边等你消息审税呢，你确定时间告诉我一下，本周日可以过来审税。”9月17日再发：“李总，中秋过了，您公证做好了吗？这边张总他们也在等你消息，您方便了给我回电。”还查明，2016年7月29日，原告账上到账401万元，同日购买理财产品。2016年8月16日，实时赎回理财387万元。庭审中，原告提供第三人书面陈述材料一份，具体内容：原、被告系经其居间介绍买卖系争房屋。合同总价1,350万元(房1,335万元，车位15万元)。双方约定合同签署后，原告已于6月15日支付的50万元定金转为首期房价款，原告于2016年8月7日支付第二期房价款760万，优先用于注销被告于山西某某农村商业银行的贷款抵押。签订合同一周后，被告联系原告要求提前支付二期部分房款380万元，并称自筹380万元用于提前解除银行的贷款抵押。应被告要求，原告于2016年7月11日向被告提前支付380万元。但之后因被告自身原因未能筹措剩余钱款，致使无法解除抵押。2016年7月30日，原告告知第三人已经准备好剩余380万元二期房价款，并已联系被告和第三人一同前往山西太原解除银行抵押。被告同意，并告知其在外出差，待其回太原后与被告及第三人联系以确定现场打款办理解押事宜。2016年8月4日，第三人联系被告以确定办理打款时间。被告告知由于还在外出差，估计8月10日才能回到太原。因此，第三人通过微信通知双方，并建议由于被告无法在原合同约定的8月7日回到太原一同办理打款解押，双方互不违约，甲乙双方均无异议。2016年8月13日，第三人得知被告将于8月14日这周回到太原，于是通过微信协调双方于2016年8月17日到太原当场办理打款解押事宜，原告予以确认，被告未确认。随后在8月14日到8月16日期间，第三人多次电话联系被告，被告均未接听。2016年8月16日，通过被告公司联系到被告后，被告表示因特殊原因无法配合到银行办理解押。之后至9月5日，第三人多次电话、微信等联系被告，均未联系上。2016年9月6日，第三人与原告前往太原见到被告，了解到被告已经将430万元挪用。被告承诺尽量筹措，配合完成后续解押、审税及过户交易事宜，并委托第三人寻找垫资方。之后一周，被告委托其子李成于2016年9月19日至上海协同原告进行审税。之后垫资公司在资信评估中发现被告贷款总额为1,810万元，由1,000万元的担保贷款和810万元的抵押贷款组成，故未通过被告的垫资申请。在上述过程中，被告从未提及原告违约。但在10月26日晚，被告突然向第三人问及原告未付款是否已经构成违约。被告质证认为曾向第三人求证过，第三人表示系受到原告胁迫才在该材料上签字。审理中，原告表示为了保证合同继续履行，愿意将剩余房款920万元缴纳至本院代管款账户上(本院于2017年8月9日收到该笔款项)。如法院判令过户，则同意法院将该笔款项支付给被告。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、上海市房地产登记信息、银行对账单、函、微信、短信、情况说明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，当属合法有效。该合同约定了原告的付款义务，但同时规定了被告应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押。该条款应视为对被告履行合同主要义务所作的约定，当事人应严格按照该协议履行合同义务。虽被告抗辩第三人系受胁迫才出具的情况说明，但未提供相关证据证实，第三人也未出庭予以反驳，反而与原告提供的微信、短信内容能相互对应，故本院对被告意见不予采纳。由此可见，在第二期房款期限到来之前，应被告要求原告提前打款380万元给被告用以配合被告提前注销被告在银行贷款抵押手续。被告称系原告自愿提前打款，该理由难以令人信服；在约定付款期限届满之前，双方又协商付款时间及如何办理注销贷款事宜，第三人提出来与原告一同至被告贷款银行办理注销贷款事宜。原告从支付定金、提前支付部分房款及后续如何支付房款，其一直在积极履行合同。但被告在原告提前支付部分房款后，私自挪用房款，未优先清偿抵押贷款，原告提出基于怀疑被告是否有能力注销贷款，继而存在无法履行其主要义务的可能，故要求至被告贷款银行共同办理注销贷款事宜。被告虽称自己有能力筹集挪用房款，但事实上却在通过原告、第三人在融资贷款。故本院认为原告在未与被告共同前去办理注销贷款事宜前中止支付房款，并无不当。现原告已支付部分房款，且有继续履行合同、支付剩余房款的诚意，被告也表示系争房屋已涤除抵押，为维护交易的安全、避免资源浪费，原、被告签订的合同仍应继续履行，原告诉请要求继续履行合同即被告将系争房屋的产权过户至原告名下，本院予以支持，交易过程中产生的税费由原告承担。故本院对被告反诉要求确认合同解除不予支持。至于原告主张的违约金，原告支付的款项系其理应支付的房款，之后原告中止履行合同并未支付余款，被告亦无法交房过户，故本院对原告主张被告支付逾期过户违约金的请求不予支持。对原告要求被告支付律师费、公证费、保全费，该诉请缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。关于被告反诉请求原告支付违约金，原告中止履行合同系被告违约挪用钱款所致，并非原告过错，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张令琪、李晓华与被告(反诉原告)李和平于2016年6月22日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告(反诉原告)李和平于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张令琪、李晓华办理将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位339产权过户登记至原告(反诉被告)张令琪、李晓华名下的手续(办理过户过程中所要交纳的税费由张令琪、李晓华承担)；过户同时，原告(反诉被告)张令琪、李晓华支付被告(反诉原告)李和平剩余房款920万元；二、驳回原告(反诉被告)张令琪、李晓华的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)李和平的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费73,120元，减半收取计36,560元，保全费5,000元，合计41,560元，由被告李和平负担；反诉案件受理费8,526.30元，由反诉原告李和平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金 剑二〇一七年八月二十一日书记员 胡文敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 来源：百度搜索“”