（2016）赣0702民初4747号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-16
案件名称
华润置地（赣州）有限公司与林守顺、黄邦线商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置地（赣州）有限公司,林守顺,黄邦线
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初4747号原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道8号华润大厦B座3楼。统一社会信用代码：91360700586568313K。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖华明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：戴顺程，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师，一般代理。被告：林守顺，男，1972年5月7日出生，汉族，浙江省苍南县人，住江西省赣州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王和平，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄邦线（被告林守顺的妻子），女，1974年2月25日出生，汉族，住江西省赣州市经济技术开发区。原告华润置地（赣州）有限公司诉被告林守顺、黄邦线商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（赣州）有限公司的委托诉讼代理人赖华明、戴顺程，被告林守顺的委托诉讼代理人王和平到庭参加诉讼。被告黄邦线经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2012年11月16日签订的四份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：20121101284、20121101320、20121101325、20121101324）；2、被告自商品房买卖合同确定解除之日起10日内将商品房退还原告，原合同原件、购房发票原件一并退还原告并协助原告办理注销合同备案登记及销预告登记手续，相关费用由被告承担；3、被告向原告支付违约金人民币1781099.6元；4、被告赔偿原告实际损失共计4000985.98元（即原告为被告垫付的贷款本息及违约金）；5、被告赔偿原告律师代理费16000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月16日,被告与原告签订了四份《赣州市商品房买卖合同》(合同编号:20121101284、20121101320、20121101325、20121101324),约定被告购买原告开发的坐落于江西省××章××区华润中心×区×栋×#、×#、×#、×#幸福汇商铺,房屋总价分别为人民币2638602元、2256581元、3015545元、994770元,共计8905498元。付款方式及期限均为按揭贷款:被告于签订合同时即向原告支付50%首期款,分别为:1328602元、1136581元、1515545元、504770元,共计4485495元。余款人民币4420000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2013年10月29日,赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行作为贷款人(抵押权人)、原告作为保证人、被告林守顺作为借款人、被告林守顺及被告黄邦线作为抵押人签订《个人购房借款/担保合同》(编号为:[2013]13139个购房借字第3011号),约定被告向银行贷款肆佰肆拾贰万元整(4420000元),借款期限为十年，即自2013年10月29日至2023年10月28日止;按月等额归还贷款本息。担保方式为抵押加阶段性保证,保证人保证方式为连带责任保证,保证期间为本合同下贷款到期或提前到期之日起两年,保证人在办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证证书时免除保证责任。2015年10月至2016年2月22日,因被告连续断供四期赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行依据与原告之间签订的《楼宇按揭合作协议书》中相关约定,于2016年2月22日向原告寄送了了《关于扣划林守顺按揭贷款的函》及林守顺按揭贷款还款计划表,并于当日从原告账户中扣除该四期的按揭款本息合计251558.57元;于2016年3月至5月每月扣划本息48066.64元,合计144199.92元。2016年6月16日,赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行向被告寄送了《贷款提前到期通知书》,向其宣布银行贷款于2016年6月20日提前到期,要求被告归还结欠的全部贷款本息。2016年7月6日,赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行向原告寄送了《要求代偿通知书》,要求原告在接到该通知起30日4内代为履行还款义务;并于8月30日向原告寄送《划扣资金通知书》,直接从原告的银行账户划扣按揭贷款本息48616.70元、96770.69元、3459840.10元,合计3605227.49元。根据《赣州市商品房买卖合同》附件三《合同补充协议》第四条第4项的约定“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任,累计达三期(含三期)以上的,出卖人有权解除原合同,并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金,此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用(包括不限于诉讼费、律师费、执行费等)。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的,买受人还应承担赔偿责任”。据此,原告有权解除与被告签署的《赣州市商品房买卖合同》并要求其按总购房款的20%支付违约金。按照《赣州市商品房买卖合同》附件三《合同补充协议》第十五条第2项的约定,在原告发出合同解除通知之日起10日内,被告应迁出该房屋,将商品房清空、恢复原状、解除该商品房所设定的任何权利负担(包括但不限于他项权、租赁等)返还出卖人。且原、被告双方还应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记，注销预告登记的相关手续由被告方承担。综上,原告上述所列诉讼请求皆有合同基础。为维护原告的合法权益,原告特向贵院提起诉讼,请求依法支持原告诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明等复印件，证明原告主体适格；证据2、被告身份证复印件，证明被告主体适格；证据3、四份《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》等复印件，证明原、被告之间的合同关系及违约责任的约定；证据4、《个人购房贷款/担保合同》、《楼宇按揭合作协议书》等复印件，证明原、被告之间的保证责任关系；证据5、《关于扣划林守顺按揭贷款的函》、《贷款提前到期通知书》、《要求代偿通知书》、《扣划资金通知书》、银行贷款本金利息收回凭证等资料复印件，证明赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行从原告的银行账户扣收林守顺按揭贷款本息共计4000985.98元的事实；证据6、《法律事务委托合同》、发票等复印件，证明原告因本案支付的律师代理费用。被告林守顺辩称，1、该案不属于解除合同的范围，原、被告所签订的合同都是合法有效的，且已经履行完毕，从原告提供的证据，可以看出，被告签订合同后办理了银行按揭，整个房屋买卖合同已经履行完毕，不能以产权没有转移就解除；2、原告所依据的合同是格式条款，且上面约定的按揭以后，如果买受人违约，可以解除合同，从事实上被告已经履行完毕合同，所以不存在解除合同之说，且格式条款不合理，没有法律依据；3、该案应该履行保证合同的纠纷，本案是被告没有按时按期向银行偿还按揭款，原告向银行代偿代还了，应该是追偿权而不是解除合同，所以对原告的诉求是没有依据的，而原告的诉求应该是追偿代偿房款权力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告林守顺为证明自己的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、按揭贷款还款明细，证明从2013年11月份至2015年9月之间，被告一直有归还银行按揭贷款。被告黄邦线未作答辩，也未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告林守顺对原告提供的证据1、2、4、5的三性没有异议。本院经庭审核实，原告提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对此认定如下：1、被告林守顺对原告提供的证据3的关联性和合法性有异议，本院经庭审核实，该组证据系原、被告自愿签订的合同，能够反映双方的权利义务，故对该组证据的三性本院予以认可；被告林守顺对原告提供的证据6的三性有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告因本次诉讼而花费的律师代理费，并出具了正式的发票，故对该组证据的三性本院予以认可。2、原告对被告林守顺提供的证据1的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告林守顺归还银行按揭贷款的相关流水，被告欲证明的对象与原告的陈述一致，故本院对被告提供的证据1的三性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月16日,被告林守顺与原告签订了四份《赣州市商品房买卖合同》(合同编号:20121101284、20121101320、20121101324、20121101325),约定被告林守顺购买原告开发的位于江西省××章××区华润中心×区×栋×#、×#、×#、×#幸福汇商铺,房屋总价分别为2638602元、2256581元、3015545元、994770元,共计8905498元。付款方式及期限均为按揭贷款:被告林守顺于签订合同时即向原告支付50%首期款,计人民币分别为:1328602元、1136581元、1515545元、504770元,共计4485495元。余款总计人民币44200000元由被告林守顺向银行申请按揭贷款支付。同日，原、被告签订了每个合同项下的《合同补充协议》，其中第四条第4点约定：“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任,累计达三期(含三期)以上的,出卖人有权解除原合同,并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金,此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用(包括不限于诉讼费、律师费、执行费等)。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的,买受人还应承担赔偿责任”；第十五条第2项（3）：如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续,买受人应当在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。办理撤销手续需要支出的费用由买受人承担；（4）合同解除时，如买受人已实际接收了房屋，除出卖人书面允许保留的装修（出卖人无需补充装修费）外，买受人应当在出卖人发出腾退商品房通知之日起10日内，将该商品房恢复至交付时原状，解除该商品房所设定的任何权利负担(包括但不限于他项权、租赁等)，将该商品房交换给出卖人。上述合同签订后，被告林守顺依约支付了房屋首期款。2013年10月29日,赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行作为贷款人(抵押权人)、原告作为保证人、被告林守顺作为借款人、被告林守顺及被告黄邦线作为抵押人签订《个人购房借款/担保合同》(编号为:[2013]13139个购房借字第3011号),约定被告林守顺向银行贷款肆佰肆拾贰万元整(4420000元),借款期限为十年即自2013年10月29日至2023年10月28日止;按月等额归还贷款本息。担保方式为抵押加阶段性保证,保证人保证方式为连带责任保证,保证期间为本合同下贷款到期或提前到期之日起两年,保证人在办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证证书时免除保证责任。2015年10月至2016年2月,因被告林守顺连续四期未能偿还按揭贷款。赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行依据与原告之间签订的《楼宇按揭合作协议书》中相关约定,于2016年2月22日向原告寄送了了《关于扣划林守顺按揭贷款的函》及《林守顺按揭贷款还款计划表》,并于当日从原告账户中扣除该四期的按揭款本息合计251558.57元;于2016年3月至5月每月扣划本息48066.64元,合计144199.92元。2016年6月16日,赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行向被告林守顺寄送了《贷款提前到期通知书》,向其宣布银行贷款于2016年6月20日提前到期,要求被告林守顺归还结欠的全部贷款本息。2016年7月6日,赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行向原告寄送了《要求代偿通知书》,要求原告在接到该通知起30日内代为履行还款义务;并于2016年8月30日向原告寄送《划扣资金通知书》,直接从原告的银行账户划扣按揭贷款本息48616.70元、96770.69元、3459840.10元,合计3605227.49元。故原告诉至本院，要求依法处理。另查明，被告林守顺所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。本院认为：原告华润置地（赣州）有限公司与被告林守顺签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告林守顺与赣州农村商业银行股份有限公司宋城支行签订《个人购房借款/担保合同》，以银行借款方式向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了担保，原告华润置地（赣州）有限公司与被告林守顺在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告林守顺获得贷款后，出卖人即原告华润置地（赣州）有限公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任,累计达三期(含三期)以上的,出卖人有权解除原合同,并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金,此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用(包括不限于诉讼费、律师费、执行费等)。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的,买受人还应承担赔偿责任”这项内容实际上是原告与被告林守顺就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告林守顺未按时偿还银行借款，导致原告代其垫付贷款本息，被告林守顺的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。案涉合同解除后，根据双方合同的约定，被告林守顺应将已交付的商品房以及合同原件、购房发票原件返还给原告，并协助原告办理合同备案登记手续。现原告提出按总房价的20%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告林守顺应向原告支付的违约金数额为445274.9元。关于原告要求被告偿还其向银行垫付的按揭本息的诉讼主张，该主张符合合同约定，不违反法律规定，本院对此请求予以支持。由于被告林守顺的违约行为导致本案诉至法院，原告因此而支付的律师费用16000元应由被告林守顺承担，故对于原告要求被告林守顺承担律师费的诉讼请求本院予以支持。被告黄邦线在本案争议中因与被告林守顺属于夫妻关系而作为了抵押人，但其本身并不是本案争议的商品房销售合同的合同相对方，根据合同相对性原则，被告黄邦线在本案中不承担责任。被告黄邦线经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告华润置地（赣州）有限公司与被告林守顺于2012年11月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为20121101284、20121101320、20121101324、20121101325）；二、被告林守顺在本判决生效之日起十日内将案涉的商品房以及案涉的合同原件、购房发票原件一并交还给原告华润置地（赣州）有限公司，并协助原告华润置地（赣州）有限公司办理注销合同备案登记手续，办理注销合同备案登记手续所需的相关费用由被告林守顺承担；三、由原告华润置地（赣州）有限公司退还购房款8905498元给被告林守顺；四、由被告林守顺支付原告华润置地（赣州）有限公司违约金445274.9元；五、由被告林守顺赔偿原告华润置地（赣州）有限公司的实际损失，即原告为被告垫付的贷款本息共计4000985.98元；六、由被告林守顺支付原告华润置地（赣州）有限公司因本次诉讼发生的律师代理费16000元。上述第四、五、六项款由原告华润置地（赣州）有限公司在应退还给被告林守顺购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告华润置地（赣州）有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告林守顺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52387元，由被告林守顺承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 吴菁菁人民陪审员 庄明静人民陪审员 梁唯清二〇一七年八月二十一日书 记 员 刘丽萍 更多数据：