（2017）豫01民终8125号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-07
案件名称
蒋建元、杨凡房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋建元,杨凡,郑州汉唐足浴服务有限公司,袁继涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8125号上诉人(原审被告)：蒋建元，男，1984年8月27日出生，汉族，住江苏省如皋市。被上诉人(原审原告)：杨凡，男，1975年12月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：郑建文，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州汉唐足浴服务有限公司，住所地郑州市金水区玉凤路36号南浦国际金融中心1915、1916室。法定代表人：张帅玲。原审被告：袁继涛，男，1990年9月15日出生，回族，住河南省开封县。上诉人蒋建元因与被上诉人杨凡及原审被告郑州汉唐足浴服务有限公司（以下简称汉唐足浴公司）、袁继涛房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初15817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒋建元、被上诉人杨凡的委托诉讼代理人郑建文到庭参加诉讼。原审被告汉唐足浴公司、袁继涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋建元上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审；2、二审诉讼费用由杨凡承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，证据不足。一审判决只对蒋建元的简单违约行为进行了认定，却没有对杨凡的严重违约行为的事实进行认定和判决，严重损害了蒋建元的合法权益，属于事实认定不清，证据不足，故意偏袒杨凡一方。2、一审判决混淆两种不同性质的法律关系，将蒋建元与物业公司的物业服务关系和蒋建元与杨凡之间的房屋租赁关系混为一谈，进而导致法律适用错误、判决不公。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，法律适用错误，请求二审法院依法查明事实，维护蒋建元的合法权益。杨凡辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蒋建元的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨凡向一审法院起诉请求：1、被告汉唐足浴公司、蒋建元向原告支付房屋租赁费17524元、物业费63536元，共计81060元（租金、物业费计算至2016年9月30日）；二、被告汉唐足浴公司、蒋建元向原告支付违约金5175元（违约金计算至2016年9月30日）；三、解除原告与被告汉唐足浴公司、蒋建元之间的房屋租赁合同并返还房屋；四、被告袁继涛对上述请求承担连带还款责任。一审法院认定事实：2015年12月31日，原告与被告汉唐足浴公司签订《华府.红街商铺租赁合同》一份，约定被告汉唐足浴公司承租原告名下所有的位于郑州市郑东新区华府.××楼××、××楼××、××、××、××楼部分租赁给被告使用，该商铺建筑面积为1048平方米。交铺日期为2015年12月31日，租赁期限自2016年1月1日至2023年8月31日。合同签订之日汉唐足浴公司须向原告缴纳第一年度两个月的房租91140元作为押金。第一租赁年度，自2016年1月1日至2016年12月31日，房屋租金为每月57524元，年租金为690296元，并对剩余年度租金进行约定。房屋租金每两月支付一次，被告使用房屋15日前预交下两个月的租金。汉唐足浴公司应支付物业费、经营用水、电等其他费用，须按照物业管理公司或相关部门要求支付。汉唐足浴公司须按时缴纳租金及其他费用，如逾期交付，每逾期一日按照应付金额的0.1%向原告支付违约金至交足该费用，如果逾期交付超过三十天，原告有权随时解除合同，收回商铺。2016年6月原告与三被告签订《补充协议》一份，该《补充协议》载明《华府.红街商铺租赁合同》签订后，汉唐足浴公司多次逾期支付房屋租金，已经触发合同解除条款，原告方对被告的违约行为表示理解，并签订本协议，约定袁继涛作为汉唐足浴股东自愿对上述《华府.红街商铺租赁合同》租赁期内的租金支付等承担连带保证责任。《华府.红街商铺租赁合同》中的乙方（承租方）汉唐足浴公司改为汉唐足浴公司实际控制人蒋建元，由蒋建元作为《华府.红街商铺租赁合同》新的乙方在2016年6月20日支付6月份房租57524元中的3万元，剩余27524元在2016年6月25日前结清，2016年7月10日支付完7月份的房租，2016年8月10日支付完8月份房租，从2016年8月15日支付9、10月份房租并开始严格按照原合同支付房租，如有拖欠原告可不经被告许可随时收回房屋；并约定该《补充协议》未尽条款按照《华府.红街商铺租赁合同》执行。另查明，郑州中凯华府物业服务中心2016年9月25日《欠费提示》载明汉唐足浴公司须在2016年9月30日前缴纳以下费用：2014年9月1日-2016年5月31日的物业费47652元，2016年6月1日-2016年9月30日物业费15884元，共计63536元。原告自认，截止起诉之日，被告已经支付9月份部分租金4万元，尚欠该月租金17524元未付，原告对10月份租金不再主张，被告方对此无异议。庭审中，原告及被告蒋建元均称本案涉诉房屋现由被告方占有、使用。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、适当地履行自己的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查，《华府.红街商铺租赁合同》、《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，《补充协议》中有本案原告及三被告的签字，且载明原《华府.红街商铺租赁合同》中的乙方（承租方）改为蒋建元，故自《补充协议》生效之日起本案涉诉房屋的承租方已变更为蒋建元，原告对于被告汉唐足浴公司的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告向蒋建元主张的租赁费17524元，经查，现蒋建元为新的承租人，应当履行合同义务，且被告对该租金数额并无异议，故一审法院对于原告该项主张予以支持。关于物业费63536元，经查，郑州中凯华府物业服务中心出具的欠费提示显示该费用系自2014年9月1日至2016年9月30日的物业费，物业费收费标准为3971元/月，本案《华府.红街商铺租赁合同》约定的交铺日期为2015年12月31日，截止2016年9月30日，按照上述标准计算物业费应为35739（3971×9）元，故对于原告该项诉讼请求一审法院予以部分支持35739元。关于原告主张的违约金5175元，经查，被告多次违约，至今仍未按照约定向原告足额支付房屋租金，且原告主张违约金数额符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于原告主张袁继涛对本案债务承担连带责任的诉讼请求，经查，袁继涛在《补充协议》中签字并自愿承担连带保证责任，且原告在保证期间内向其主张权利，合法有据，虽蒋建元庭审中辩称该签字并非袁继涛本人签署，但并未提交相反证据予以推翻该证据，故一审法院对于原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张合同解除的诉讼请求，经查，本案《华府.红街商铺租赁合同》中明确约定，若房租逾期交付超过三十天，原告有权随时解除合同，收回商铺，原告该项主张符合双方约定的合同解除条件，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨凡与被告郑州汉唐足浴服务有限公司签订的《华府.红街商铺租赁合同》；二、被告蒋建元于本判决生效后十日内向原告杨凡支付房屋租金17524元、物业费35739元、违约金5175元，共计58438元；三、被告袁继涛对本判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告杨凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1956元，由原告杨凡负担695元，由被告蒋建元、袁继涛负担1261元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，蒋建元拖欠杨凡房屋租金及物业费的事实清楚，证据充分，本院予以认定。其拖欠房屋租金及物业费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院判决解除合同并判决蒋建元向杨凡支付房屋租金17524元、物业费35739元、违约金5175元，符合双方约定及法律规定，本院予以维持。综上所述，蒋建元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1261元，由上诉人蒋建元负担。本判决为终审判决。审判长 侯军勇审判员 郑宗红审判员 崔 峨二〇一七年八月二十一日书记员 白凯丽 来自：