（2016）沪0106民初15418号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海台都宾馆管理有限公司与上海涵联酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海台都宾馆管理有限公司,上海涵联酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初15418号原告(反诉被告)：上海台都宾馆管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：葛兆权，职务董事长。委托诉讼代理人：葛海曦。委托诉讼代理人：葛世友。被告(反诉原告)：上海涵联酒店管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王晓蕊，职务执行董事。委托诉讼代理人：包璟鑫。原告上海台都宾馆管理有限公司(以下简称台都宾馆)诉被告上海涵联酒店管理有限公司(以下简称涵联公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚平独任审理，于2016年9月27日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年6月29日、8月23日公开开庭进行了审理，原告台都宾馆的法定代表人葛兆权及原告委托诉讼代理人葛世友，被告涵联公司的委托诉讼代理人包璟鑫到庭参加诉讼，现已审理终结。原告台都宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期支付房屋租金的违约金(以88万元为本金，自2013年2月16日起算至实际付清之日止，按日千分之二的标准计算；以36,750元为本金，自2013年8月16日起算至实际付清之日止，按日千分之二的标准计算)；2、判令被告加倍支付原告上述第一项违约金的利息损失(2014年8月1日前按照央行同期贷款最高利率的两倍计算，2014年8月1日及以后按照日万分之1.75的标准计算)；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年7月6日签订了《租赁(承包)合同》，合同约定原告将普善路XXX号的一楼、二楼以及三楼(部分)房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，用于被告自设宾馆、茶室、公寓以及相关经营活动，总计建筑面积约为3500平方米，租赁期限为六年，自2011年9月15日至2017年9月15日止。租赁期间,因被告违约原告遂向法院起诉,要求解除合同并由被告承担违约责任。2013年2月22日原上海市闸北区人民法院作出一审判决；后被告向上海市第二中级人民法院上诉，二审法院于2013年8月7日作出判决维持原判。生效的(2012)闸民三(民)初字第894号民事判决书判决原被告解除合同，被告承担违约责任。由于作出判决的时间为2013年2月22日，而被告未按期支付2013年3月16日至2013年9月15日租金88万元和2013年9月16日至2013年9月22日租金36,750元，由于被告未按期支付上述租金，故要求被告支付违约金。被告涵联公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告认为：1、第一项诉请原告在(2012)闸民三(民)初字第894号案件中已经主张了，该案已经判决生效，房屋实际返还日是2013年10月21日，所有欠款在执行阶段已经全部执行完毕。根据一事不再理的原则，望法院驳回原告起诉。2、由于执行局多执行了被告842,538元，从2015年5月1日之后一直占用至今，该笔款项还没有返还给被告，所以第二项诉请没有法律依据。反诉原告涵联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供5，675，844.28元的租金增值税发票；2、反诉费由反诉被告台都宾馆承担。反诉原告涵联公司已向反诉被告台都宾馆支付了5，675，844.28元的租金，故要求反诉被告台都宾馆提供相应发票。反诉被告台都宾馆辩称，涵联公司在租赁期间以“上海台都宾馆管理有限公司”对外经营，台都宾馆的营业执照、税务登记证等均交涵联公司用于经营，故纳税主体为上海台都宾馆管理有限公司；且台都宾馆已依法纳税，故要求驳回反诉原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月6日，原告台都宾馆与上海联涵投资管理有限公司(2012年9月公司名称变更为上海联涵机电科技有限公司，2016年6月企业名称再变更为被告涵联公司，以下简称联涵公司)签订了《租赁(承包)合同》和《补充协议》，台都宾馆将系争房屋租赁及承包给联涵公司使用。合同第3.1条约定：年租金为第一年至第二年，即2011年9月15日至2013年9月15日，每年年租金为180万元。合同条款3.2约定：年租金按每半年平均计收，先付后用，提前一个月支付下一期租金，并支付贰个月租金作为押金。合同第9.2条约定：联涵公司拖欠租金，应向台都宾馆支付违约金，每逾期一日，台都宾馆有权向联涵公司收取滞纳金千分之二的违约金。2012年4月26日，台都宾馆与联涵公司因房屋租赁合同纠纷向原上海市闸北区人民法院起诉。2013年2月22日，上海市闸北区人民法院对(2012)闸民三(民)初字第894号台都宾馆与联涵公司房屋租赁合同纠纷案依法作出判决：“一、解除原告上海台都宾馆管理有限公司与被告上海联涵投资管理有限公司于2011年7月6日订立的租赁(承包)合同及补充协议；……三、被告上海联涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海台都宾馆管理有限公司2012年3月15日起至实际返还房屋之日止的房屋租金(使用费)，按每半年租金88万元计算，并扣除顺延的2万元。如被告上海联涵投资管理有限公司在2013年9月15日前仍未履行第二条主文的，则之后按每半年租金94.5万元的标准计算；四、被告上海联涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海台都宾馆管理有限公司逾期支付房屋租金的违约金：以86万元为本金，自2012年2月16日起至实际付清之日止，按日千分之一的标准计算；以88万元为本金，自2012年8月16日起至实际付清之日止，按日千分之一的标准计算……八、被告上海联涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海台都宾馆管理有限公司的营业执照正本、税务登记证正副本、特种行业许可证正副本、组织机构代码证及IC卡、统计登记证的原件交付给原告上海台都宾馆管理有限公司……。”嗣后，上海联涵机电科技有限公司向上海市第二中级人民法院提起上诉。2013年8月7日，上海市第二中级人民法院对该案作出“驳回上诉，维持原判”的判决。被告在(2012)闸民三(民)初字第894号民事判决书生效后未自动履行，原告台都宾馆遂向原上海市闸北区人民法院申请执行。在法院执行中，被告向原告台都宾馆共支付了执行款4,675,844.28元，包含款项如下：一、房屋租金(使用费)2012年3月15日至2013年10月21日共计2,814,250元；二、违约金1,174,742.97元；三、除租金、违约金外的其他费用200,000元；四、迟延履行金486,851.31元。审理中，原、被告均确认2013年3月15日至2013年10月21日的房屋租金(使用费)未计算违约金，且不包含在执行款4,675,844.28元中。审理中，反诉原、被告均确认，涵联公司租赁经营期间，系以“上海台都宾馆管理有限公司”的名义对外经营。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案中，台都宾馆、涵联公司的租赁关系已在(2012)闸民三(民)初字第894号案件中予以解除，一审法律文书生效日(即二审法院作出判决日2013年8月7日)应为原被告的租赁(承包)合同及补充协议解除日。因涵联公司违约致使系争房屋租赁合同解除，涵联公司应当承担违约责任。首先，关于租金的支付问题。(2012)闸民三(民)初字第894号案件中明确，“被告上海联涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海台都宾馆管理有限公司2012年3月15日起至实际返还房屋之日止的房屋租金(使用费)，按每半年租金88万元计算，……”。其次，关于逾期支付租金应承担的违约金一节，合同第9.2条约定涵联公司每逾期支付租金一日，应支付滞纳金额之千分之二的违约金。同时，双方在补充协议中对违约责任进行了特别约定。即任何一方违约，都要给付另一方两个月租金标准的违约金。针对同一违约行为，有上述两项约定，守约方台都宾馆可择高主张，现台都宾馆选择以合同第9.2条约定为准予以处理，并无不当。但考虑到双方对违约金约定过高，本院予以调整为按滞纳金额之日千分之一计算。再次，关于逾期支付租金应承担的违约金的计算期限，合同条款3.2约定：“年租金按每半年平均计收，先付后用，提前一个月支付下一期租金，并支付贰个月租金作为押金”；故原告要求违约金于2013年2月16日起计付，符合合同约定。另，涵联公司欠付的合同解除日前2013年3月16日至2013年8月7日租金694,222.22元已在(2012)闸民三(民)初字第894号案件的执行中，混同于其他租金(使用费)等一并执行完毕，故应计算至租金694,222.22元实际付清之日止。综上，涵联公司应当按上述标准支付合同解除日前2013年3月16日至2013年8月7日租金694,222.22元的违约金，从2013年2月16日起计付至租金实际付清之日止。租赁合同解除后，涵联公司应支付房屋使用费，但台都宾馆主张2013年8月8日至2013年9月22日房屋使用费的违约金，缺乏依据，本院不予采信。另违约金是指当事人双方约定，一方违约时支付对方一定数量货币，原告要求被告加倍支付上述违约金的利息损失，缺乏法律依据，本院不予采信。反诉原告涵联公司要求反诉被告台都宾馆提供租金增值税发票的反诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，判决如下：一、被告上海涵联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海台都宾馆管理有限公司逾期支付房屋租金的违约金：以租金694,222.22元为本金，自2013年2月16日起至本金实际付清之日止，按日千分之一的标准计算；二、驳回原告上海台都宾馆管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告上海涵联酒店管理有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,500元、保全费3870元(原告均已预缴)及反诉受理费25元，均由被告(反诉原告)上海涵联酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 罗海鸣人民陪审员 严 华人民陪审员 蔡凌军二〇一七年八月二十一日书 记 员 卓蕾蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”