（2017）粤01民终10800号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-12
案件名称
李得友、谢永毅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李得友,谢永毅,陈伟诗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10800号上诉人（原审被告、反诉原告）：李得友，男，1961年6月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢永毅(曾用名谢润桂)，男，1947年12月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两上诉人共同委托代理人：罗志伟，广东增法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟诗，男，1980年10月3日出生，汉族，住广东省普宁市。委托代理人：周俊宇、蒋嘉晖，广东格林律师事务所律师、实习律师。上诉人李得友、谢永毅因与被上诉人陈伟诗房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李得友、谢永毅上诉请求：1、撤销一审判决书第一、第二和第四项；2、改判陈伟诗向李得友、谢永毅支付违约金66904.6元；3、陈伟诗承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定判令涉案双方依法签定的《租赁合同》无效，属于随意扩大该司法解释的适用范围，依法应当予以撤销。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所指的“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”系指“住房”，而非“商铺”。这从该解释的第一条第三款“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”即可以得出明确的涵义。2、李得友、谢永毅与陈伟诗签订该商铺《租赁合同》后，政府有关部门先后向陈伟诗颁发了《临时经营场所使用证明》、《房屋租赁登记备案证明》、《工商营业执照》和《食品经营许可证》，根据行政行为一旦作出即具有既定效力的原理，李得友、谢永毅与陈伟诗签订该商铺《租赁合同》合法、合理。二、陈伟诗作为商主体，明知其承租多年的商铺为经政府备案的临时经营场所，因其自身经营不善便以“违章建筑”为由解除合同，不但有违诚实信用原则，更属于恶意违约的行为，其主张李得友、谢永毅返还押金和利息没有任何的法理依据和事实根据。1、李得友、谢永毅于2010年6月1日与包括陈伟诗在内的三位合伙人(陈伟诗、麦伟贤和林奕华)的代表人林奕华签订了房屋租赁合同，约定由林奕华租用涉案商铺。李得友、谢永毅签约后将商铺交付给林奕华，林奕华又转租给了罗元芝；其后麦伟贤和林奕华退出了合伙体，由陈伟诗于2011年10月1日将涉案商铺转租给罗元芝。两年后，出于自身经营和利益的需要，陈伟诗要求与李得友、谢永毅重新签订《租赁合同》，约定了继续承租李得友、谢永毅涉案商铺至2032年。2、作为一位经商多年的商人，陈伟诗比一般的民事主体更清楚自己承租的商铺的历史、现状和实况，如果不是这样，自己不会贸然要求与李得友、谢永毅重新签订长达二十年的《租赁合同》。而陈伟诗面对自己经营不善时，不从身原因找解药，而是通过提诉解除合同负担的方式将李得友、谢永毅作为发泄和推卸责任的对象，实属恶意违约。3、李得友、谢永毅与陈伟诗签订的《租赁合同》第四条第1点约定，承租人逾期缴纳租金的，按每天3％滞纳金追缴所欠租金或费用，超过一个月支付租金或其他应付费用的，则按违约处理，甲方(出租人)有权单方终止本合同，收回商铺，无需给乙方(承租人)任何经济补偿。《租赁合同》第八条第1点约定，任何一方单方违约提出解除合同，违约方须按未履行部分租金的50％标准给对方支付违约金。陈伟诗以提起诉讼方式表明要单方解除《租赁合同》，正是《租赁合同》第八条第1点约定的违约行为；陈伟诗自2016年十月起拒交自九月开始的租金和水电费，属《租赁合同》第四条第1点约定的违约行为。基于以上事实和理由，其主张李得友、谢永毅返还押金没有任何的法理依据和事实根据。三、陈伟诗诉请退还合同一次性补贴款五万元属于违背承诺、背信弃义的行为，毫无法理依据和事实依据。如前所述，李得友、谢永毅与陈伟诗于2013年1月1日签定的《租赁合同》约定了涉案商铺每月租金为每月4000元，后李得友、谢永毅发现其于2011年10月1日擅自将涉案商铺以每月6500元的价格转租给罗元芝，就要求其将两年超收的每月2500元租金返还给李得友、谢永毅，陈伟诗为此表明自愿向李得友、谢永毅给付五万元，作为其理亏补救的表示。为尊重双方业已签订的履行期长达二十年的租赁合同，李得友、谢永毅同意和接受了陈伟诗自我赎救行为。为此，李得友、谢永毅还在一审答辩状中向法庭提交了陈伟诗将涉案商铺以每月6500元转租给罗元芝的《租赁合同》，作为其于2011年10月1日擅自将涉案商铺以每月6500元的价格转租给罗元芝、继而主动同意将每月超收2500元租金(两年共五万)一次性补贴款返还给李得友、谢永毅的明确证据。如今，陈伟诗因为自身经营原因提出退还这合同一次性补贴款五万元，实属出尔反尔、违背诚信，于法于理不应得到支持。一审法院没有正视这一事实，反而以证据不足支持陈伟诗的无理诉求，实属违背事实。四、一审法院罔顾事实，主观认定陈伟诗已于2016年9月27日将涉讼商铺交还给李得友、谢永毅从而支持其逃避缴纳租金和水电费的合同义务，严重违反了事实和法律规定。1、一审法院凭陈伟诗单方的《告知函》，便认定陈伟诗返还了涉讼商铺给李得友、谢永毅与事实不符。其诉请解除合同实属恶意违约。2、2016年12月12日，一审法院通知双方到庭交换证据，主审法官当庭向李得友、谢永毅明确此类案件受理法院都会按合同无效处理，提醒李得友、谢永毅最好双方和解或撤回反诉、收回商铺。李得友、谢永毅正是听取了该主审法官的建议在第二天到涉讼商铺现场欲收回商铺。进入涉案场地时发现，原交付给陈伟诗使用的商铺分隔承重墙被其擅自拆除、铺内用电管线和卷闸全部被破坏、无法使用。此外，陈伟诗许多物品，包括陈伟诗的“临时经营场所使用证明”、“房屋租赁登记备案证明”、“工商营业执照”和“食品经营许可证”的所有正本文件仍存放在涉讼商铺。这些物品的原封未动说明了陈伟诗根本没有计划搬离涉讼商铺、更根本没有做好向李得友、谢永毅移交涉讼场地的准备。因此，一审法院据此认定陈伟诗已于2016年9月27日将涉讼商铺交还给李得友、谢永毅从而支持其逃避缴纳租金和水电费的合同义务，严重违反了事实和法律规定。五、判决涉案的《租赁合同》无效，与市场价经济内在需要完全是背道而驰的，严重违背了《合同法》“鼓励交易”和“合同自由（或者说意思自治）”所秉持的核心观念和价值判断原则。陈伟诗答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中的“房屋”指的是违章建筑，当然包括商铺。一审法院适用司法解释正确。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，李得友、谢永毅并未取得涉案商铺建设工程规划许可证，涉案商铺系违章建筑，故陈伟诗与李得友、谢永毅签订的租赁合同无效。商铺是用于商业经营的房屋，当然属于上述规定中的“房屋”。李得友、谢永毅以该解释的第一条第三款规定的不适用该解释的例外情况来定义适用该解释的所有“房屋”均仅指“住房”，未免太过狭隘与牵强。2、《临时经营场所使用证明》、《房屋租赁登记备案证明》、《工商营业执照》和《食品经营许可证》并不能否认涉案商铺未取得建设工程规划许可证的事实，政府有关部门颁发上述文件的行政行为与本案并无多大关系。故涉案商铺仍系违章建筑，陈伟诗与李得友、谢永毅签订的租赁合同无效。二、李得友、谢永毅将违章建筑出租给陈伟诗，导致租赁合同无效，李得友、谢永毅应当返还押金及合同一次性补贴款。依照《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。陈伟诗基于租赁合同支付的押金8000元及合同一次性补偿款50000元，因合同无效，李得友、谢永毅应当予以返还。李得友、谢永毅称合同一次性补偿款是陈伟诗理亏补救的表示没有事实依据，并且李得友、谢永毅出具的收条已明确50000元是合同一次性补偿款，并无其它特别说明，显然该50000元是陈伟诗仅基于该租赁合同为承租该房屋而支付的对价，李得友、谢永毅应当予以返还。李得友、谢永毅称陈伟诗提起诉讼要单方解除租赁合同，以此认定陈伟诗违约，实属混淆法律关系。租赁合同因租赁物是违章建筑而自始无效，并不存在陈伟诗通过起诉单方解除租赁合同的问题。李得友、谢永毅想要据此达到拒绝返还押金的目的无任何法律依据。三、陈伟诗已于2016年9月27日将涉案商铺交还给李得友、谢永毅，且已经支付2016年9月份租金，并未逃避租金和水电费。陈伟诗在发现所承租的房屋是违章建筑导致租赁合同无效后，曾多次与李得友、谢永毅联系要求交还房屋。在李得友、谢永毅不予配合，致使无法现实交还的情况下，陈伟诗出于无奈寄送告知函，并在告知函中留出5日的合理期限给李得友、谢永毅处理接收房屋事宜，然而李得友、谢永毅仍然不予理睬。故涉案房屋已于2016年9月27日交还至李得友、谢永毅，陈伟诗无需承担现实交付不能的法律后果。因此，陈伟诗从2016年9月28目起无需再缴纳租金和水电费。且李得友、谢永毅所说陈伟诗拒交九月租金实属罔顾事实。陈伟诗于2016年9月21日向李得友、谢永毅账户汇款5000元，且注明汇款用途为付9月份铺租金，而李得友、谢永毅亦于次日出具收据，注明收到陈伟诗9月份铺租金5000元。可见，李得友、谢永毅上诉状所言与事实不符。四、李得友、谢永毅请求的违约金66904.6元无法律依据。房屋是违章建筑，导致租赁合同自始无效，对合同双方无约束力，且陈伟诗已按期交付房屋使用费(租金)和水电费，也一直正常使用并妥善保管涉案房屋，不存在李得友、谢永毅所称破坏或拆除行为。故陈伟诗不存在任何违约行为，李得友、谢永毅请求的违约金无事实和法律依据。陈伟诗向一审法院起诉请求：1、李得友、谢永毅向陈伟诗返还押金8000元并支付利息（以8000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年1月4日起计至实际付款之日止）；2、李得友、谢永毅向陈伟诗返还合同一次性补贴款50000元并支付利息（以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年1月4日起计至实际付款之日止）；3、李得友、谢永毅承担本案诉讼费用。李得友、谢永毅向一审法院反诉请求：1、陈伟诗向李得友、谢永毅支付2016年9月1日至2016年12月13日期间的租金（按5000元/月的标准计算）；2、陈伟诗向李得友、谢永毅支付逾期支付租金的滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，按照每日3%的标准，分别自当月15日起计至陈伟诗实际支付租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）；3、陈伟诗向李得友、谢永毅支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的水电费1558元（1391元+167元）；4、陈伟诗向李得友、谢永毅支付逾期支付水电费的滞纳金（以每月拖欠的水电费为本金，按照每日3%的标准，分别自当月15日起计至陈伟诗实际支付水电费止，滞纳金以不超过本金为限）；5、陈伟诗向李得友、谢永毅赔偿擅自拆除商铺承重墙等重建重置费共计5640元（其中砌墙工料费3640元、电线工料费1500元、卷闸修复费500元）；6、陈伟诗承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：案外人谢桂好与李得友于2010年1月1日签订《租赁合同》，约定李得友承租谢桂好位于广州市天河区沙太南路陶庄路段4号第八档（以下称涉讼房屋），租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日止。2010年6月1日，李得友与案外人林奕华签订《租赁合同》将涉讼房屋转租给林奕华，每月租金4000元，押金8000元，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月30日止。2013年1月1日，李得友、谢永毅（甲方、出租人）与陈伟诗（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作商业用途；租赁期限为20年，从2013年1月1日至2032年12月31日止，租金每月4000元，另交两个月的租金为押金8000元，租赁期满退还乙方押金，乙方必须在每月的10日内交清当月的租金，从2016年1月1日起，每月租金为5000元，次年每年月租金在上一年月租金基础上递增4%；乙方应如期支付租金和租赁期内使用的水、电费等各项费用，逾期缴纳租金的，按每天3%滞纳金追缴所欠租金或费用，超过一个月支付租金或其他应付费用的，则按乙方违约处理，甲方有权单方终止本合同，收回商铺，无需给乙方任何经济补偿；合同期内，甲乙双方任何一方单方违约提出解除合同，违约方须按未履行部分租金的50%标准给对方支付违约金等内容。2013年1月3日，陈伟诗（甲方）和谢永毅（乙方）签订《补充租赁合同》，载明因前承租人林奕华未经甲方同意转租给第三者（罗元芝，身份证号码：），鉴于此种情况已经发生，甲方同意租给此人至2015年10月30日止。该《补充租赁合同》及李得友、谢永毅与陈伟诗签订的《租赁合同》中均未对合同一次性补贴款50000元作出约定。《补充租赁合同》签订当日，陈伟诗支付租赁押金8000元、合同一次性补贴款50000元给谢永毅。陈伟诗在腾空涉讼房屋后，于2016年9月27日向李得友、谢永毅邮寄《告知函》，告知由于涉讼房屋为违章建筑，要求李得友、谢永毅收到上述函件后5日内与其协商场地交接事宜，若李得友、谢永毅5日内未完成以上事项又无任何回复则视为该场地在收到函件之日起已交还。李得友、谢永毅确认于当天收到上述《告知函》，并未采取任何措施。庭审中，李得友、谢永毅自认其于2016年12月13日收回了涉讼房屋。本案中，陈伟诗以涉讼房屋为违章建筑为由，主张《租赁合同》无效并要求李得友、谢永毅返还押金8000元、合同一次性补贴款50000元。对此，李得友、谢永毅主张陈伟诗明知涉讼房屋为违章建筑而承租，现起诉系由于其经营不善所致，且合同一次性补贴款50000元系陈伟诗擅自将涉案房屋转租给罗元芝的补偿款。为此李得友、谢永毅提交了《临时经营场所使用证明》、《房屋租赁登记备案证明》、《营业执照》、《食品经营许可证》、《证明》、《租赁合同》（出租人为陈伟诗，承租人为罗元芝）予以证明。天河沙东街道办事处于2015年12月19日出具的《临时经营场所使用证明》（使用人为陈伟诗）载明陈伟诗使用的广州市天河区陶庄4号之一109谢桂好房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用；《房屋租赁登记备案证明》载明陈伟诗承租谢桂好位于天河区陶庄4号之一109以穗租备2015B0600700619号登记备案，根据穗府办[2012]1号文件规定，该房屋只作临时商用；《营业执照》《食品经营许可证》载明陈伟诗以广州市天河区陶庄4号之一109房作为经营场所；天河区沙东街道办事处于2011年6月1日出具的《临时经营场所使用证明》（使用人为罗元芝）载明罗元芝使用的广州市天河区陶庄4号8房屋可临时作为生产(经营)性场所使用；沙东街流动人员和出租屋管理服务中心于2016年12月12日出具的《证明》，内容为：原天河区陶庄4号8号与天河区沙太南路（陶庄路段）4号第八档和现地址天河区陶庄4号之一109属于同一地址。对此，陈伟诗认为李得友、谢永毅提供的上述证据未能证明涉讼房屋为合法建筑。李得友、谢永毅亦承认涉讼房屋未取得房管部门的权属证书，建设时亦未取得建设工程规划许可证。诉讼中，一审法院依法告知李得友、谢永毅由于涉讼房屋既未取得房管部门的权属证书，建设时亦未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《租赁合同》属无效合同，依法其有权申请变更反诉请求。李得友、谢永毅在一审法院释明后坚持其反诉请求。另查明，陈伟诗已缴纳2015年11月、2016年4月至2016年9月期间的租金及2016年5月、7月、8月期间的水电费。本案中，李得友、谢永毅主张陈伟诗自2016年10月1日起拖欠租金、水电费，并要求陈伟诗赔偿拆除涉讼房屋承重墙的损失5640元（其中砌墙工料费3640元、电线工料费1500元、卷闸修复费500元），为此李得友、谢永毅提交了2张《水电费收据》拟证明陈伟诗拖欠水电费的事实。2张《收费收据》载明涉讼房屋2016年9月应缴水电费1391元、2016年10月应缴水电费167元。对此，陈伟诗认为其已于2016年9月27日将涉讼房屋交还给李得友、谢永毅，因此不存在拖欠上述期间租金及水电费的问题，亦不承认拆除了涉讼房屋承重墙，且认为重建重置费5640元为李得友、谢永毅估算的金额。另，李得友、谢永毅未向一审法院申请对涉讼房屋承重墙损失进行评估。一审法院认为：涉讼房屋建设时并未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条的规定，陈伟诗与李得友、谢永毅于2013年1月1日签订的《租赁合同》属无效合同。李得友、谢永毅提供的证据并不足以证明涉讼房屋为行政主管部门批准同意建设的，因此对于其认为《租赁合同》为有效合同的抗辩，一审法院不予采纳。李得友、谢永毅经一审法院释明后，拒不变更反诉请求，一审法院依法对其反诉请求进行调处。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。根据查明的事实可知，陈伟诗腾空涉讼房屋后于2016年9月27日以邮寄《告知函》的形式要求李得友、谢永毅与其办理涉讼房屋交还手续，该函件已于当天送达，但李得友、谢永毅在收到上述告知函5日内并无任何回复。在合同无效且作为承租人的陈伟诗已腾空涉讼房屋并告知李得友、谢永毅交接的情况下，李得友、谢永毅并未采取任何措施，应当认定陈伟诗已于2016年9月27日将涉讼房屋交还给李得友、谢永毅。关于押金、合同一次性补贴款及利息的问题。本案中，陈伟诗主张50000元合同一次性补贴款系其为承租涉讼房屋所支付的，虽然李得友、谢永毅主张50000元系陈伟诗擅自转租的补贴款，但李得友、谢永毅提交的证据不足以证明其上述主张，一审法院对此不予采信。根据双方约定结合广州市租赁市场的交易习惯，一审法院认定该款为陈伟诗承租涉讼房屋20年所支付的一次性对价。截止2016年9月27日双方已履行合同近4年，按照公平原则，一审法院酌情认定李得友、谢永毅应向陈伟诗按未履行期间的比例返还合同一次性补贴款40438.36元【50000元×（20年×365天/年-3年×365年/年-301天）÷（20年×365年/天）】给陈伟诗。此外，陈伟诗要求李得友、谢永毅返还租赁押金8000元，合法有据，一审法院予以照准。但陈伟诗要求李得友、谢永毅支付租赁押金及合同一次性补贴款的利息无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于李得友、谢永毅反诉要求陈伟诗支付租金、水电费及滞纳金的问题。由于一审法院已认定陈伟诗于2016年9月27日将涉讼房屋交还给李得友、谢永毅，且经查明2016年9月份的租金陈伟诗已支付，故李得友、谢永毅要求陈伟诗支付2016年9月1日至2016年12月13日的租金及滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。同理，因涉讼房屋已于2016年9月27日返还，李得友、谢永毅要求陈伟诗支付2016年10月至12月的水电费及滞纳金的诉请缺乏依据，一审法院亦不予支持。关于李得友、谢永毅反诉要求陈伟诗赔偿拆除承重墙损失的问题。虽然李得友、谢永毅主张陈伟诗擅自拆除了涉讼房屋承重墙，并要求陈伟诗赔偿拆除涉讼房屋承重墙的损失5640元（其中砌墙工料费3640元、电线工料费1500元、卷闸修复费500元），但李得友、谢永毅既未提交证据证明陈伟诗拆除承重墙的行为存在、亦未举证证实其因此遭受的具体损失，理应由其承担举证不能的法律后果，对李得友、谢永毅要求陈伟诗赔偿拆除涉讼房屋承重墙损失5640元的反诉请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年4月27日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，李得友、谢永毅返还押金8000元给陈伟诗。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，李得友、谢永毅返还合同一次性补贴款40438.36元给陈伟诗。三、驳回陈伟诗的其他诉讼请求。四、驳回李得友、谢永毅的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费1520元，由陈伟诗负担460元，李得友、谢永毅负担1060元；反诉受理费740元，由李得友、谢永毅负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，李得友、谢永毅向本院提交以下证据：证据1、陈伟诗用双方签订的租赁合同预留电话（号码180××××0666）于2016年10月11日22时45分发给李得友的信息。证据2、陈伟诗租赁的广州市天河区沙太南路（陶庄路段）4号第八档商铺现场留存物品（拍摄于2017年5月5日）。证据3、李得友、谢永毅于2017年5月8日向陈伟诗发出的告知函，告知函内容是对方在涉案场地仍有遗留物品，要求其3天内清理涉案场地。上述证据拟证明陈伟诗根本没有做好把商铺交还给李得友、谢永毅的准备和计划。对一审法院认定陈伟诗在2016年9月27日将商铺交还给李得友、谢永毅有异议，之后李得友、谢永毅听取了一审法院建议开庭后把涉案商铺收回，反而使得李得友、谢永毅诚实信用的行为承担了不应有的行为。陈伟诗对此质证称：对于证据1的真实性予以认可，但对其关联性、合法性不予确认，从该内容看陈伟诗发该条信息的目的是为了与李得友、谢永毅沟通涉案商铺与另外一场地商铺的位置分割问题，因另一场地与李得友、谢永毅场地连在一起，造成场地归属产生纠纷，并影响另一场地使用的权利，而且另一场地也在诉讼过程中，另一场地在另案中陈述涉案场地是李得友、谢永毅所有，所以导致陈伟诗发短信要求李得友、谢永毅提供相关文件和图纸为解决其与另一商铺的纠纷，所以短信内容与本案诉争事实没有关系，并不能证明李得友、谢永毅所称的在发函交回场地后又与李得友、谢永毅沟通承租问题。该短息发送时间为2016年10月11日，而一审判决时间2017年4月27日，也就是该证据发生在一审期间，不属于新证据，故其作为新证据提交不合法，对其效力不予确认。根据一审判决第7页的认定事实，认定李得友、谢永毅自认其2016年12月13日收回了涉案场地。对于证据2、3真实性、合法性、关联性均不予认可，证据2的图片中该物品是否属于遗留物品不予确认，而且陈伟诗在2016年9月27日已经告知李得友、谢永毅房屋已经腾空，房屋里面已经没有陈伟诗需要的物品，符合交接条件，并且李得友、谢永毅也自称自己已在2016年12月13日收回场地。证据3陈伟诗没有收到，故不予认可。本院认为，本案二审期间双方当事人争议的焦点是陈伟诗搬离腾空涉讼房屋后的责任认定问题。对此，本院分析如下。由于李得友、谢永毅确认涉讼房屋并未取得建设工程规划许可证及产权证，原审法院依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条的规定，认定陈伟诗与李得友、谢永毅于2013年1月1日签订的《租赁合同》无效，并无不当，本院予以确认。李得友、谢永毅上诉主张涉讼合同合法有效，于法无据，本院不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令李得友、谢永毅向陈伟诗返还已经收取的押金8000元及合同一次性补贴款40438.36元，并无不当，李得友、谢永毅上诉主张其不应返还上述款项并无依据，本院不予支持。关于李得友、谢永毅上诉要求陈伟诗支付2016年10月至12月的租金、滞纳金、水电费并赔偿修复费用的问题，2016年9月27日陈伟诗以涉讼房屋系违章建筑为由向李得友、谢永毅邮寄《告知函》要求办理涉讼房屋交还手续，李得友、谢永毅当天收到该函件，但李得友、谢永毅在得知该情况后5日内并未与陈伟诗进行协商或回复。陈伟诗一审期间表示2016年9月27日已将其物品搬离并腾空涉讼房屋，李得友、谢永毅则表示陈伟诗系自行锁门离开，并没有正式将房屋交还，但李得友、谢永毅并未提交陈伟诗在2016年9月27日之后继续占有涉诉房屋的相关证据，原审法院认定陈伟诗已于2016年9月27日交还涉讼房屋，并无不当，本院予以确认。一审已经查明陈伟诗已缴纳2015年11月、2016年4月至2016年9月期间的租金及2016年5月、7月、8月期间的水电费，现李得友、谢永毅要求陈伟诗支付2016年10月至12月的租金及滞纳金并无事实及法律依据。李得友、谢永毅主张陈伟诗擅自拆除了涉讼房屋承重墙，并要求陈伟诗赔偿拆除涉讼房屋承重墙的相关损失，但其并未提交相关证据证明陈伟诗拆除承重墙并导致其产生的具体损失，原审法院驳回李得友、谢永毅相关诉求，并无不当。李得友、谢永毅要求陈伟诗支付涉讼房屋2016年9月水电费1391元及10月的水电费167元，由于陈伟诗已于2016年9月27日搬离涉讼房屋，李得友、谢永毅要求陈伟诗支付2016年10月的水电费无据，陈伟诗称其已经缴纳2016年9月的水电费，但未能提供相关证据予以证明，该月由于陈伟诗仍然使用涉诉房屋，理应支付相关费用，原审法院认定陈伟诗不用支该月费用不当，本院予以纠正。但由于涉讼租赁合同关于滞纳金的约定只适用于租金，且双方就2016年9月之后所产生的费用存在争议，陈伟诗未缴纳该笔费用事出有因，故李得友、谢永毅要求陈伟诗支付水电费滞纳金并无依据。关于李得友、谢永毅二审期间提交的证据，李得友、谢永毅未能证明证据1与本案之间的关联性，证据2、3系其于2017年5月拍摄的现场留存物品照片及其就该物品向陈伟诗发送的律师函，由于陈伟诗对于该物品是否属于其在涉案房屋所一流物品不予确认，而李得友、谢永毅未能证明除员工健康证之外的物品系陈伟诗遗留，且陈伟诗已于2016年9月27日明确告知其已经腾空涉案房屋，要求办理交接手续，即使该物品确系陈伟诗遗留，其之后亦从未向李得友、谢永毅索要过，说明其已放弃该物品所有权，并不影响李得友、谢永毅对涉案房屋的实际占有使用。综上所述，李得友、谢永毅二审期间所提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理基本无误，但关于涉讼房屋2016年9月份水电费的处理欠妥，本院予以纠正；上诉人李得友、谢永毅的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18971号民事判决第一、二、三项；二、改判广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18971号民事判决第四项为：陈伟诗在本判决送达之日起10日内向李得友、谢永毅支付2016年9月份水电费1391元；三、驳回李得友、谢永毅的其他反诉诉讼请求。二审案件受理费1473元，由上诉人李得友、谢永毅负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年八月二十一日书记员 贾 妍冯镇辉 来源：百度搜索“”