（2017）鲁0391民初1143号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-10-21

案件名称

山东永安物业管理有限公司与宋聚谦物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淄博市高新技术产业开发区人民法院

所属地区

淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东永安物业管理有限公司,宋聚谦

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）鲁0391民初1143号原告：山东永安物业管理有限公司。委托诉讼代理人：夏田林，男，1968年2月15日出生。委托诉讼代理人：孙浩，山东正大至诚律师事务所律师。被告：宋聚谦，男，1968年10月1日出生。委托诉讼代理人：刘伟霞，山东言博律师事务所律师。委托诉讼代理人：边学亮，山东言博律师事务所律师。原告山东永安物业管理有限公司与被告宋聚谦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏田林、孙浩，被告委托诉讼代理人刘伟霞、边学亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东永安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费968.40元、电梯费516.48元、垃圾费48元；2、判令被告支付逾期违约金1667.01元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2013年入住高分子创新园专家公寓楼，从入住之日起一直享受原告提供的符合物业标准的服务，并缴纳各项费用至2016年6月，自2016年7月至2017年6月被告未缴纳各项物业费用，经原告多次催要未果，提起诉讼。被告宋聚谦辩称，原告所诉没有法律依据，原被告双方之间不存在物业合同关系，原告无权请求被告支付物业费等费用；原告所诉没有事实依据，其所提供的物业服务与其收费数额不符合，被告是在履行抗辩权，不存在违约行为，依法驳回原告诉求。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：原告的诉讼主张有无证据证实。庭审中，本院依法组织当事人围绕焦点问题进行了举证质证。原告提交了以下证据：1、淄博市公共性物业服务收费标准备案表三份，证明原告对涉案服务的专家公寓楼进行备案，有权收取物业费、电梯费等；2、原、被告于2013年1月1日签订的物业管理服务协议一份，证明协议中约定了原、被告权利义务；3、原告提供物业服务的图片18份，证明原告为被告提供了物业服务；4、催缴通知单照片二张，证明原告每季度都向被告催缴物业费用；5、催收物业费律师函特快专递一份，证明原告以该方式向被告催要物业费，被告拒收该特快专递；经质证，被告对证据1真实性无异议，但认为不能证明对被告有收费的权利，因为原告还需提供达到物业标准的服务；对证据2真实性无异议，认为该协议法律主体不适格无效，协议中约定的滞纳金条款无效，滞纳金系行政机关对行政管理相对人的一种惩罚措施，原告无该处罚资格；对证据3真实性无异议，但无法证明原告提供了符合其收费标准的服务；对证据4真实性无异议，没有收到催缴通知单；对证据5不予认可。被告提交以下证据：淄博市房产管理局及物价局下发的淄房发（2013）29号文件、淄博市物业费收取标准（2017）各一份，证明原告收费标准是按照三星级标准收取，相对应的原告应提供三星级物业服务。经质证，原告对该证据没有异议。本院认为，对于原告提交的证据1、2、3、4及被告提交的证据，双方对真实性均无异议，上述证据能够反映涉案纠纷真实情况与待证事实有关联，本院予以确认；对于原告提交的证据5，该特快专递系原告寄出，寄件人、收件人填写完整明确，因被告拒收而被退回，来源合法，能够反映原告催收物业费的事实，对案情具有证明力，本院予以采信。依据当事人无异议的证据、陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、高分子创新园专家公寓楼2号楼1单元1002室系被告通过集资建房取得，未取得房屋产权证，该房屋建筑面积107.6平方米由被告居住使用。2、2013年1月1日，原告与被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告所购的住宅提供物业服务，物业服务费0.8元/月/平方米、电梯运行费0.4元/月/平方米、垃圾处理费4元/月/户；物业服务费及相关费用按季度交纳，被告在每季度初10日前交纳下期物业服务费及相关费用，被告逾期交纳有关费用的，每延期一天按应收款的5‰加收滞纳金；双方还约定了其他事项。3、协议签订后，原告提供了物业服务，原告依据在有关部门备案的公寓住宅收费标准按物业服务费0.75元/月/平方米、电梯运行费0.4元/月/平方米收取费用，被告物业费用交纳至2016年6月，后被告拒交物业费用，自2016年7月至2017年6月，欠原告物业费968.40元、电梯费516.48元、垃圾处理费48元，共计1532.88元。原告多次催要未果。4、被告居住的高分子创新园专家公寓楼未成立业主大会。庭审中，被告认为原告是按照淄博市物业费收取标准收取物业费，而未提供相对应的三星级物业服务，故拒交物业费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于原告起诉的事实和诉讼请求，本院评述如下：（一）关于双方签订的物业管理服务协议的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案的专家公寓楼不同于普通住宅小区，在被告所居住的高分子创新园专家公寓楼未成立业主大会的情况下，被告作为物业的使用人与原告签订的物业管理服务协议，系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人的各方应依合同的约定履行义务和承担责任。故被告关于协议无效的辩解于法无据，不能成立，本院不予采纳。（二）关于原告收取物业服务费用是否达到三星级标准服务的问题。原告收费标准已经备案，且实际收费未违反备案标准，被告自协议签订后至2016年6月，按物业服务费0.75元/月/平方米、电梯运行费0.4元/月/平方米、垃圾处理费4元/月/户的标准向原告被告交纳了物业费及相关费用，应视为被告认可该物业费收费标准。被告认为原告服务未达到三星级标准，但没有提供证据予以佐证，故被告该辩解无事实依据，本院不予采纳。（三）关于违约金问题。原告依约为被告等小区业主提供物业服务，已履行了合同的义务，对作为享受了物业服务的被告具有约束力，被告等小区业主在享受了物业服务后，理应按照约定向原支付相应的物业服务费用等。故原告向被告追收物业服务费用有合同上的依据，亦符合法律的规定，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费用。被告在享受了物业服务情况下，被告仍不交纳物业管理费等，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；在合同中约定的滞纳金实为违约金，原告要求被告以日5‰计算违约金的诉讼请求，虽符合合同约定，但比率过高，应予调整，可按中国人民银行一年期贷款利率4.35%的130%计付（以每季度物业费用383.22元为本金，分别从2016年7月11日、2016年10月11日、2017年1月11日、2017年4月11日计算至2017年6月30）计51.58元。综上,被告辩称原、被告双方之间不存在物业合同关系，原告所诉没有法律依据及事实依据，依法应予驳回的辩解无理，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宋聚谦于本判决生效之日起十日内支付原告山东永安物业管理有限公司物业服务费、垃圾处理费、电梯运行费费合计1532.88元；二、被告宋聚谦于本判决生效之日起十日内支付原告山东永安物业管理有限公司违约金51.58元；三、驳回原告山东永安物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宋聚谦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审　判　员　　李圣前二〇一七年八月二十一日代理书记员　　石　敏关注微信公众号“”