（2017）苏0115民初1407号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-04
案件名称
原告马德勤与被告徐万友、南京天源建设工程有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马德勤,徐万友,南京天源建设工程有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具��应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初1407号原告：马德勤，男，汉族，1963年9月9日生。委托诉讼代理人：徐飞，江苏德序律师事务所律师。被告：徐万友，男，汉族，1968年9月15日生。委托诉讼代理人：周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。被告：南京天源建设工程有限公司，统一社会信用代码913201055759297695，住所地南京市建邺区新安江街99号305室。法定代表人：孙浩然，该公司董事长。委托诉讼代理人：李平，男，汉族，1973年3月16日生，该公司经理。原告马德勤与被告徐万友、南京天源建设工程有限公司（以下简称天源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马德勤及委托诉讼代理人徐飞��被告徐万友及委托诉讼代理人周六八，被告天源公司的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马德勤向本院提出诉讼请求：1、要求被告徐万友、天源公司从南京市江宁区谷里街道周村社区原张槐小学围墙内的土地及房屋上迁出，2、要求被告徐万友、天源公司支付占有费用（自2015年9月1日起按50万元/年的标准计算至实际迁出之日，暂计算至2017年1月23日为70万元）。事实和理由：2015年1月30日，其与被告徐万友签订《场地及办公房租赁协议》，约定其将南京市××区周村社区原张槐小学围墙内厂房1栋、房屋30间及土地出租给徐万友。同年2月16日，徐万友未经其同意的情况下又转租给被告天源公司。后因履行合同产生争议，其诉至法院，法院判决确认其与徐万友之间租赁合同为无效合同。故二被告已无权在继续占有和使用上述土地及房屋，然二被告拒绝迁出并返还上述土地及房屋。被告徐万友辩称，1、其不是案涉土地及房屋实际占有使用人，案涉土地及房屋实际占有使用人为被告天源公司，故原告要求其从案涉土地及房屋迁出缺乏依据。2、其与原告的租赁合同虽被判决确认无效，但根据该判决，其向原告支付的占有使用费为330000元/年，故原告主张按500000元/年计算缺乏依据。被告天源公司辩称，1、其系自被告徐万友处租赁的案涉土地及房屋，双方之间的租赁合同亦被法院判决确认无效合同，现其同意自案涉土地及房屋迁出。2、其已向被告徐万友支付了2015年12月24日前的占有使用费407876.71元，2015年12月25日后其又向原告支付了250000元，分别是2016年1月1日50000元，同年3月15日100000元，同年7月31日100000元。其同意按500000元/年的标准向原告支付租金至实际迁出之日止，但如果这样，其��不愿再按此标准向被告徐万友支付租金了。本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，马德勤（甲方）与徐万友（乙方）签订《场地及办公房租赁协议》1份，约定：甲方将位于南京市××区周村社区原张槐小学围墙内（包括厂房1栋、房屋30间以及土地）有偿租给乙方使用；乙方用于办公住宿及堆放机械设备等物资（包括钢管和运输车辆）；租赁期限自2015年3月1日起至2031年2月28日止，每五年为一个周期；租金每年330000元，甲方不提供发票，如乙方继续租赁，下一周租金递增10%，以此类推；每年一缴，先缴后租，第二周期续租付款方式不变；租金每年提前15天一次性付清，如超过一个月未付租金，每天按千分之三计算等。协议签订后，马德勤将案涉房屋及土地交付给徐万友。徐万友自马德勤处租赁案涉房屋及土地后，又于2015年2月16日以其经营的南京市江宁���徐万友钢管扣件出租服务部（甲方）名义与天源公司（乙方）签订《场地及办公房租赁协议》1份，将案涉土地及房屋转租给了天源公司，双方之间的《场地及办公房租赁协议》约定：乙方用于办公住宿及堆放机械设备、物资及渣土车停放；租赁期限自2015年3月1日起至2027年2月28日止，每四年为一个周期；租金每年500000元，四年为一周期，如乙方继续租赁，下一周租金递增10%，以此类推；每年一缴，先缴后租，第二周期续租付款方式不变；租金每年提前15天一次性付清等。同年3月1日，徐万友将案涉房屋及土地交付给天源公司。另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。案涉土地以及案涉房屋所在土地为集体土地，土地类别为四荒，用途为种植、养殖。又查明，2015年9月17日，马德勤起诉徐万友要求解除合同及支���租金。后本院作出（2015）江宁江民初字第853号民事判决书，认定马德勤与徐万友之间的《场地及办公房租赁协议》无效，徐万友向马德勤支付2015年3月1日至同年8月31日期间的占有使用费165000元，扣除已支付的40000元，还应支付125000元。2015年9月24日，徐万友起诉天源公司要求支付租金。后本院作出（2015）江宁民初字第4289号民事判决书，认定徐万友与天源公司之间的《场地及办公房租赁协议》无效，天源公司向徐万友支付2015年3月1日至同年12月24日期间的占有使用费407876.71元，扣除已支付的150000元，还应支付257876.71元。天源公司对判决上诉，2016年3月18日，南京市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，徐万友向马德勤支付了判决确认的占有使用费，天源公司亦向徐万友支付了判决确认的占有使用费。2016年10月13日，徐万友再次起诉天源公���要求支付租金。后本院作出（2016）苏0115民初12856号民事判决书，天源公司向徐万友支付2015年12月25日至2016年12月1日期间的占有使用费467123元。天源公司对判决上诉，2017年4月13日，南京市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。审理中，被告徐万友称其租赁案涉土地及房屋后，开挖了一口井，建造了两间食堂，搭设了灶台，修建了一条路。被告天源公司称其租赁案涉土地及房屋后，修建了水泥地面及一条柏油路。对此，本院依法释明要求二被告提起反诉予以处理，二被告称不提起反诉，相应的损失自行承担。上述事实，有书证民事判决书及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告马德勤作为案涉土地及房屋的权利人，其将案涉土地及房屋出租给被告徐万友，徐万友又转租给被告天源公司，各方之间签订的租赁合同均已被生效的判决确认为无效合同，并且案涉土地及房屋现为天源公司实际占有使用，故马德勤有权要求徐万友、天源公司腾空并返还案涉土地及房屋。徐万友系马德勤的合同相对人，双方合同被确认无效后，徐万友负有向马德勤交还案涉土地及房屋的责任，故徐万友辩称其不应承担相应责任的意见，缺乏依据，本院不予采纳。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，一般应予支持。本案中，徐万友系马德勤的合同相对人，故在案涉土地及房屋返还前，徐万友仍应参照合同约定的租金即330000元/年向马德勤支付占有使用费，期限自2015年9月1日起至案涉土地及房屋返还马德勤之日止。对于天源公司所称其于2016年支付过马德勤250000元，其可另行要求马德勤予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告徐万友、南京天源建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内腾空并向原告马德勤返还位于南京市江宁区周村社区原张槐小学围墙内的土地及房屋。二、被告徐万友于本判决发生法律效力之日起10日向原告马德勤支付占有使用费（自2015年9月1日起按330000元/年的标准计算至上述土地及房屋实际返还之日止）。三、驳回原告马德勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10880元，由被告徐万友负担10800元，被告天源公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 汪 印人民陪审员 田运成人民陪审员 王必伦二〇一七年八月二十一日书 记 员 刘 璐书 记 员 储 育 更多数据：搜索“”来源：