（2016）鲁0213民初4127号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2018-07-04

案件名称

山东省奥润特贸易有限公司与青岛海英特刀具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东省奥润特贸易有限公司,青岛海英特刀具有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百三十二条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2016）鲁0213民初4127号原告（反诉被告）：山东省奥润特贸易有限公司，住所地青岛市长顺路。法定代表人：刘新华，职务董事长。委托诉讼代理人：孙红方，山东泰成律师事务所律师。委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛海英特刀具有限公司，住所地青岛市李沧区石家村西。法定代表人：秦承韬，职务总经理。委托诉讼代理人：孙永光，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告山东省奥润特贸易有限公司与被告青岛海英特刀具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东省奥润特贸易有限公司的委托诉讼代理人孙红方，被告青岛海英特刀具有限公司的委托诉讼代理人孙永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省奥润特贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁费损失50000元并返还青岛市李沧区长顺路15号内XX号一层房屋、42号二层2间房屋及小房一间；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2010年3月10日签订库房租赁合同，约定被告承租原告青岛市李沧区长顺路15号内XX号一层房屋、XX号二层2间房屋及小房一间，合同期为2010年4月18日至2016年4月17日，年租金57880元。现原、被告双方租赁合同已到期，原告已提前告知被告不再续签合同，要求返还库房，但被告置之不理，拒不交付租赁费和腾让库房。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告青岛海英特刀具有限公司辩称，原、被告之间签订的租赁合同并未到期，至今还有6年之久，且被告已经支付原告所述的租赁期间的租赁费。另外，在合同尚未到期的情况下原告采取非法停电等措施，给被告生产造成极大破坏，企业产生巨大亏损，客户资源流失很大，现已举步维艰，被告要求原告支付因违法停电造成的损失50万元。被告青岛海英特刀具有限公司向本院提出反诉请求：1、原告支付因非法停电给被告造成的损失50万元；2、反诉费由原告承担。事实与理由：被告与原告2010年3月底正式签订房屋租赁合同，期限至2022年4月，被告为防止原告作为出租方在短合同期结束后容易出现乱涨租金的情况，也是为了企业有一个长期稳定的生产环境，所以一直在商讨10年以上的租赁期限，最后确定为12年，并且被告担心由于原告单位领导更换比较频繁，容易出现更换领导后出现以各种借口要求违约搬迁的情况，所以双方在合同第七条明确约定：因甲方统一规划改造（包括政府征收或征用）等原因导致不能完全履行合同期，甲方应承担乙方的搬迁费用并且给予相应补偿。2016年3月31日，被告按照房屋租赁协议约定，提前通过中国银行向原告转账28940元，用途特别注明为2016年4月1日至2016年9月30日厂房房租。原告在未与被告充分协商沟通的情况下，2016年5月16日10时38分竟然不顾被告正在进行日常生产，指使人员对被告违法断电，致使企业造成更大经济损失，无法继续生产，被告只能报警，向公安机关求助。由于原告对被告处用电进行切断，造成被告无法继续生产，只能被动地临时寻找新的租赁厂房，额外支付大量费用，经济损失巨大。因此，被告对原告提出反诉，请求人民法院依法维护被告的合法权益。原告针对被告的反诉请求辩称，原告认为双方的合同属于期满终止，不应该给予补偿；原告收到被告的租金后，又将房租退还给被告，原因是根据李沧区政府青联铁路协调推进小组的要求，涉案房屋及地块已列入拆迁范围，不能再进行租赁，所以期满后，被告交租金，也不可能履行合同，所以原告将租金退还；关于停电造成的损失，原告认为没有事实及法律依据。在双方合同期满之后，又因涉案房屋属于拆迁范围，原告为保证生产安全及防火、防盗，只能采取断电的方式，所以原告认为被告的反诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交原、被告双方于2010年3月10日签订的合同期限自2010年4月18日至2016年4月17日的《房屋租赁合同》1份，证实涉案房屋租赁合同已到期，合同约定的年租金为57280元、综合管理费为600元，合计57880元。被告对该份租赁合同的真实性没有异议，但称，该份协议为意向性协议，经过原、被告双方友好协商，双方又重新签订了一份协议，原告提交的该份租赁合同已被之后双方重新签订的房屋租赁合同所取代，已失去其合法有效性。因被告对上述合同的真实性并无异议，上述《房屋租赁合同》本院予以确认。2、被告提交双方于2010年3月签订的合同期限自2010年4月18日至2022年4月17日止的《房屋租赁合同》，以证实涉案房屋租赁合同仍在有效期内，被告有权要求继续履行该房屋租赁合同，有权要求原告给予搬迁费用及相应补偿。原告对该份合同上其单位公章的真实性没有异议，但称，原告怀疑被告因拆迁想得到一定的补偿而篡改了租赁期限，且如果双方对租赁期限约定不明确，应当视为无固定期限，双方可以随时解除合同。因原告对上述租赁合同上其单位公章的真实性并无异议，上述《房屋租赁合同》本院亦予以确认。3、原告提交2016年9月10日《半岛都市报》原件1份，以证实合同到期后，原告在通知被告的前提下又在半岛都市报刊登了合同到期要求被告腾房的通知。被告对上述报纸的真实性没有异议，但称，原告虽然进行了所谓登报，但并未直接通知被告按照原、被告双方签订的协议进行相关补偿方面的协商，对于原告所称的公告被告完全不知情。原告提交的《半岛都市报》为原件，真实性本院予以采信。4、原告提交李沧区铁路建设工作协调推进小组于2016年4月25日下发的《关于配合青连铁路李沧段征地拆迁工作的通知》，以证实因青连铁路为国家重点交通项目，协调推进小组通知原告做好李沧段铁路红线内的拆迁工作，鉴于该份通知，原告认为原、被告双方的合同履行已经不可能。被告称，上述通知从未见过，真实性不能确定；且原告称该地段涉及被告租赁厂区，根据原、被告之间合同的约定，原告有义务在无法履行合同的情况下提前告知被告，并根据其应当履行的义务对被告进行相应补偿，配合政府做好相关工作；此外，原告对相关拆迁工作出示的证据于国家拆迁补偿条例和青岛市房屋征收补偿条例所要求的相距甚远，无法证明其搬迁事实的存在。上述通知上加盖有李沧区铁路建设工作协调推进小组的公章是，真实性本院予以采信。5、原告提交房地产权证及拆迁红线图，以证实涉案房屋属原告所有，已列入拆迁范围内。被告对房地产权证的真实性没有异议，但称与本案没有关联性；被告对拆迁红线图的真实性有异议，称任何人都可以在电脑上随意制作并勾画这样的图纸，该图约没有任何法定的证明效力。因被告对房地产权证的真实性没有异议，本院予以确认。拆迁红线图为复制件，且无其他证据予以佐证，真实性本院不予采信。6、原告提交律师函复制件1份，证实原告公司委托青大泽汇律师事务所刘丰律师于2016年4月21日向被告发函要求解除合同，腾让房屋。被告对律师函的真实性有异议，称从未收到所谓的律师函，且律师函未加盖律师事务所公章，不具有合法性。原告提交的律师函仅为复制件，且无其他证据予以佐证，真实性本院不予采信。7、被告提交发票3张、中国银行转账支票存根2张、中国银行国内支付业务付款回单1张，以证实被告在合同期间一直积极履行相关协议，提前支付房屋租赁费用；2016年3月31日，按照房屋租赁协议约定，被告通过中国银行向原告转账28940元，用途特别注明为2016年4月1日至2016年9月30日的厂房房租。原告对上述证据的真实性没有异议，但称，被告于2016年3月31日向原告打入28940元是想缴纳2016年4月17日之后的租赁费，但因合同期满后，又面临拆迁，原告将该款项通过银行予以退还。原告向法庭提交国内支付业务付款回单4张，以证实被告在收到原告退款后，又3次向原告汇入28940元，原告又3次予以退还。被告对上述付款回单的真实性没有异议，但称上述证据证明被告在积极履行义务，原告在不断违约，且原告非法断电，厂房无法正常使用，原告亦无合法理由继续收取房租。因原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。8、被告提交《接受案件回执单》，证实2016年5月16日，被告法定代表人秦XX因电路被断报警。原告对该证据的真实性无异议，但称与本案没有关联性。因原告对该证据并无异议，真实性本院予以采信。9、被告提交通知1份，以证实被告与原告还签订办公室租赁合同，因原告对被告厂房进行非法断电，致无法生产，被告通知原告解除办公室租赁合同。原告对该通知的真实性没有异议，但称该通知其没看到，也没收到，且所涉内容双方已无争议。因上述通知与本案并无关联，真实性本院不予确认。10、被告提交江苏省增值税发票7张、收款收据7张，青岛增值税专用发票2张、租赁合同书2份、装饰费用收款收据2张，支付工人工资明细4张，山东省社会保险基金专用票据6张，以证实由于原告违法切断被告用电，造成被告无法继续生产，迫使被告临时搬家，客户的产品需求要么委托加工，要么租赁设备，造成企业经济损失巨大。原告称上述证据与本案无关，亦不能证明是被告的损失。无论是场地租赁，还是对外加工及支付工人工资，都是被告的生产成本；山东省社会保险基金专用票据只有1张是被告公司的，其他均为青岛海英特自动化装备有限公司的。上述江苏省增值税发票、青岛增值税专用发票、山东省社会保险基金专用票据均为原件，真实性本院予以采信。收款收据、租赁合同虽为原件，但涉及第三方利益，本案对其真实性不予确认。工人工资明细是被告单方制作，并无其他证据予以佐证，真实性本院亦不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：青岛市李沧区长顺路15号房屋的房地产权利人为原告山东省奥润特贸易有限公司。原告与被告青岛海英特刀具有限公司就李沧区长顺路15号内38号房屋（第一层房屋，建筑面积479平方米；前面小房80平方米）、42号房屋二层办公室2间签订房屋租赁合同，约定年租金57280元、综合管理费600元，共计57880元；缴费方式为一年缴费2次，被告每年4月1日、10月1日前各向原告缴费28940元。上述租赁合同原、被告各自持有一份，原告持有的租赁合同约定涉案房屋的租赁期限自2010年4月18日至2016年4月17日，被告持有的租赁合同约定涉案房屋的租赁期限自2010年4月18日至2022年4月17日。2016年3月31日，被告通过银行转账方式向原告缴纳2016年4月18日至2016年10月17日的厂房房租28940元，原告于2016年4月7日亦通过银行转账方式将上述款项退回被告。后被告分别于2016年4月17日、2016年5月4日、2016年5月9日三次通过银行转账的方式向原告缴纳上述期间的房屋租金28940元，原告分别于2016年4月18日、2016年5月5日、2016年5月9日予以退回。2016年4月25日，李沧区铁路建设工作协调推进小组给原告山东省奥润特贸易有限公司送达《关于配合青连铁路李沧段征地拆迁工作的通知》，相关内容为：青连铁路为国家重点交通项目，根据市政府要求，各区、市应积极配合青连铁路的建设工作。现青连铁路李沧段已开展铁路红线内的征地拆迁工作，需各相关单位、企业及居民积极配合做好青连铁路项目征地拆迁的前期清点核量及相关材料提报工作。2016年5月16日，被告法定代表人秦承韬向青岛市公安局李沧分局报案，称在山东省青岛市李沧区长顺路15号内，因厂房租赁合同纠纷，电路被断。2016年9月10日，原告在《半岛都市报》刊登公告，相关内容为“青岛海英特刀具有限公司：贵我双方租赁合同已于2016年4月17日到期，经多次通知未果，现限于三日内腾房，否则我方将按合同及相关规定处理。”2017年7月4日，本院于青岛市李沧区交通商务办调取了青连铁路李沧段征地拆迁红线图，涉案厂房部分位于拆迁红线图内。庭审中，原告申请撤回要求被告支付租赁费损失50000元的诉讼请求。本院认为，就李沧区长顺路15号内XX号房屋（第一层房屋，建筑面积479平方米；前面小房80平方米）、42号房屋二层办公室2间，原、被告各自持有一份租赁期限不相同的租赁合同，原告主张被告持有的租赁合同涉嫌为获取拆迁利益而篡改，原告未提交证据予以证实，本院不予采信；被告主张原告持有的合同已被之后签订的合同所取代，但原告提交的合同签订于2010年3月10日，被告提交的合同签订于2010年3月，并未明确具体日期，被告的主张缺乏证据支持，本院亦不予采信。两份《房屋租赁合同》均为有效合同，且法律地位平等，并不能以其中一方的《房屋租赁合同》为准。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告双方持有的《房屋租赁合同》虽对租赁期限进行了明确约定，但并不一致，双方当事人亦不能协商确定，因此，租赁期限应视为不定期。对于不定期租赁合同，双方当事人均可随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原、被告提交的发票、中国银行转账支票存根及支付业务付款回单等，证实被告自2016年3月31日起先后4次向原告支付2016年4月18日至2016年10月17日的租赁费，均被原告退回，该事实足以说明原告至少于2016年3月31日就已明确告知被告不再出租涉案厂房，至2016年5月16日原告采取断电行为，原告已履行了在合理期限之前通知被告的义务。原告主张被告返还李沧区长顺路15号内XX号房屋（第一层房屋，建筑面积479平方米；前面小房80平方米）、42号房屋二层办公室2间的诉讼请求本院予以支持。被告主张原告赔偿因非法停电造成的经济损失50万元，于法无据，本院不予支持。庭审中，原告表示放弃要求被告赔偿租赁费损失5万元的诉讼请求，原告之行为是对其权利的自行处分，本院予以准许。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛海英特刀具有限公司于本判决生效之日起10日内将李沧区长顺路15号内XX号房屋（第一层房屋，建筑面积479平方米；前面小房80平方米）、42号房屋二层办公室2间返还原告（反诉被告）山东省奥润特贸易有限公司。二、驳回被告（反诉原告）青岛海英特刀具有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1050元，原告（反诉被告）山东省奥润特贸易有限公司负担1000元，被告（反诉原告）青岛海英特刀具有限公司负担50元。反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）青岛海英特刀具有限公司负担。被告（反诉原告）青岛海英特刀具有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）山东省奥润特贸易有限公司50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　韩雪梅人民陪审员　　宋兆庆人民陪审员　　王　蕾二〇一七年八月二十一日书　记　员　　王　妍来源：百度搜索“”