（2017）苏03民终3950号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-14
案件名称
黄凡与刘勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄凡,刘勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3950号上诉人（原审原告）：黄凡，男，1994年5月14日生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蒙蒙，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘勇，男，1962年3月30日生，汉族，徐州矿务集团有限公司退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：佟玉廷，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。上诉人黄凡因与被上诉人刘勇房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄凡上诉请求：撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初1797号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：房屋租赁合同中，出租人将房屋交付给承租人应保证水电等基本配套设施齐全，合同履行中房屋出现问题，除承租人故意毁坏或重大过失等情形外，出租人应承担租赁物的维修义务。本案中，上诉人承租房屋系营业使用，因租赁房屋存在窃电行为，被供电公司中止供电，从目前证据和法庭查明的事实看，上诉人和被上诉人均不存在窃电行为，因出现不能归咎于双方当事人的事由，出租人有义务保证涉案房屋的正常供电，供电公司中止供电后，上诉人多次与被上诉人协商解决此事，被上诉人均不予理睬，导致上诉人不能正常营业，上诉人的合同目的无法实现，因此上诉人要求解除合同有事实和法律依据。被上诉人刘勇答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄凡的上诉，维持原判。黄凡向一审法院起诉请求判令：一、解除黄凡与刘勇2016年3月3日签订的房屋租赁合同；二、刘勇赔偿黄凡营业损失20004.25元；三、刘勇返还黄凡押金2000元；四、刘勇返还黄凡店铺转让款16000元；五、本案诉讼费用由刘勇承担。事实和理由：2016年3月3日，双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2年，自2016年3月3日至2018年3月2日止。租金每年24000元。同时黄凡支付店铺转让费16000元。合同签订后，黄凡依约履行了合同。2017年2月23日，黄凡正常营业的店铺被供电公司中止供电，经黄凡向刘勇询问，刘勇存在偷漏电现象。黄凡多次与刘勇协商此事，但至今协商未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。原审法院经审理查明：2016年3月3日，黄凡与刘勇签订房屋租赁合同一份，合同约定：黄凡租赁刘勇关庄组团小区11-2-102室南面西间房屋，租金为每年24000元，不含水电、卫生费。租赁期限为2016年3月3日至2018年3月2日止，租金第一年按每年度结算，并支付转让费16000元。黄凡支付2000元押金，在无违反合同条款的情况下，在合同期满，刘勇验房合格的情况下退还押金。合同签订后，双方予以履行。刘勇初始在出租屋居住，在2016年8月搬离。刘勇出租的关庄组团小区11-2-102室房屋南面被改造成两间靠街门面房，一间租赁给本案黄凡经营美容美发，一间租赁他人经营小五金使用。两间出租房屋均装有分电表，电费是由黄凡按照每户的电表用量缴纳，黄凡缴纳后，再根据另一租赁户的分电表的用电数量同其结算。2017年2月23日，国网江苏省电力公司徐州供电公司经检查给刘勇（户名1513759297）出具了窃电通知书。认为该户绕越供电企业的用电计量装置用电，并现场中止供电，三日内到供电部门接受处理。事发时，因为黄凡在场，所以通知书是交给黄凡的，黄凡随即告诉了刘勇。但二人均没去供电部门处理此事。事发后，黄凡将分电表自行拆除，并于2017年3月25日搬离至涉诉房屋对面继续营业。2017年4月10日，法院依法调取了该户从签订合同前一年至事发时的用电计量收费情况，显示：2015年2月电量581度，电费306元，2015年4月电量444度，电费235元，2015年6月电量388度，电费205元，2015年8月电量485度，电费256元，2015年10月电量361度，电费191元，2015年12月电量307度，电费162元，2016年2月电量335度，电费177元，2016年4月电量803度，电费424元，2016年6月电量1113度，电费588元，2016年8月电量384度，电费203元，2016年10月电量319度，电费178元，2016年12月电量636度，电费368元，2017年2月电量1850度，电费978元。在房屋出租后，用电波动较大。原审庭审中，经询问供电部门具体查扣人员，供电部门是和每户签订的供用电合同，仅对该户电表有权监督检查，对于分电表不予过问，因此供电部门出具窃电通知书的对象是按照每户的户名出具的，接受处罚的对象则可能是该户户主，也可能是实际用电者（××）。至于谁可能窃电，则要从谁是窃电的受益者考虑。原审法院经审理后认为：黄凡与刘勇签订的房屋租赁合同不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同的约定予以履行。黄凡以刘勇窃电而造成电力部门中止供电为由，要求解除合同，黄凡提供证据不能证实窃电行为是刘勇所致。从供电部门的通知书来看，也仅是该户有窃电行为，但并非是指刘勇本人实际有窃电行为。从法庭调查分析，刘勇不在租赁房屋居住，电费也不是由刘勇缴纳，刘勇窃电动机不足，窃电的受益方也非刘勇。因此，在供电部门没有查实的情况下，黄凡就武断的以刘勇窃电为由，要求解除合同，返还押金、转让款及赔偿损失，显属不当，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回黄凡的诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取500元，由黄凡负担。二审期间双方当事人均未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人黄凡与被上诉人刘勇之间的租赁合同是否应当解除；二、刘勇是否应当向黄凡返还转让款16000元、押金2000元并赔偿营业损失20004.25元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，刘勇在收取房租、店铺转让费、押金后将租赁房屋交付给黄凡使用，履行己方的合同义务，不存在违约行为。租赁合同履行期间涉案房屋的电表被供电部门检查出存在窃电行为并被现场停电，导致黄凡无法正常营业，从双方对此结果的过错程度分析，黄凡的过错程度更大，理由是：1、租赁合同履行期间房屋由黄凡使用，电费由黄凡向供电部门缴纳，黄凡对电表的使用和管理负有责任；2、刘勇于2016年3月将租赁房屋交付给黄凡，于2016年8月搬离租赁房屋，2017年2月该租赁房屋被供电部门查出存在窃电行为，刘勇成为窃电行为受益者的可能性小于黄凡成为窃电受益者的可能性。3、从租赁房屋的电费缴纳情况分析，2016年3月交付给黄凡之前的电费在200元上下浮动，而在2016年4月至2017年2月租赁期间的电费在203元至978元之间浮动，波动剧烈，黄凡对此不能作出合理解释。综合以上分析，黄凡主张在房屋租赁期间被供电部门查出存在窃电行为而被现场停电负有过错责任的一方为刘勇，依据不足，刘勇不应对合同目的不能实现承担责任，黄凡以合同目的不能实现为由解除合同的事实和法律依据不充分，故原审法院驳回黄凡关于解除租赁合同的诉讼请求，并无不当。由于涉案租赁合同不应解除，故黄凡要求刘勇返还店铺转让费16000元、押金2000元并赔偿营业损失20004.25元的诉讼请求也不应得到支持。综上，上诉人黄凡的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人黄凡负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯昭玖审 判 员 郭 宏代理审判员 张 涛二〇一七年八月二十一日书 记 员 董硕园 搜索“”