（2017）津0112民初3669号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-25
案件名称
建鑫集团（天津）置业有限公司与于德宝、李春桂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
建鑫集团（天津）置业有限公司,于德宝,李春桂,卢银法
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初3669号原告：建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号，统一社会信用代码：911201125961211444。法定代表人：施朱平，总经理。委托诉讼代理人：由俊超，男，该公司职员。委托诉讼代理人：崔惠民，天津嘉权律师事务所律师。被告：于德宝，男，1978年5月24日出生，汉族，户籍地天津市津南区。委托诉讼代理人：杨梦真（于德宝之妻），住天津市津南区。委托诉讼代理人：黄宇新，天津蓝天律师事务所律师。被告：李春桂，男，1966年1月21日出生，汉族，住天津市津南区。被告：卢银法，男，1962年9月4日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，现住址天津市津南区。委托诉讼代理人：黄宇新，天津蓝天律师事务所律师。原告建鑫集团（天津）置业有限公司（以下简称“建鑫集团”）与被告于德宝、李春桂、卢银法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建鑫集团的委托诉讼代理人由俊超、崔惠民，被告于德宝及其委托诉讼代理人黄宇新、杨梦真，被告卢银法及其委托诉讼代理人黄宇新，被告李春桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建鑫集团向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令三被告连带向原告支付自2014年6月30日起至实际腾房之日按每月41649.6元标准支付租金（截止到2017年3月10日的租金为686875.2元）；2.请求法院依法判令三被告连带向原告支付自2014年6月30日起至实际腾房之日按每月11699.32元标准支付物业费（截止到2017年3月10日物业费为378278.01元）；3.请求法院依法判令三被告连带向原告支付电费10809元及水费777元；4.请求法院依法判令三被告连带向原告支付滞纳金186767.68元；5.请求法院依法判令三被告连带向原告支付自2017年1月9日至实际腾房之日按租金的两倍计算的房屋占有使用费（截止到2017年3月10日逾期违约金为83299.2元）；6.本案的诉讼费由三被告连带承担。事实和理由：原告与三被告之间存在房屋租赁合同关系。合同约定，三被告按季度向原告支付租金和物业费。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但三被告在免租期后未依约缴纳租金及物业费。三被告逾期缴费的行为已经构成违约，根据合同约定，三被告应承担滞纳金。另外，三被告拖欠租赁期内的水电费未付。原告于2017年1月9日向三被告送达了解除商铺租赁合同通知书，被告签收且未提出异议，但三被告直至2017年3月10日才撤场腾房，故三被告应向原告支付房屋占有使用费。综上，原告认为，三被告的行为已严重侵害原告合法权益，现原告呈请法院判如所请。诉讼过程中，原告撤回了其第2项诉讼请求及第5项诉讼请求中要求三被告连带给付截止到2017年3月10日逾期违约金83299.2元的诉讼请求。于德宝、李春桂、卢银法均辩称，第一、原告交付的租赁物使用面积与合同约定的使用面积不符，减少的使用面积约300平方米，应当予以扣除；第二、三被告已经支付租赁费160000元，家具款折抵租金97890元，因原告的商场跑水造成三被告家具损失100余万元，双方曾约定也不再收取租赁费；第三、租赁合同签订的时间是2014年6月30日，因原告商场的消防设施不合格造成三被告及其他租户没有按照合同约定的时间进场，租期应当顺延，原告的负责人曾表示从2015年1月1日开始计租，故原告主张的租金计算有误；第四、三被告是预先支付电费的，不存在欠电费的可能，因厕所是公用的，其他用户及三被告都在使用，水费不应当仅由三被告支付；第五、三被告已经交付了租赁费并且用家具款折抵了部分租金，不存在滞纳金；第六、原、被告于2017年1月9日终止合同，原告同意三被告于2017年2月10日前正常搬家，三被告也是在该日期前搬家，并没有占用原告场地。本院经审理认定双方无争议的事实如下：2014年3月6日，原告建鑫集团与被告李春桂、于德宝、卢银法签订租赁合同一份，约定由三被告承租原告位于天津市津南区“鑫河湾广场”的商铺用于经营红木家具使用，合同约定计租面积为2752.78平方米，租赁期限自2014年6月30日起至2016年6月29日止，自三被告按原告统一要求进场之日起（商铺交接）免租12个月，此期间三被告免交租金，租金标准为每月每平方米15.13元，租金按季度收取，一季一缴，合同签订时预付3个月租金，以后每期须于每季开始之日提前15日缴纳下个季度的租金，如未能如期缴纳租金，除应补交租金外，每逾期1日另按季租金的2‰支付滞纳金。合同还约定，三被告进场后，按月向原告支付租赁场地所有电费，按原告公司统一标准缴纳物业管理费。2014年3月6日，三被告向原告支付租赁保证金60000元。2015年7月20日，三被告向原告支付预付租金100000元。原、被告均同意将上述160000元折抵租金。此后，三被告未向原告支付过租金。庭审中，原、被告双方一致认可原告实际交付的租赁房屋面积与合同约定面积不一致，应当扣减260平方米，按照扣减后的面积2492.78平方米计算租赁费，双方一致确认月租金标准为37715.76元。另外，双方一致确认原告欠付三被告家具货款88000元，并同意以上述货款折抵租金。另外，三被告均同意承担连带责任。原、被告双方就以下事实存在争议：一、三被告实际进、撤场时间。原告主张三被告的进场时间是2014年6月30日，撤场时间是2017年3月10日；三被告抗辩其进场时间是2014年11月30日，撤场时间是2017年2月10日。就该争议问题，原告未提交证据予以证实。三被告就该争议问题提交如下证据：证据一：天津市津南区人民法院（2015）南民二初字第1434号民事判决书、天津市第二中级人民法院（2016）津02民终1473号民事判决书、津南劳人仲裁字【2015】第348号天津市津南区劳动人事争议仲裁委员会裁决书，用以证实郭始志是原告招商人员，工作时间至2015年8月份；证据二：郭始志出具的证明一份，用以证实三被告于2015年1月1日进场；证据三：郭始志在职期间的工作日志两份，用以证实2014年12月27日，原告公司开会要求由招商人员催客户进场，被告进场时间不是合同约定的2014年6月30日。2014年8月16日，被告向郭始志提出了需要原告解决的问题，郭始志与原告公司的工作人员商议被告提出的问题；证据四：郭始志的视频材料两段（2017年8月6日录制），用以证实郭始志说明了被告的进场时间及延迟进场的原因。原告的质证意见如下：对证据一均无异议；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据三的真实性有异议，没有原告工作人员签字，不认可被告的证明目的；对证据四有异议，郭始志始终强调的是一号楼的开业时间，并没有说明三被告所在楼的开业时间。本院的认证意见如下：原告对三被告提交的证据一无异议，本院予以确认，上述证据可以作为认定本案事实的依据；证据二的证明中郭始志陈述的进场时间与三被告自认的进场时间不一致，本院不予确认；三被告提交的郭始志的工作日志系其个人制作，未经原告确认，本院对三被告的证明目的不予确认；三被告提交的郭始志的视频材料仅对开业时间进行了陈述，未陈述三被告的进场时间，因开业时间与进场时间无必然联系，故本院对三被告的证明目的不予确认。就该争议问题，本院认为，原、被告签订的租赁合同中虽约定了租赁期限，但不能证实合同实际履行过程中三被告的进、撤场时间。因原告未提交证据证实三被告的进、撤场期间，故应以三被告自认的进、撤场时间为准，即实际使用租赁物期间自2014年11月30日至2017年2月10日。三被告抗辩原告商场的开业时间是2015年1月1日，原告同意顺延免租期及租赁期限，故2015年1月1日至2016年1月1日是免租期，2016年1月1日至2017年1月1日正常缴纳租金，但未提交证据予以证实，本院不予采信。租赁合同约定的租赁期限至2016年6月29日止，免租期自商铺交接之日起计算12个月至2015年11月30日，故三被告应向原告支付自2015年12月1日至2016年6月29日的租金。二、原告主张的水电费是否应予支持。原告就该主张提交收费通知单两份，用以证实原告向被告催缴过水电费。三被告不认可上述证据的真实性、合法性、关联性，自认先付费后供电，水费是公用的厕所，被告可以承担一半，但是对水费的金额不认可。本院的认证意见如下：原告提交的两份收费通知单均为一式两联，但接单人处无被告签字，无法证实三被告已经收到了该通知单。另外，收费通知单系原告单方制作，无其他证据佐证水电费的计算依据，故本院对原告的证明目的不予认可。就该争议问题，本院认为，原告提交的证据不足以证实该项主张，三被告在庭审中自愿承担水费350元，本院予以确认。三、三被告是否应当支付滞纳金及滞纳金的计算方式。涉诉租赁合同中约定，租金按季度收取，每季开始之日提前15日缴纳下个季度的租金，如未能如期缴纳租金，除应补交租金外，每逾期1日另按季租金的2‰支付滞纳金。原、被告均认可，2014年3月6日，三被告向原告支付租赁保证金60000元；2015年7月20日，三被告向原告支付预付租金100000元，后三被告未向原告支付过租金，但自2014年12月16日至2016年5月16日，三被告向原告供应家具，用家具款折抵租金共计88000元。结合本院对第一个争议问题的认定，免租期至2015年11月30日止，三被告应自2015年12月1日开始向原告缴纳租金。原、被告均确认季度租金应当为113147.28元，且均同意将保证金60000元、预付租金100000元及家具款88000元，共计248000元折抵租金。上述款项可以折抵自2015年12月1日至2016年5月31日（前两个季度）的租金226294.56元及自2016年6月1日至2016年6月29日（合同截止日）的租金21705.44元，且缴款时间均未逾期。依据合同约定，2016年6月1日至2016年6月29日的剩余租金14753.07元应当于2016年5月16日前缴纳，但三被告至今未缴，故三被告应当按照合同约定向原告支付支付滞纳金。按照双方合同约定的滞纳金标准即每逾期1日按季租金的2‰支付滞纳金计算，每逾期1日应付滞纳金226.29元，三被告抗辩滞纳金标准过高。因三被告仅欠付合同期限内的租金14753.07元，按照上述标准支付滞纳金不仅高于贷款利率标准，甚至远远高于年利率24%的标准，故本院依法将滞纳金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。因原告提交的滞纳金计算表计算的滞纳金截止到2016年12月31日，故三被告应以14753.07元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2016年5月16日至2016年12月31日的滞纳金共计408.23元。四、原告主张的房屋占有使用费是否应予支持。原告就该项主张提交解除合同通知一份，用以证实双方约定如迟延交付房屋应按照租金的双倍计算房屋占有使用费。三被告发表质证意见，认为该通知是卢银法本人签收的，其余二被告不知情，三被告不存在占用场地问题。原告单方认为双方有上述约定，三被告不认可支付该费用。本院认证意见如下：三被告对该通知书的真实性无异议，本院予以确认，该证据可以作为认定本案事实的依据。该通知书虽未由被告于德宝、李春桂签收，但被告卢银法作为合伙组织的一员签收了上述通知书且已将通知书内容告知其余二被告，可以视为三被告对通知书内容均已知晓。但该通知书系原告单方意思表示，被告的签收行为不能证实双方已对通知书内容达成合意。就该争议问题，本院认为，虽然双方未就解除合同通知书的内容达成合意，但原、被告签订的租赁合同第九条第1款约定，租赁期满，被告应于租赁期满之日起三日内，将所租赁的经营场地交还原告；第九条第3款约定，合同解除后，被告继续占用场地不撤场的，原告有权按本合同各项费用金额（租金）的两倍收取被告占用场地期间的费用。涉案的租赁合同于2016年6月29日终止，依据上述约定，三被告应于2016年7月2日前腾空租赁物交还原告，但三被告直至2017年2月10日才将租赁物腾空，故三被告应按照租金双倍标准向原告支付逾期腾房占有使用费。原告主张三被告按照租金双倍标准支付自2017年1月9日至实际腾房之日（2017年2月10日）的房屋占有使用费合计82974.54元，本院予以支持。本院认为，原告与三被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，本案原、被告应当依约履行。当事人对自己的主张有责任提供证据，因原告未就其主张的三被告实际进、撤场时间提交证据，三被告亦未就原告同意顺延免租期及租赁期限提交证据，故本院根据三被告自认确认其实际使用租赁物的期间为2014年11月30日至2017年2月10日，免租期至2015年11月30日，合同终止日期为2016年6月29日。因此三被告应当按照双方合同约定的租金标准向原告支付自2015年12月1日至2016年6月29日的租金14753.07元并按照双方合同约定的双倍租金标准支付原告主张的自2017年1月9日至2017年2月10日的房屋占有使用费82974.54元。根据本院的上述认定，原告主张的自2016年6月30日至2017年1月8日的租金应当为房屋占有使用费，原告主张有误，本案不予涉及，原告可另行主张。另外，结合本院对争议问题二、三的认定，三被告应向原告支付水费350元及滞纳金408.23元。原告在诉讼过程中撤回了第2项诉讼请求及第5项诉讼请求中要求三被告连带给付截止到2017年3月10日逾期违约金83299.2元的诉讼请求，本案不再涉及。另外，三被告明确表示不在本案中对其抗辩的家具损失提出反诉，本案亦不予涉及。综上所述，对原告主张的租金14753.07元，本院予以支持；原告主张的其他租金，缺乏证据佐证，本院不予支持；对原告主张的水费350元，本院予以支持；原告主张的其他水电费，无证据佐证，本院不予支持；对原告主张的滞纳金408.23元，本院予以支持；原告主张的其他滞纳金，无事实及法律依据，本院不予支持；原告主张的自2017年1月9日至2017年2月10日的房屋占有使用费，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于德宝、李春桂、卢银法于本判决生效后七日内连带给付原告建鑫集团（天津）置业有限公司租金14753.07元；二、被告于德宝、李春桂、卢银法于本判决生效后七日内连带给付原告建鑫集团（天津）置业有限公司水费350元；三、被告于德宝、李春桂、卢银法于本判决生效后七日内连带给付原告建鑫集团（天津）置业有限公司滞纳金408.23元；四、被告于德宝、李春桂、卢银法于本判决生效后七日内连带给付原告建鑫集团（天津）置业有限公司自2017年1月9日至2017年2月10日的房屋占有使用费83299.2元；五、驳回原告建鑫集团（天津）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6326元，原告建鑫集团（天津）置业有限公司负担5861元，由被告于德宝、李春桂、卢银法负担465元，此款由被告于德宝、李春桂、卢银法于本判决生效后七日内连带给付原告建鑫集团（天津）置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 徐道申二〇一七年八月二十一日书记员 黄冬月速录员 崔玉莹法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自