（2017）黔0303民初1611号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-05
案件名称
王盛与遵义易栢汇商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王盛,遵义易栢汇商务服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0303民初1611号原告：王盛，男，1989年6月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区，委托诉讼代理人：况明应，贵州宇辉律师事务所律师。被告：遵义易栢汇商务服务有限公司，住所地：遵义市汇川区澳门路光达城市花园A区1层5-13号，社会信用代码：91520303590777820X。法定代表人：罗成亮，该公司总经理。原告王盛与被告遵义易栢汇商务服务有限公司（以下简称易栢汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王盛及其委托诉讼代理人况明应到庭参加诉讼，被告易栢汇公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王盛向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失20万元（具体数据以评估报告载明的数据为准）；2.判令被告返还原告履约保证金5000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由被告将其代管的位于遵义市澳门路2号第二层004号铺位出租为原告用于开办舞蹈学校，租期为7年。合同签订后，原告按照约定缴纳了第一季度的租金及履约保证5000元。在被告默许下，原告花费大量资金对租赁铺面进行装修。在原告使用租赁铺面不久，因部分业主以没有收到租金为由不让原告及该商场的其他全部经营户正常经营，经协调后原告答复暂时不向被告支付租金，待矛盾处理后再支付，在此情况下，原告得以继续经营。2017年2月23日，被告向原告发出《解除合同的通知书》，以原告未及时缴纳房屋租金及被告已经没有对该房屋继续出租的权利为由解除双方于2016年3月18日签订的《租赁合同》，并说明由遵义市泰昌商业运营管理有限公司整体接受该房屋，导致原告不能继续承租该房屋。被告没有出租铺面七年的权利，原告签订合同时对此并不知晓，其对原告投入大量装修资金具有过错，应对原告的损失承担赔偿责任。被告易栢汇公司未作答辩。经审理查明：2016年3月18日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定被告将位于遵义市澳门路2号第二层第004号铺位（面积：241平方米）出租给原告，铺位租金单价为63元每平方米每月，租金按季度支付，合同签订之日起原告5日内支付当季度租金，租金起算时间以开业时间为准，租赁期限为二年加五年；合同还约定，若原告逾期缴纳管理服务费和其他费用（含租金），则需按逾期天数计交滞纳金，且被告有权单方终止协议并租赁商铺，若因原告方的原因提前终止合同，原告超过十五日未处理其租区域内的装修，视为抛弃租赁区域内的一切财产，被告有权开锁、重新装修、处置所有遗留物品并进行出租；双方一致同意合同签订后45天为筹备期，不计算租金。合同还对其他装修细节和押金进行了约定。合同签订后，原告按约向被告缴纳5000元押金和2016年5月3日至2016年8月2日的租金45549元。原告投入资金对租赁铺面进行了装修，并投入经营。此后，原告未再缴纳租金和服务费。2017年2月23日，被告向原告发出《解除合同通知书》，该通知书载明，王盛未按照协议支付租金，根据协议约定，月租金15183元，从2016年5与4日至2017年2月20日，应交1364640元，扣除已缴纳租金、押金合计50555元，现尚欠我公司租金84085元，根据协议约定，我公司有权单方终止协议并租赁商铺。我公司与遵义泰信、昌隆公司的官司期间，法院也下发了协助执行通知书、限期履行债务通知书给贵方，将租金交纳法院指定账户，贵方仍未交纳租金，已构成违约。根据双方签订的协议，租赁期限为二年加五年，至2018年3月18日到期，后续5年根据同楼层的租赁情况协商确定，现产权方已经解除与我公司的租赁合同，将二层楼层整体出租给遵义市泰昌商业运营管理有限公司，我方已无租赁权。因此，我公司从即日起解除与你于2016年3月18日签订的《租赁合同》。原告同日收到《解除合同通知书》，于2017年4月15日搬离租赁铺面，遵义市泰昌商业运营管理公司将原告附合于租赁铺面的装饰装修予以拆除。庭审中，原告同意被告提出解除合同的意见，但不认可被告的理由。另查明，遵义市泰信投资管理有限公司和遵义市昌泰投资管理有限公司作为甲方于2011年12月18日向被告出租位于遵义市汇川区澳门路光达花园A区一至三层物业，本案诉讼营业房系该物业的一部分，租赁期限从2012年8月1日起算，第一层10年，二、三层5-10年（二、三层具体年限由甲方确定）。在租赁期内，遵义市泰信投资管理有限公司将诉争营业房在内的物业分割出卖给众多小业主，并办理了房产证。小业主购买时与被告易栢汇公司签订《商铺委托租赁管理合同》，同意易栢汇公司将铺面进行转租，协议约定委托租赁截止时间为2017年7月31日，该合同还对委托租金的计算及支付方式进行了约定。在本案诉争租赁期内，被告易栢汇公司就租金交纳与业主发生诉讼，本院已于2016年7月判决被告易栢汇公司向业主缴纳租金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，小业主将购买铺面委托被告转租，被告将众多小业主的铺面进行整合后与原告签订《租赁合同》的租赁期限已超过易栢汇公司承租期限，即2017年7月31日，则原、被告双方签订的《租赁合同》租赁期限在2016年3月18日至2017年7月31日部分为有效合同，双方应按照合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，双方在合同中约定承租方逾期支付租金，出租方有权终止合同并收回铺面，原告在有效的租赁期内从2016年8月3日起未缴纳租金，则双方约定所解除合同的条件成就，被告通知解除合同合法。原告主张未按期交纳租金的理由为小业主到铺面闹事导致其不能正常经营，但其并未向本院提供证据予以佐证，本案原告非易栢汇公司与业主的租赁诉讼当事人，该诉讼非原告拒交租金的正当理由，且原告也未向所有人（小业主）交纳租金以履行合同义务，原告逾期不交纳租金的理由不成立。关于被告与原告的转租合同期限超过被告原承租期限，被告是否应对原告装修损失承担责任的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，导致合同被解除的原因系原告违约，其装饰装修残值损失由其自行承担，而非被告超越租赁期限与原告签订转租合同的行为造成，故被告无需对原告的装修损失承担责任。被告易栢汇公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王盛的诉讼请求。案件受理费4380元，公告费400元，合计4780元由原告王盛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长 刘 侠人民陪审员 周义福人民陪审员 冉志兰二〇一七年八月二十一日书 记 员 吴妹男 搜索“”