（2017）沪0117民初3649号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张洪钗与上海鲁和实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张洪钗,上海鲁和实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3649号原告：张洪钗，男，1971年5月15日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊ＸＸ，上海新松律师事务所律师。被告：上海鲁和实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李厚冬，总经理。委托诉讼代理人：李勇，上海金浩律师事务所律师。原告张洪钗与被告上海鲁和实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告张洪钗及其委托诉讼代理人熊ＸＸ，被告上海鲁和实业有限公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洪钗向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就位于上海市松江区九亭镇同利路XXX号内部分房屋(建筑面积约1,086平方米，以下简称“涉案房屋”)签订的租赁合同无效；２、判令被告返还原告押金100,000元、租金50,000元(2016年12月1日至同年12月30日)、物业管理费4,167元(2016年12月1日至同年12月30日，按每年50,000元计算)；3、被告赔偿原告装修损失500,000元。事实与理由：2014年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告用于鞋服百货零售经营使用，租赁期限2014年11月12日至2019年12月18日，年租金600,000元，每6个月支付一次，押金100,000元,物业费每年50,000元。合同签订时，被告向原告出示了有关批复、土地使用权地块协议、营业执照等材料，以证明涉案房屋的合法性。由于涉案房屋为毛坯房，原告出资800,000元对涉案房屋进行了装修。2016年10月中旬，被告突然向原告出示了由上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发出《告知书》，认定涉案房屋为违法建筑，并要求于2016年11月30日予以拆除。故请求法院判如诉请。被告上海鲁和实业有限公司辩称：同意向原告退还押金100,000元，但对于原告的装修损失不予认可，因为涉案房屋无需装修就可以直接使用，且原告对涉案房屋进行装修时没有将装修方案报给被告，也没有征求被告的意见，故有关损失应由原告自行承担。另外，合同明确约定，若涉案房屋因政府整治，双方免责，原告应明知涉案房屋是违法建筑，随时可能被政府拆除。故请求法院驳回原告主张装修损失诉讼请求。经审理查明：2014年11月12日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租涉案房屋用于开办鞋服百货零售经营。租赁期限2014年11月12日至2019年12月18日，年租金600,000元，租金支付方式为付六押100,000元,物业费每年50,000。合同第四条第4项约定，原告保证对房屋室内进行装修时，可根据原告的使用设计需要进行必要的装修及添加相关设施，但不得破坏房屋基本结构。合同第五条第2项约定，若租赁物因政府征用、整治、动迁等，导致无法继续履行本合同，双方免责。合同另对其他事项作了相应的约定。合同签订后，原告向被告支付了100,000元押金，被告亦将涉案房屋交付原告使用。另查明，2016年6月20日，上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发出《告知书》，载明：九亭镇西南7.98平方公里，因违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等“五违”问题突出，被列为市级重点整治区域。庭审中，原告认为，其于2016年11月20日搬离了涉案房屋，租金及物业管理费已经支付至2016年12月30日。被告认为，原告何时搬离涉案房屋不清楚，原告已经将租金及物业管理费支付至2016年12月30日无异议。另原告提供了如下证据材料：1、上海市松江区计划委员会(批复)、土地使用权地块预约协议、上海亭赢工贸有限公司营业执照，证明在签订《房屋租赁合同》时，被告向原告出示了上文件，涉案房屋土地是经政府同意的建设用地；2、涉案房屋的照片以及房屋现状；证明原告的经营及装修情况(拍摄时间为2016年11月20日)；3、上海市松江区规划和土地管理局复函，证明涉案房屋是没有取得建设工程规划许可证；4、上海超全工贸有限公司、上海亭赢工贸有限公司企业信息；证明上述两家公司是关联公司；5、结算帐单复印件及常熟市虞山镇莫城老杨商业道具厂(以下简称“道具厂”企业信息；证明原告委托道具厂对涉案房屋进行了装修，花费了800,000余元；6、补充照片一组，证明原告对涉案房屋的装修情况。被告对上述证据质证后认为，对证据1,无异议，但被告未向原告提供过上述文件，不清楚原告是如何取得的；对证据2、6不能证明原告对涉案房屋进行了装修；对证据3、4无异议；对证据5不予认可。被告提供了如下证据材料：照片及视频资料、记账凭证及银行流水，证明涉案房屋被告在转租给原告前已经对涉案房屋进行了装修，原告无需装修可直接使用；原告对上述证据的真实性无法确认，不能证明被告在出租给原告前对涉案房屋的装修情况。另查明，涉案房屋在2016年11月28日已经被拆除。本案审理中，原告向本院申请，要求对涉案房屋的装修价值进行鉴定，因涉案房屋已经被拆除，且原告无法提供详细的图纸资料，故无法进行鉴定。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、《告知书》、评估鉴定申请书、上海中世建设咨询有限公司出具的情况说明及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。就本案原、被告之间就《房屋租赁合同》无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋出租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，应承担次要责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，原、被告约定的租金实际就是房屋占有使用费，原告认为其于2016年11月20日搬离了涉案房屋，但没有充分证据予以证明，而涉案房屋已经于2016年11月28日被拆除，故被告至少需将2016年11月28日至2016年12月30日期间占有使用费及物业管理费返还给原告，现原告仅主张一个月的占有使用费50,000元，以及一个月的物业管理费4,167元，系其对自身权利的处分，故本院予以确认并予以支持。关于100,000元押金被告应当返还给原告。关于原告主张的装修损失，根据《房屋租赁合同》的约定，可以认定被告同意原告对涉案房屋进行装饰装修，由于涉案房屋已经被拆除，对于已形成附合的装饰装修物的现值无法进行评估，且双方亦无法达成一致意见，因此，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度，以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告赔偿原告装饰装修损失200,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张洪钗与被告上海鲁和实业有限公司就位于上海市松江区九亭镇同利路XXX号内部分房屋(建筑面积约1,086平方米)于2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海鲁和实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张洪钗占有使用费50,000元；三、被告上海鲁和实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张洪钗物业管理费4,167元；四、被告上海鲁和实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张洪钗押金100,000元；五、被告上海鲁和实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张洪钗装饰装修损失200,000元。六、驳回原告张洪钗的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,342元，减半收取5,211元，由原告张洪钗负担1,885元(已付)，由被告上海鲁和实业有限公司负担3,326元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　朱金彪二〇一七年八月二十一日书记员　　黄　燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》document.write(””);第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”