（2017）桂10民终821号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-31
案件名称
宋丽娟、杨忠臻房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋丽娟,杨忠臻,韦岚静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终821号上诉人（原审被告）：宋丽娟，女，1982年8月1日出生，壮族，百色市平果县人，现住百色市右江区。委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨忠臻，男，1985年2月10日出生，壮族，百色市右江区人，个体工商户，住广西百色市右江区。委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦岚静，女，1977年11月17日出生，壮族，百色市田阳县人，住广西百色市右江区。上诉人宋丽娟因房屋租赁纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初2991号民事判决，向本院提起上诉。2017年5月16日本院受理后，依法组成合议庭审理本案，该案因当事人申请举证延期审理。本院于2017年8月16日召集各方当事人进行法庭调查，上诉人宋丽娟的委托代理人颜佳彧、被上诉人杨忠臻及其委托代理人黄光铭、被上诉人韦岚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋丽娟上诉请求：1、请求撤销右江区人民法院（2015）桂1002民初2991号民事判决书的判决，并依法改判，驳回被上诉人杨忠臻对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人杨忠臻与被上诉人韦岚静签订的《房屋租赁合同》合法有效是错误的，该合同应属于无效合同。二、上诉人宋丽娟不是本案适格主体，不需要在本案中与被上诉人韦岚静共同承担给付责任，上诉人已经和韦岚静解除合伙关系。三、一审法院确认被上诉人杨忠臻与被上诉人韦岚静签订的《房屋租赁合同》解除是错误的，因为合同自始无效。四、一审法院判决上诉人及被上诉人韦岚静共同支付被上诉人租金及利息无事实和法律依据。杨忠臻辩称，认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的诉求请求。韦岚静辩称，涉案房屋租赁合同是有效的合同，上诉人应当与韦岚静共同承担房屋租金。杨忠臻向一审法院起诉请求，一、解除原、被告于2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租金200000元，以及2016年10月1日至2016年12月16日被告腾房的租金68350元，两项共计268350元，并按拖欠租金总额每月2%利率计付滞纳金至判决生效之日止。一审法院认定事实：2013年5月9日，原告与被告韦岚静签订的《房屋租赁合同》约定，原告将位于百××市××区城乡路××蜜湖小区××号楼第一、二单元共计1080平方米出租被告韦岚静经营百色市右江区小曼谷餐厅，租赁期限从2013年6月1日至2020年10月1日止，从2013年10月1日至2015年10月1日每年租金为30万元，2015年10月1日至2017年10月1日每年租金为32.4万元，拖欠租金超过60日的，原告有权单方解除合同，并按欠付总额的5‰支付滞纳金等条款。合同签订后，被告韦岚静按合同约定交纳了2万元押金，并交纳了2013年10月1日至2014年10月1日租金30万元，204年10月1日至2015年9月30日租金30万元，2015年10月1日至2016年9月30日12.4万元，共计72.4万元。因被告韦岚静拖欠原告租金，2016年10月18日，原告书面通知被告韦岚静解除合同并责令2016年10月25日前清场完毕。2016年12月16日，一审法院在执行蒋旭初与韦岚静民间借贷纠纷一案中，书面委托蒋旭初代为保管扣押的百色市右江区小曼谷餐厅财产。另查明，位于百××市××区城乡路××蜜湖小区××号综合楼为原告安置回建房，土地使用权为集体所有，原告对该房屋享有使用权和处分权。该房屋经百色市建设与规划委员会审批取得建设用地规划许可证及建设项目审批，至今尚未取得房屋所有权证。再查明，被告百色市右江区小曼谷餐厅工商注册为个体工商户，经营者为韦岚静。2013年3月1日，被告宋丽娟与被告韦岚静签订《餐厅合伙经营协议书》约定双方合伙经营百色市右江区小曼谷餐厅，至今该合伙协议未解除，该餐厅至今也尚未注销。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，合同合法有效。关于被告宋丽娟辩称原告出租给被告韦岚静的房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证，属于违法建筑物，故双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同的主张。一审法院认为，原告出租的房屋为其安置回建房，原告对该房屋享有使用权和处分权，且该房屋经百色市建设与规划委员会审批，取得建设用地规划许可证及建设项目审批。被告宋丽娟的辩解理由与事实不符，一审法院不予采纳。关于被告宋丽娟是否为本案适格的诉讼主体问题。被告宋丽娟于2013年3月1日与被告韦岚静签订《餐厅合伙经营协议书》约定双方合伙经营百色市右江区小曼谷餐厅，至今该合伙协议仍未解除，故被告宋丽娟应为本案适格的诉讼主体，与被告韦岚静共同承担合伙期间产生的债务。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否已解除问题。被告韦岚静辩称百色市右江区小曼谷餐厅于2016年10月10日被原告锁门不许经营，租赁合同应从当日起予以解除，租金也应计算至当日才合理。但被告韦岚静就其主张未能向一审法院提交证据予以证实，故对其辩解理由一审法院不予采纳。一审法院判定双方签订的租赁合同应于委托蒋旭初代为保管扣押的百色市右江区小曼谷餐厅财产之日即2016年12月16日予以解除。关于原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。按照合同约定，自2013年10月1日至2016年12月16日止，被告应向原告交纳的租金为991412元，扣除已付租金724000元及押金20000元，被告仍应向原告交纳的租金为247412元。关于原告请求按拖欠租金总额每月2%利率计付滞纳金问题。原告的该请求明显过高，一审法院调整为按照年利率6%支付资金占用期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告杨忠臻与被告韦岚静于2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除；二、由被告韦岚静、宋丽娟支付原告杨忠臻租金247412元及该款利息（利息计算，从2016年10月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按年利率6%计付）。案件受理费5246元，减半收取2623元，由被告韦岚静、宋丽娟负担。上诉人二审中无新证据提交。被上诉人杨忠臻二审中提交以下新证据：证据一、财产保管委托书、蒋旭初民间借贷纠纷的送达回证。用于证明因韦岚静与蒋旭初民间借贷纠纷案件，百色市涉案右江区小曼谷餐厅财产书面委托蒋旭初代为保管扣押，双方租赁合同于2016年12月16日解除。证据二、百色市综合规划设计院总平面布置图，市人民政府百政函【2015]68号文件。用于证明涉案租赁的房屋是合法起建的建筑。上诉人宋丽娟质证认为，对证据一的真实性无异议；对证据二，上诉人认为建设用地许可证与建设工程规划许可证的作用和性质不一样，建设用地许可证针对是用地规划，总平面图上的项目名称针对的也是用地规划，在没有得到建设工程规划许可证的情况下，按照法律规定，属于违法建筑物，因此签订的房租租赁合同是无效的。宋丽娟没有实际参与经营餐厅，具体什么时候查封也不清楚，由法院认定。被上诉人韦岚静对被上诉人杨忠臻二审提交证据的真实性无异议。被上诉人韦岚静二审中无新证据提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及双方的诉辩意见，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案的房屋租赁合同是否有效，一审法院确认涉案合同解除是否错误；二、一审法院判决宋丽娟和韦岚静共同支付杨忠臻租金和利息有无事实和法律依据。关于涉案的房屋租赁合同是否有效的问题。韦岚静与杨忠臻签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，且房屋交付给韦岚静租赁使用，亦完全符合韦岚静的使用要求，其合同目的得以正常实现，故该合同系合法有效的合同。关于上诉人提出涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑物，因此签订的房租租赁合同是无效的上诉意见。经查明，涉案房屋系杨忠臻安置回建房，土地使用权为集体所有，该房屋经百色市建设与规划委员会审批，取得建设用地规划许可证及政府建设项目审批文件，房屋的建设也符合规划的要求。故上诉人提出涉案房屋属于违章建筑，房屋租赁合同无效的上诉理由，不能成立。由于韦岚静未能按期缴纳租金且百色市涉案右江区小曼谷餐厅财产已经因其他案件诉讼而被法院保全，无法继续经营，双方的合同目的均已无法实现，一审法院判决确认该房屋租赁合同解除具有事实和法律依据。上诉人提出该租赁合同自始无效，一审法院判决解除错误的上诉理由。本院不予采纳。关于一审法院判决宋丽娟和韦岚静共同支付杨忠臻租金和利息有无事实和法律依据的问题。上诉人提出宋丽娟和韦岚静的合伙纠纷正在处理中，应当等合伙纠纷处理完毕，再处理房屋租金问题的上诉意见。由于涉案的小曼谷餐厅系宋丽娟和韦岚静共同合伙经营，二人是否散伙，何时散伙，是否清算等问题，系合伙人内部事务的纠纷，不能成为本案对抗杨忠臻要求支付房屋租金的理由。关于韦岚静提出房屋其只得使用到2016年10月10日，租金计算到2016年12月16日不合理的问题，由于其未能提供充分证据证明其主张，且未提出上诉，故本院对其主张不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5011元，由上诉人宋丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 黄小萍审判员 玉 江二〇一七年八月二十一日书记员 黄 勤 微信公众号“”