（2017）赣07民终1807号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-11
案件名称
刘鑫、邓霞霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘鑫,邓霞霞,江西海润房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1807号上诉人（原审原告）：刘鑫，男，1983年6月5日生，汉族，住江西省定南县。上诉人（原审原告）：邓霞霞，女，1986年3月20日生，汉族，住定南县。委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：池国亮，广东星辰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：江西海润房地产开发有限公司，住所地江西省定南县东环南路御水尚都。法定代表人：李少群，总经理。委托诉讼代理人：钟兆章，系该公司法律顾问，特别授权代理。上诉人刘鑫、邓霞霞因与上诉人江西海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2016）赣0728民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘鑫、邓霞霞上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金19028元（自2015年8月30日起按购房款每日万分之二计算，暂计至2016年5月23日）及自2016年5月24日起至被告实际履行《商品房买卖合同》第八条约定的合同义务之日止的违约金。二、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：纵观被上诉人与其他业主的判决中，不论面积大小均赔偿600元每月，更甚者82平方米与116平方米的赔偿每月金额是一样的，且上诉人认为一审法院认定的赔偿金额有失公允，上诉人的经济损失远不止每月600元，一审认定的赔偿金额不足以弥补上诉人的经济损失。被上诉人一直未按合同约定履行交付房屋，上诉人据此要求被上诉人承担迟延交付的违约责任有充足的依据。上诉人海润公司口头辩称：业主刘鑫、邓霞霞的上诉没有事实和法律依据，虽然开发商海润公司有逾期交房的事实存在，但是没有给刘鑫、邓霞霞造成实际损失。刘鑫、邓霞霞未提供相应的证据证明其租房事实和实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。上诉人海润公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金2000元，或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，是双方本着平等自愿、诚实信用的原则进行的，是双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律、法规的规定，合同合法有效。一审法院认定事实不清，作出错误判决。二、一审法院判决违约金按600元/月标准计算、及计算方式错误，没有事实和法律依据。假使被上诉人在外租房是事实，亦不能按照逾期期间计算。被上诉人购买的是毛坯房，即使上诉人如期交付，被上诉人亦不能马上搬家入住，按照目前套房装修平均耗时三个月、装修完毕搁置半年后入住的民间习惯，计算期间亦应是逾期期间减去九个月的过渡期，标准按评估机构评定的月租金来计算。而事实上，这些假设都不能成立，因本案中双方对逾期责任进行了约定，违约金应按合同约定计算。上诉人刘鑫、邓霞霞口头辩称：房屋只有70年产权，如果有两年时间不能使用，是造成了损失的，海润公司逾期交房应承担违约责任。商品房买卖合同签订的时候，业主方已经缴纳了相应的房款。一审原告刘鑫、邓霞霞向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付违约金19028元（自2015年8月30日起按购房款每日万分之二计算，暂计至2016年5月23日）及自2016年5月24日起至被告实际履行《商品房买卖合同》第八条约定的合同义务之日止的违约金；判令被告承担本案全部诉讼费及评估费、律师费。一审法院认定事实：2014年6月6日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：被告江西海润房地产开发有限公司将其开发的御水尚都9#楼2－904号房出售给原告刘鑫、邓霞霞。该房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积99.79平方米，成交单价为3557.47元/平方米，总价355000元。付款方式为按揭付款，已付清购房首付款（含购房定金）￥107000元，其余房款￥248000元于签定本《商品房买卖合同》6天内必须前来办理银行按揭。被告（出卖人）应当在2015年8月30日前，将取得当地建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人：1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，出卖人从合同约定交付期限第二日起按日支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。合同签订后，原告刘鑫、邓霞霞于2014年6月6日付购房款107000元；2014年6月11日缴交房屋契税7100元。2014年10月10日，原告刘鑫、邓霞霞与定南县农村信用合作联社城区信用社签订《个人购房借款／担保合同》，原告刘鑫、邓霞霞以其购买的御水尚都9#楼2－904号房作抵押向定南县农村信用合作联社城区信用社借款248000元，定南县农村信用合作联社城区信用社将借款直接划入其指定的江西海润房地产开发有限公司的账户。原告刘鑫、邓霞霞以首付款及银行按揭贷款支付方式共支付房款355000元。被告江西海润房地产开发有限公司开发的御水尚都9#楼于2016年5月20日竣工验收。被告江西海润房地产开发有限公司未按合同约定在2015年8月30日前向原告刘鑫、邓霞霞交付符合合同约定条件的房屋。2016年6月17日，被告江西海润房地产开发有限公司向原告刘鑫、邓霞霞邮寄了交房通知，但至法庭辩论终结原、被告未办理房屋交付手续。一审法院认为，2014年6月6日，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是：逾期交房的违约金如何计算。一、原告刘鑫、邓霞霞已按约定全额支付购房款355000元，但被告江西海润房地产开发有限公司未按合同的约定在2015年8月30日前向原告刘鑫、邓霞霞交付房屋，故被告江西海润房地产开发有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告江西海润房地产开发有限公司逾期交房导致原告刘鑫、邓霞霞房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合原告刘鑫、邓霞霞购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。被告江西海润房地产开发有限公司于2016年6月17日向原告刘鑫、邓霞霞发出了交房通知，此时该御水尚都9#楼已竣工验收，房屋符合交付条件，本院认定逾期交房时间从2015年9月1日起计算至2016年6月30日，共10个月。综上，被告江西海润房地产开发有限公司应向原告刘鑫、邓霞霞支付逾期交房违约金600元／月×10个月＝6000元。关于评估费、律师费等，《商品房买卖合同》对评估费、律师费无相关约定，也未实际产生评估费，本院对原告刘鑫、邓霞霞的该诉讼请求不予支持。综上，为保护公民、法人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告刘鑫、邓霞霞逾期交房的违约金6000元；二、驳回原告刘鑫、邓霞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由原告刘鑫、邓霞霞负担92元，被告江西海润房地产开发有限公司负担184元。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人刘鑫、邓霞霞与上诉人海润公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，海润公司逾期交房，导致房屋买受人期待居住时间减少，其实质是减少居住期间房屋租金的损失。对于该项损失，一审法院结合房屋买受人所购房屋地段、面积等因素，酌定房屋租金每月600元并无不当。此外，一审判决对于房屋交付时间的认定亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人刘鑫、邓霞霞负担276元，上诉人江西海润房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 傅忠审判员 徐军审判员 彭莉二〇一七年八月二十一日书记员 钟琳书记员 邱宇 来源：