（2017）赣07民终1607号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-26
案件名称
李胜桥、曾雪明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李胜桥,曾雪明,陈水洪,吴玉红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1607号上诉人（原审被告）：李胜桥，男，汉族，1968年3月2日出生，个体户，住会昌县。委托诉讼代理人：文明，男，汉族，住河南省卢氏县，系李胜桥公司同事。上诉人（原审被告）：曾雪明，男，汉族，1967年10月15日出生，个体户，住会昌县。上诉人（原审被告）：陈水洪，男，汉族，1974年10月17日出生，个体户，住会昌县。被上诉人（原审原告）：吴玉红，女，汉族，1968年12月17日出生，个体户，住会昌县。委托诉讼代理人：曾云，男，汉族，1965年8月22日出生，个体户，住会昌县，系原告吴玉红之夫，上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪与被上诉人吴玉红房屋租赁合同纠纷一案，不服会昌县人民法院（2016）赣0733民初1784号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不再向被上诉人支付租金56000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由：一审判决认定上诉人缴纳的履约保证金性质上为违约金，认定错误。履约保证金与违约金不同，履约保证金在合同到期或者解除时，出租人应当无息返还。被上诉人无权没收。本案中，上诉人于2016年12月2日向被上诉人送达了书面的退租函，亦还回了钥匙，双方租赁合同已经解除。被上诉人依约有权在上诉人缴纳的履约保证金100000元中折抵2016年9月至11月的租金78000元，剩余22000元上诉人自愿放弃。但是，一审法院将上诉人缴纳的履约保证金认定为违约金，明显错误。吴玉红辩称，案涉租赁合同约定了上诉人到期未缴纳房租，其缴纳的履约保证金应当予以没收。本案系上诉人违约在先，中途中止租赁合同，且构成根本违约。租赁市场中不缴纳房租没收押金系惯例。一审判决合法、合理，请求维持。吴玉红向一审法院的起诉请求：1、李胜桥、曾雪明、陈水洪支付2016年9月、10月所欠店面租金52000元及每日1%的滞纳金；2、支付2016年11月1日开始至交回店铺之日的实际租金及滞纳金，并没收履约保证金；3、支付2016年11月水费59.45元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2015年9月28日，原告吴玉红与被告李胜桥、曾雪明、陈水洪签订《商铺租赁合同》，合同主要约定:被告租赁原告位于会昌县文武××文化广场××店铺及××202商铺，用于经营电子网络购物商城，租赁期限为五年，原告每月实得租金为26000元，租金在当月的10日前付清，逾期每日支付1%的滞纳金；被告向原告缴纳100000元的履约保证金，如果逾期5日未付租金，原告有权解除合同并没收履约保证金。2016年9月开始被告拖欠店铺租金，至2016年11月，被告口头向原告提出无法继续经营，要求中止租赁合同，双方对9月、10月租金及违约金等问题协商未果。2016年12月2日，被告以退租函的形式书面通知原告中止合同，并交回租赁场所钥匙，当月水费59.45元后由原告向供水部门缴交。一审法院认为：原、被告所签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其主要条款不违反《中华人民共和国合同法》相关规定，具有法律效力。被告李胜桥、曾雪明、陈水洪所欠原告吴玉红2016年9月、10月租金52000元，事实清楚，双方并无争议；而2016年11月份的租金问题，因该月租赁场所仍由被告占领和使用，双方并未确认中止租赁合同，所以该月租金26000元仍应由被告支付。被告单方提前中止租赁合同，其行为已构成合同违约，应承担相应的违约责任。被告向原告缴交的“履约保证金”100000元，其合同本意就是违约金，但违约责任偏重。当地店铺租赁普遍约定的违约金一般是不高于三个月的租金，故酌定违约金为三个月的租金78000元，被告所交履约保证金100000元扣除违约金78000元后，剩余22000元可抵扣所欠租金。双方约定逾期支付租金的滞纳金为每日1%，折算成年利率约为360%，这个标准不符合法律的相关规定，不予支持，滞纳金可于合同中止之日即2016年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告李胜桥、曾雪明、陈水洪应付原告吴玉红租金78000元、违约金78000元，合计156000元，扣除被告所交履约保证金100000元，尚欠56000元及资金占用费(自2016年11月2日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算)；二、被告李胜桥、曾雪明、陈水洪应付原告吴玉红水费59.45元；上述款项，均限于本判决生效后五日内付清（该款付至原告曾云账号：62×××29，开户行：中国工商银行会昌支行）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1100元，由三被告承担。二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。双方均应当按照合同约定履行各自义务。上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪在履行租赁合同期间，因其自身经营原因，以拒绝缴纳租金的方式中止履行合同义务，并以其实际行为解除案涉租赁合同，构成根本违约，依法应当承担违约责任。因案涉店面上诉人已腾空，被上诉人亦实际接收该店面，故案涉租赁合同事实上已解除。关于上诉人的违约责任应当如何认定的问题。首先，双方对于上诉人拖欠被上诉人的租金金额为78000元，双方均予以认可，本院予以确认。其次，案涉租赁合同对于上诉人拖欠房屋租金行为具有明确约定，但是，合同约定违约金计算标准明显过高，且与违约金的填补损失功能相违背。一审判决综合本案实际情况及租赁市场交易习惯酌定上诉人承担违约的计算标准按照三个月租金计算，即78000元，符合本案实际情况，该处理并无不当，本院予以维持。本案中，上诉人在签订案涉租赁合同时向被上诉人缴纳了履约保证金100000元，因上诉人存在根本违约行为，故一审判决上诉人已经缴纳的履行保证金折抵其拖欠租金及违约金，该处理亦无不当，本院予以维持。经折抵，上诉人还应当向被上诉人支付56000元。上诉人主张履约保证金折抵其拖欠租金后，剩余22000元抵偿违约金，双方互不相欠，理据不足，本院不予支持。当然，被上诉人并未提交证据证明案涉租赁合同解除后给其造成的实际损失金额的情况下，一审法院在已经判决上诉人向被上诉人支付违约金78000元的同时，又判决上诉人按照按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算向被上诉人支付资金占用费，存在重复认定违约责任，重复计算违约金，该处理与违约金的主要功能及立法精神相违背，本院予以纠正。综上所述，上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪的上诉事实与理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但存在部分处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持会昌县人民法院（2016）赣0733民初1784号民事判决第二、三项；二、变更会昌县人民法院（2016）赣0733民初1784号民事判决第一项为：上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪应付吴玉红租金78000元、违约金78000元，合计156000元，扣除被告所交履约保证金100000元，尚欠56000元。本案一审案件受理费1100元，由上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪负担；二审案件受理费1228元，上诉人李胜桥、曾雪明、陈水洪负担1000元，被上诉人吴玉红负担228元。本判决为终审判决。审 判 长 曾文俊审 判 员 王阿婷审 判 员 赖国东二〇一七年八月二十一日法官 助理 张志平代理书记员 钟 琳代理书记员 刘 琪 来源：百度搜索“”