（2017）湘0104民初4991号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-11-06

案件名称

张虎与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张虎,富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4991号原告张虎，男，汉族，1986年12月30日出生，住长沙市岳麓区。被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市经济技术开发区x街道办事处x居委会乾明路x号，统一社会信用代码：x。法定代表人聂伟，董事长。原告张虎诉被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司（以下简称“海林房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张虎到庭参加了诉讼，被告海林房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张虎向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金84285元（从2015年7月1日至2016年6月1日），要求被告赔偿违约期间租住房屋所产生的经济损失18000元，合计102285元；2.要求被告组织消防、电梯等配套设施验收，并提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》，办理好《房屋所有权证》；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月，原告购买被告开发建设的位于岳麓区××海××馨香××商品房××套，建筑面积103.24㎡，其中套内建筑面积81.21㎡，商品房总价款628997元。被告应当在2015年6月30日将商品房验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准交付给买受人。由于被告原因，导致该商品房未按照合同约定的时间交房，因此原告于2015年8月26日向被告书面出具《关于要求支付交房违约金的申请函》一份，要求被告按照合同约定赔偿违约金，但被告至今未赔偿。2016年6月1日，被告向原告交付房屋（逾期交房335日），同时交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但没有提供《竣工验收备案表》、《建设工程质量认定证书》等相关证明，且消防、电梯等配套设施没有组织验收，《房屋所有权证》至今没有办理好。为保障原告的合法权益，原告特依据相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。被告海林房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2014年7月11日，原、被告双方签订了一份合同编号为XX的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区××海××馨香××商品房××套，建筑面积103.24平方米，商品房总价款628997元。原告应在合同签订日支付首付房款188997元给被告，剩余房款440000元由原告以银行按揭方式支付。第十条约定：被告应在2015年6月30日前将商品房经验收合格后交付原告。第十一条约定：由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。第十九条约定：出卖人在交付商品房后360个工作日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理部门申请初始登记。取得栋产权证后90个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证。第二十三条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭款。附件四补充协议第二条第3点约定：合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理分别签署的质量合格文件；其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。2014年7月11日，原告向被告支付首付款188997元，并按约办理了银行贷款。至此，原告已全面、适当地履行了合同约定的全部义务。被告于2014年7月11日、2015年8月31日分别向其出具了188997元、440000元不动产统一销售发票。2015年4月1日，原告与案外人周晓燕签订了《房屋租赁合同》。2015年6月30日，被告理应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，将验收合格的商品房交付原告使用。但被告没有如期将验收合格后的商品房交付给原告。2015年8月26日，被告向原告出具收条一张，表明已经收到原告提交的《关于要求支付交房违约金的申请函》，承诺严格按照合同约定承担合同义务。2016年6月1日，原告办理了入伙交房手续。另查明：1.涉案房屋所在的xxx苑x幢项目至今尚未办理竣工验收及备案手续办理。2.原告经本院释明，其明确表示只诉请至收房之日的违约金。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、不动产统一销售发票等证据佐证。被告海林房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告张虎与被告海林房地产公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已经按照合同约定全面履行了交付房款的义务，而被告却未能按照合同规定在2015年6月30日将经验收合格的商品房交付给原告，且逾期交房期限已经远远超过合同约定的90日，其行为已经构成违约，应当向原告承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。根据合同第十一约定，如因被告的原因未能在自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。根据原、被告在附件四补充协议第二条第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。本案原告已按照合同约定在2015年8月26日以书面形式通知被告，要求其支付违约金。因此，本院被告应从2015年7月1日起向原告承担逾期交房的违约责任。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期交房所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之四的标准支付违约金，本院综合考虑涉案房屋已经实际交付及原告因被告的违约行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照本案同类案件处理情况，酌定被告按已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付从2015年7月1日起至实际交房之日（即2016年6月1日）止的逾期交房违约金10567元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于实际交房后至涉案房屋验收合格之日止的违约金，本案原告可另行向被告主张自己的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。结合本案原告已经收房且已经拿到了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及被告目前交付的涉案房屋仍未竣工验收合格的实际情况，对于原告要求被告提供《竣工验收备案表》、《建设工程质量认定证书》等相关证明，因被告在法律上或者事实上不能履行，故对原告此项诉请，本院不予支持。根据双方在合同第十九条约定：出卖人在交付商品房后360个工作日内将该幢商品房向长沙房屋产权管理部门申请初始登记。取得栋产权证后90个工作日申请办理买受人的房屋所有权证。因被告于2016年6月1日向原告交房，现双方约定的办理房屋产权证的时间暂时没有到期，因此对原告提出要求被告办理好房屋产权证的诉请，本院不予支持。因原告没有证据证实其已经实际支付了租金的损失，以及该房屋租赁合同系原告在约定交房时间之前早已租赁的事实，与被告逾期交房并无必然联系，故对于原告要求被告赔偿租金损失18000元的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告张虎支付违约金10567元；二、驳回原告张虎的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1173元，由被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　肖和平二〇一七年八月二十一日书记员　　戴林玉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”