（2017）川3427民初478号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-08-31

案件名称

冯玥荣与杨春檑房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁南县人民法院

所属地区

宁南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯玥荣,杨春檑

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

四川省宁南县人民法院民事判决书（2017）川3427民初478号原告冯玥荣，女，1969年4月20日出生，汉族，村民，住四川省宁南县。委托诉讼代理人：张永红（系冯玥荣之夫，特别授权），男，1971年6月5日出生，汉族，村民，住新疆博乐市，现住四川省宁南县。委托诉讼代理人：王世猛，四川月都律师事务所法律工作者被告:杨春檑，男，1992年3月1日出生，汉族，村民，住四川省宁南县。委托诉讼代理人：罗福斌（特别授权），四川星亮律师事务所律师。原告冯玥荣与被告杨春檑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯玥荣及原告的委托诉讼代理人张永红、王世猛、被告的委托诉讼代理人罗福斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯玥荣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令原被告房屋出租合同终止履行;2.请求判令被告支付租赁费68,228元（2017年1月1日到2017年8月1日房租）;3.请求判令被告损害装修物的全部清除人工工资、搬运费用共计10万元（按评估机构的评估价计算，限8月底前）;4.请求判令被告返还装修时用去原告沙石1-4层的河沙计8,580元，共计176,808元。事实和理由：2016年原告经批准建设的街道门面房屋共1,200平米左右，并办完房产土地手续后，被告主动上门要求租用原告1-4层清水房开茶楼。双方经协商后，于2016年3月签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、原告将自有坐落在宁南县兴隆街的房屋门市加三四层租赁给被告作茶楼使用。二、租赁期为10年，从2016年6月1日至2025年6月1日（同时双方在此文中还特别约定被告(1是利用租房进行非法活动的，2是拖欠租金3个月不交的：3是超过15天不付的，并且在出租方多次催款情况下不付房租：4是合同期满不搬走的：5是把原告房屋作为流动资金使用的：6是租与不租双方提前6个月通知对方等）。三、租金交付方式及变更：租金每年98,000元，提前十五天交房租。租赁期间五年不涨房租，五年后根据周围情况随行就市。房屋租赁期满后被告只能拆除空调、电视。四、违约责任、免责条件、卫生及水费、安全责任、争议解决方案等9项约束双方履行合同。合同签订后，原告1-4层清水房交付被告使用，被告对租用的房屋进行装修，由于被告租赁期长，原告愿意不收3个月（2016年3月1日至6月日）租金作为对被告装修时间经营的弥补。被告房屋装修后进行茶楼经营，经营半年后，由于被告经营不善造成亏损，无法继续经营，遂向原告提出解除房屋租赁合同，并要求原告补偿被告25万元装修费用。原告对被告不按合同约定，擅自终止合同并提出无理要求给予拒绝，表示不承担任何费用。双方对合同终止及补偿发生争议。2016年11月23日被告纠集多人开始对装修房屋进行打砸。原告立即报警，经民警制止后，被告离去。11月24日上午再次上门无理取闹，原告第二次报警，双方经警察调解，要求双方达成解除房屋租赁合同相关协议，被告当场同意后离去（由录像作证）。但一个小时后被告再次闯入房内毁坏装修物发生事故纠纷。11月25日被告父母及亲戚上门打人，造成原告丈夫住院治疗赔偿纠纷。由于被告擅自终止合同，在双方协商不一致的情况下，采取过激行为，给原告造成了不应有的损失。本案纠纷是由于被告单方终止合同在协商无果的情况下采取的非法手段行为打砸装修好的房屋，责任在被告，原告无错，原告为了维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民法通则》第106条112条115条，《中国人民共和国物权法》第219条，最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第1条、7条、10条、11条、12条第三项，《中国人民共和国民事法》第3条、21条、48条之规定，请求人民法院依法判令被告支付2017年元月至拆除装饰为止8月底的租赁费工八个月，每个月8,166元总计68,228元，判令被告支付清除已损毁的装饰垃圾的人工工资搬运至指定堆放地的搬运费10万元，判令被告返还使用原告堆放的1-4层堆放的河沙8,580元，为维护社会经济秩序、法律的公平正义、维护社会安定团结的大好局面。被告杨春檑辩称，原、被告房屋租赁及所签合同是事实，原告所述的其他事实并不属实，请求于法无据，具体如下：一、被告租赁的是原告刚建好“清水房”，被告租赁房屋用于茶楼经营，并花去装修费100余万元，因被告花费装修巨大，双方并口头约定房租半年交一次，被告向原告交了半年（2016年6月1日至2016年12月1日）的房租50,000元，被告在装修好房屋后正常经营了3个月，后原告丈夫张永红提出要被告一次性给付5年的租金，经被告拒绝后，其便故意将该茶楼不定时断水、断电等方式影响被告茶楼的经营，原告也未按合同约定安装电梯,由于上述原因,原告茶楼的生意渐渐变差,最终导致茶楼无法正常经营,被告于2016年11月20日向原告提出协商解除房屋租赁合同,拆除装修物,双方达成一致意见同意解除房屋租赁合同,但被告在拆除装修过程中发生纠纷,2016年11月24日,在宁南县公安局城关派出所民警的调解下,双方同意终止租赁关系,拆除装修物。当日在警察在场监督拆除监控设备的情况下,原告丈夫张永红无视被告生命安全,故意将被告从二米高的人字梯上拉下,导致被告摔下受伤昏迷,被告因此向法院提起“故意伤害”的刑事自诉（该案正在审理当中），被告至今仍在成都华西医院进行治疗，由于身体心理原因，至今不能也不敢对装修物进行拆除各搬运回收。被告受伤之前房屋租赁合同已协商解除，受伤之后也无继续使用房屋，不应再承担房屋租金，故原告的第1、2两个诉讼请求无事实及法律依据，不应支持。二、对于原告第三个诉讼请求“被告损害装修物的全部清除人工工资、搬运费用共计10万元”，由于被告受伤后不能对装修物搬运回收，反而是原告霸占上述物品，拒不归还，该装修物的品种、数量已由公安民警固定证据，被告保留另案起诉的权力。三.对于原告的第四个诉讼请求,系另一法律关系,不应在本案中进行处理。综上请驳回原告诉讼请求。原告冯玥荣为证明自己的主张提供了以下证据：1.房屋租赁合同，以证明合同约定内容,合同是合法的；2.房产证,以证明房屋出租的合法性;3.土地使用证,证明房屋出租的合法;4.房屋装修物的毁损图片,以证明被告对装修房屋毁损的事实;5.证明一张,以证明被告装修房屋时使用原告河沙的事实,6.房屋毁损面积情况,以让明原告房屋1-4层毁损的面积;7.光盘一张,以证明原、被告未达成解除协议,原告认为并未解除合同;8.证人吴朝金当庭作证，证明了原告向该证人购买了一车沙石，证人组织工人对沙石进行了搬运。被告杨春檑为证明自己的主张提供了以下证据：1.房屋租赁合同，以证明合同约定的内容，每年租金为98,000元，合同解除后被告有权拆除属于自己的装修物；2.收条一张,以证明被告向原告交了半年的房屋租金50,000元,即2016年6月1日至2016年12月1日的房屋租金，原、被告解除合同,被告拆除装修物均在合法使用房屋并在租期内;3.原告丈夫在“刑事自诉”中的答辩状，以证明被告于2016年11月24日，在民警的调解下，双方达成一致意见，同意终止租赁关系，拆除装修物；4.刑事庭审笔录（杨春檑提起的“刑事自诉”案件），以证明解除合同的原因，被告丈夫张永红故意将杨春檑致伤，导致被告无条件，不敢继续拆卸和回收装修物；5.证人戚兴华当庭作证，以证明被告装修所租赁房屋沙石料系证人所拉；6.证人齐勇当庭作证,证明了在2016.11.23和24日两天，警察在处理双方纠纷时，证人在场,原告与被告达成口头协议，原告丈夫同意被告拆除在原告房屋里安装的东西,并解除租赁合同；7.证人兰洋当庭作证,证明了2016.11.21傍晚，被告及被告家人，还有原告及原告家人在房屋大厅达成口头协议解除房屋租赁合同，且原告同意被告拆除他装修的东西,如果解除合同或者终止合同，希望原告对他进行补偿，原告不补偿，被告的东西被告可以自行拆起走。被告对原告所举证据的质证意见如下：原告的1、2、3号证据真实性、合法性、关联性无异议，4号证据真实性、合法性关联性均有异议，照片无拍摄时间、地点、制作人，拍摄什么地方完全不知道，5、8号证据三性均有异议，且与本案无关，6号证据系原告自己手写，不能作为证据使用，7号证据，真实、合法，证明了原、被告对于如何拆除被告的装修物、原告是否补偿问题双方并未达成一致意见，但不能证实原告主张。原告对被告所举证据的质证意见如下：1号证据真实性，合法性无异议，但不能达到被告的证明目的，合同明确载明被告只能拆除空调和电视，2、4号证据真实性和合法性无异议，但不能达到被告的证明目的，3号证据真实性和合法性无异议，但是并没有达成书面解除的协议，我们是同意解除，但是没有达成解除方案，不是被告所要证明的证明目的，5号证据与本案无关，6、7号证据真实性有异议，证人兰洋系被告工人，不应采信。本院对双方当事人的证据认证意见为：原告的1、2、3号证据三性被告均无异议，本院予以采信,4号证据真实、合法,且能够反映房屋现有的部份情况,5、6、8号证据被告异议成立本院不予采信，7号证据虽真实合法，但不能证实原告主张。被告的1、2、3、4、6号证据结合双方当事人的陈述，对证据的真实性，合法性、关联性本院予以认可，5号证据与本案无关，本院不予采信，7号证据结合双方当事人人陈述及本案中其他证据，能够证明，原、被告在发生纠纷时协商过解除“合同”事宜，但如何进行补偿双方没达成一致意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年原告经批准建设的街道门面房屋共1,200平米左右，并办完房产土地手续。原告于2016年10月27日登记办理了房产证，房屋所有权人为原告冯玥荣。原告房屋建成后，被告找到原告想租用原告房屋的1-4层清水房开茶楼。双方经协商后，于2016年3月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自有坐落在宁南县兴隆街的房屋门市加一至三楼共四层租赁给被告作茶楼使用。租赁期为10年（2016年6月1日至2025年6月1日），并在合同第三条约定：租金每年98,000元。房屋租赁期满后，由被告装修投入的空调、电视（空格）可自行拆除，原告不得干涉。电梯由原告负责安装，安装后由被告维护并支付相关费用。被告经原告同意对租赁房屋装修后进行茶楼经营，杨春檑于2016年3月10日向冯玥荣交纳了半年(2016年6月1日至2016年12月1日)共5万元房租费。经营期间因为琐事双方发生了一些纠纷,被告生意渐渐变差,被告提出解除双方的租赁合同。2016年11月24日在警察调解下双方同意终止租赁关系,但对于被告怎么拆除装修物、原告如何补偿被告装修问题双方并未达成一致意见，警察走后被告请齐勇拆除监控设备时，原告丈夫张永红进行制止，双方发生纠纷，经报警，警察到了现场，被告杨春檑上人字梯拆除监控设备时,张永红拖拽被告所站的人字梯,导致被告从梯子摔下受伤,被告因此向法院提起“故意伤害罪”的刑事自诉（该案正在审理当中），被告现仍在治疗当中。被告在拆除其装饰装修物时，对无法拆走的部分装修物进行了损坏，从被告受伤后原告所出租的房屋至今未进行出租，被告所拆除的部分装修物品，仍在所租赁房屋内。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同,合同解除后,合同的权利义务终止。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对原告第一个诉讼请求“解除合同”问题，由于本案被告在合同履行期间向原告提出解除合同,原告同意解除合同，故双方就合同解除形成合意，应为有效，合同于2016年11月24日已协议解除，本院不应再判决解除。对原告第二个诉讼请求“支付2017年1月1日至2017年8月1日的租赁费”问题，因合同解除后,合同的权利义务终止,被告受伤后也未使用所租赁房屋,其不应再给付原告房屋租金。该诉讼请求应系原告的房租损失，该损失是由于被告在拆除装修物时,原告丈夫张永红的行为导致被告受伤，被告至今仍在治疗当中，且在双方未解决争议前，被告为防引发新的纠纷，至今仍未对其所拆下的装修物进行清除而造成的，被告对此并无过错，也不应当承担该损失，故对该请求本院不予支持。对于原告的第三个诉讼请求“判令被告损害装修物的全部清除人工工资、搬运费用共计10万元”,于法无据本院不予支持，但本案中原告同意了被告对租赁房屋进行装饰装修,双方合同中并未约定合同终止后装饰装修物(包括形成附合和未形成附合)的归属，为避免因合同解除对双方造成的损失，被告应当在合理期限内拆除并清除所涉案房屋上的装饰装修物，将所租赁房屋恢复原状。对于原告的第四个诉讼请求“被告给付原告河沙款8,580元”的问题，该争议系另一法律关系，本案不予处理，原告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”、《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告杨春檑应当在本判决生效后20日将所租赁房屋恢复原状,并交付给原告冯玥荣;二、驳回原告冯玥荣的其他诉讼请求。案件受理费3,836元，减半收取计1,918元，由原告冯玥荣负担1,600元,由被告杨春檑负担318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判员　　李世强二〇一七年八月二十一日书记员　　凌　欣来源：百度搜索“”