（2017）豫16民终3710号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-06-27
案件名称
河南省康元置业有限公司、王国恒房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省周口市中级人民法院
所属地区
河南省周口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南省康元置业有限公司,王国恒
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（(2017)豫16民终3710号上诉人(原审被告)：河南省康元置业有限公司。住所地：周口市七一路中段。统一社会信用代码914116007258399542。法定代表人：郝玲，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：张国立，周口市开发区法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：王国恒，男，汉族，1962年12月20日出生，住商水县。委托诉讼代理人:于洪亮，河南明辨律师事务所律师。上诉人河南省康元置业有限公司(以下简称康元置业公司)因与被上诉人王国恒房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院(2017)豫1602民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南省康元置业公司委托诉讼代理人张国立、被上诉人王国恒委托诉讼代理人于洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康元置业公司上诉请求：1、依法撤销(2017)豫1602民初2307号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定上诉人构成违约的事实错误。根据原审中上诉人提供的两份房屋建筑备案表及双方由房地产管理部门加盖商品房买卖合同备案专用章的房屋买卖合同等证据，已经证明上诉人完全按照双方的买卖合同第十五条约定的为被上诉人协助办理房屋产权备案的义务，上诉人不存在违约行为。2、原审判决上诉人承担逾期办证违约金不符合合同约定和法律规定。原审判决没有证据证明被上诉人不能如期取得房屋产权证的原因是上诉人造成的，假如上诉人在本案中存在逾期颁证的违约行为，上诉人仍不应当承担违约金。因为，双方的合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，第一项约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。根据双方上述合同约定，只有被上诉人退房，上诉人才能在退还被上诉人房款的同时，按已付房款1%向被上诉人赔偿违约损失。3、被上诉人主张逾期颁证违约金超过了诉讼时效。上诉人向被上诉人交房的期限是2012年5月1日，按照双方的合同第十五条约定，应当在交房后的180日内将办理权属登记需要由康元置业公司提供的资料报产权登记机关备案。根据民法通则第135条和2016年11月21日最高法关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知中(纪要)第18条规定，如果上诉人未按上述约定的时间履行备案义务，被上诉人应当在2014年11月1日之前主张逾期颁证违约金。直到2017年5月4日被上诉人才向法院提起诉讼主张该项权力，明显超过了法定的诉讼时效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人王国恒辩称：1、一审法院认定上诉人构成违约事实清楚2、原审法院判决上诉人承担逾期办证违约金符合法律规定3、被上诉人主张办证违约金没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院维持原判。王国恒向一审法院诉讼请求：1、依法判令被告支付给逾期未办理房屋产权登记违约金3200元。2、依法判令被告十日内协助王国恒办理房屋权属证书；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月21日，王国恒与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于周口市七一路南侧人民公园对面的紫晶花苑小区第二幢1单元4层东户401号房一套，建筑面积135.20平方米，房屋总价款320000元；被告应当在2009年3月18日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，并约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告如期按约交付了全部购房款及其他相关费用。被告却违约，致使原告不能在规定期限内取得所购房屋的产权证书。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。一审法院认定的事实：2008年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于周口市七一路南侧人民公园对面的紫晶花苑小区第二幢1单元4层东户401号房一套，建筑面积135.20平方米，房屋总价款320000元；商品房买卖合同第八条交付期限约定被告应当在2009年3月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按原告退房，被告在原告提出退房之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房款的1%赔偿原告。合同签订后，原告依照合同约定交付了全部购房款及其他相关费用。被告在交付房屋后，将原告所购买房屋在房产部门进行了备案，但因被告未能取得其开发的紫晶花苑小区涉案楼房总房产证，致使原告不能在规定期限内取得所购房屋的产权证书，原、被告因此引起纠纷。一审法院认为，王国恒与康元公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在王国恒已按约支付全部房款的情况下，康元公司应当依照合同约定协助王国恒办理房屋所有权证。由于康元公司至今未能取得所开发房屋总证的事实，导致王国恒至今无法办理房屋所有权证，王国恒主张逾期办证违约金未超过法定诉讼时效，康元公司应承担逾期办证违约责任。鉴于王国恒、康元公司在《商品房买卖合同》第十五条约定只有原告退房的前提下，被告才向原告支付违约金。对原告不退房逾期办证的违约金双方未约定，现原告不主张退房，因双方约定被告承担违约责任的条款显失公平，一审法院依法认定该条款为格式条款，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，对原告在不退房的条件下要求被告承担违约责任的请求，一审法院予以支持。违约金仍按双方约定已付购房款的1%计算。判决：一、河南省康元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王国恒逾期办证违约金3200元。二、河南省康元置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助王国恒办理涉案房屋权属证书。二审庭审中，双方当事人均无证据新向法庭提交。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点有三个：一是康元置业公司是否存在未按照约定履行协助办理房屋产权备案的义务问题，二是原审判决康元置业公司承担逾期办证违约金是否符合合同约定和法律规定，三是王国恒的起诉是否超过诉讼时效。第一、关于康元置业公司是否存在未按照约定履行协助办理房屋产权备案的义务问题。王国恒与康元置业公司于2008年10月11日签订一份商品房买卖合同。合同中的第十五条关于产权登记的约定部分明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”根据康元置业公司提供的物业费收据，可以认定康元置业公司向王国恒移交房屋的时间是2012年5月1日。根据康元置业公司提供的周口市商品房买卖合同备案表，可以认定该商品房买卖合同的备案审批时间是2014年2月8日，期间的时间间隔已经超过180天。因此，可以认定康元置业公司未能按照约定的在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。因此，康元置业公司上诉称其不存在未按照约定履行协助办理房屋产权备案的义务得上诉请求不能成立。第二、关于原审判决康元置业公司承担逾期办证违约金是否符合合同约定和法律规定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因康元置业公司未能按照约定履行协助办理房屋产权备案的义务，应当按照上述规定向王国恒承担违约责任。虽然在合同中，双方约定康元置业公司承担违约责任的前提条件是王国恒退房，对王国恒不退房逾期办证的违约金双方未约定。现王国恒未不主张退房，因双方约定康元置业公司承担违约责任的条款显失公平，应认定该条款为格式条款，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，对王国恒在不退房的条件下要求康元置业公司承担违约责任的请求予以支持。故对康元置业公司不应承担违约责任的上诉请求不予支持。第三、关于王国恒的起诉是否超过诉讼时效问题。截止目前，康元置业公司还未取得其开发的房屋的总房产证，导致王国恒不能在规定期限内取得所购房的产权证，王国恒主张该项请求并不超过法定诉讼时效。综上所述，原审认定事实清楚，判处结果适当，河南省康元置业有限公司的上诉理由证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南省康元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张述涛审 判 员 王红飞代理审判员 方贝贝二〇一七年八月二十一日书 记 员 申亮亮 关注公众号“”