（2017）辽0124民初1435号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-18
案件名称
原告宋浩诉被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
法库县人民法院
所属地区
法库县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋浩,抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第七十六条，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0124民初1435号原告：宋浩，男，满族，沈阳神龙药业有限公司销售经理，户籍所在地辽宁省抚顺市，经常居住地辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：杨菲，辽宁华禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王译羚，辽宁华禹律师事务所律师。被告：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县。负责人：边玉臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵奕，辽宁满诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田铁石，辽宁满诚律师事务所律师。原告宋浩与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月3日召开庭前会议，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告宋浩及其委托诉讼代理人杨菲、王译羚，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负责人边玉臣及其委托诉讼代理人赵奕、田铁石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋浩向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年5月24日签订的商品房《认购协议书》；2.被告返还原告购房款3831450元；3.被告支付原告购房款3831450元逾期违约金（自2017年1月1日起至返还全部购房款之日止，期间违约金按银行同期贷款利率的四倍计算）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月24日，原、被告签订商品房《认购协议书》，原告从被告处购买其开发建设的法库县“东方尚城”项目商品房两处，具体房号为金牛街2号楼7号和9号门市房(建筑面积267.78平方米和243.08平方米)，总房款合计3831450元。原告一次性向被告支付该两处门市房的购房款。按照协议约定，被告应于2016年12月31日前竣工验收完毕，并于10日内与原告签订正式的购房合同，如被告未按期竣工交房或签订合同视为违约，原告可以要求被告返还全部购房款，同时被告从2017年1月1日起按照银行同期贷款利率的四倍支付原告逾期违约金。截至原告起诉前，被告未按照协议约定竣工验收，也未与原告签订正式购房合同，属被告违约行为，原告有权解除该商品房《认购协议书》，并要求被告返还全部购房款，承担逾期违约金。请法院公正裁判，依法支持原告的诉讼请求。被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：一、被告从未与原告签订过其主张的商品房《认购协议书》，也没有收到原告主张交付的购房款，原告与张德志之间的民间借贷关系是张德志个人所为，与被告无关。二、张德志既不是分公司员工，也不是分公司股东，已被分公司开除。对原告与张德志签订的商品房《认购协议书》及《收款收据》等，分公司均不认可，更谈不上解除，根据原告出具与张德志之间的借贷手续，完全是他们之间的个人行为，分公司账户没有打入原告所说的款项。三、案涉原告与张德志之间的民间借贷关系是否真实，被告方存在疑问，因为目前张德志把很多个人的债务都推到被告身上，所以关于本案不能排除张德志为了免除自己责任而将还款和其他责任推到公司身上。因此，请法院公正裁判，依法驳回原告的诉讼请求。原告对其诉讼请求依法提交抚顺市泰丰经贸有限公司《企业机读档案登记资料》、沈阳神龙药业有限公司《营业执照》、沈阳神龙药业有限公司《工作证明》、宋浩中信银行《卡账户交易明细》、2015年2月3日《收据》；商品房《认购协议书》、2015年5月24日《专用收款收据》；证实人张德志证明、证人张德志证言、（2017）辽0124民初1425号民事判决书、《合资合作协议书》等相关证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述认定事实如下：宋铁成系原告宋浩父亲，曾系抚顺市泰丰经贸有限公司法定代表人，时任该公司董事长。原告宋浩现任沈阳神龙药业有限公司销售经理，负责辽宁区域销售工作。2013年7月9日，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司成立，在法库县东湖新区开发“东方尚城”房地产建设工程项目。投资人分别由分公司负责人张德志、项目经理边玉臣组成。资金来源系合伙人自行投资一部分，县政府以收购形式再解决另一部分资金，确保达到开工要求。不足部分还可以融资、售楼及房屋抵押进行解决。张德志系该分公司原始负责人，任职期限至2017年2月28日。2015年2月3日，原告宋浩在中信银行沈阳城中支行其账号6217712902125281提取现金670万元。同日，张德志收到原告宋浩购置“东方尚城”房款现金490万元，系原告宋浩购买被告开发建设的法库县“东方尚城”项目3套门市房的总房款，其中包括另案原告宋浩购买的位于法库县金牛街1号楼5号门市房，房款为1065300元[已经（2017）辽0124民初1434号案处理]；本案原告宋浩购买的位于法库县金牛街2号楼7号门市房、9号门市房，房款合计为3831450元。2015年5月24日，甲方（销售方）抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司与乙方（认购方）宋浩签订商品房《认购协议书》约定为保护商品房交易双方的合法权益，本着公平、公正、公开的原则协商，就乙方认购的商品房一事达成如下协议：一、认购房屋基本情况：1、乙方预定甲方建设开发的法库县“东方尚城”项目，位于法库县金牛街2号楼7号门市房，建筑面积267.78平方米；2号楼9号门市房，建筑面积243.08平方米，建筑面积合计510.86平方米(267.78平方米+243.08平方米),最终以产权登记部门实测面积为准。2、门市房价建筑面积7500元/平方米，总房款3831450元（7500元/平方米×510.86平方米）。二、认购有效期，甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购协议书签订之日起至竣工配户止。……四、乙方同意选择一次性付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。……六、甲方承诺：1、如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担双倍返还给乙方订金的违约责任及其他相应的法律责任。2、自本协议签订后，甲方在为乙方保留该房屋期间内，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还订金，同时本协议自动失效。3、乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。七、乙方承诺：1、本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。2、如买受人不能履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方交付的订金不予返还。3、甲方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，乙方应予配合。……八、其他补充协议。1、待该楼竣工配户时，按房产主管部门实际测量面积安排的牌号为准；2、甲方保证该房屋于2016年12月31日前竣工验收完毕；3、房屋竣工验收后10日内甲方与乙方签订正式购房合同，甲方如逾期未同乙方签合同，视为违约;4、甲方如违反条约第3款约定，乙方可以要求全额退房款，并且自2017年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金。……十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。甲方抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章，负责人张德志签字。乙方宋浩签字。同日，张德志给原告宋浩出具的《专用收款收据》载明：“交款人宋浩；领款人张德志签字；人民币3831450元；收款事由预收2#7号、9号门市房款；领款人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章；出纳张德志签字。”2015年6月15日，甲方张德志与乙方边玉臣签订《合资合作协议书》约定：投资人分别由分公司负责人张德志、项目经理边玉臣组成，张德志持30%股份，边玉臣持70%股份。双方自愿经营由抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司开发的“东方尚城”工程项目，营业执照负责人为张德志。此协议形成后，双方应共同继续为项目筹款，保证工程项目开发的正常运行。资金的引进和使用均应以分公司名义操作和进行，但不影响股份的比例。2017年2月28日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负责人由张德志变更为边玉臣。现张德志仍然是抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司员工。原告按照商品房《认购协议书》预定被告开发建设位于法库县金牛街2号楼7号门市房、9号门市房,并支付房款合计3831450元之后，被告至今未能按照商品房《认购协议书》约定时限履行竣工配户、安排牌号、签订正式商品房买卖合同等义务。本院认为，时任被告负责人张德志收取原告房款490万元，并给原告出具现金《收据》，应依法视为代表被告的行为，该代表行为有效，其中包括收取本案原告购买被告开发建设的“东方尚城”项目位于法库县金牛街2号楼7号门市房、9号门市房，房款合计3831450元。时任被告负责人张德志与原告宋浩签订的商品房《认购该协议书》具备一般商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定事先收受原告购房款，该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章，负责人张德志签字，原告宋浩签字，该商品房《认购该协议书》依法成立，并生效。原、被告双方签订的商品房《认购该协议书》生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告已事先一次性收取原告的全部购房款合计3831450元，并且给原告出具《专用收款收据》，原告按照该商品房《认购协议书》约定已经一次性履行对价房款义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以依法解除合同。商品房《认购该协议书》第八条其他补充协议约定:“1、待该楼竣工配户时，按房产主管部门实际测量面积安排的牌号为准；2、甲方保证该房屋于2016年12月31日前竣工验收完毕；3、房屋竣工验收后10日内甲方与乙方签订正式购房合同，甲方如逾期未同乙方签合同，视为违约;4、甲方如违反条约第3款约定，乙方可以要求全额退房款，并且自2017年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金。”因被告至今未能按照商品房《认购协议书》约定时限履行原告预定位于法库县金牛街2号楼7号门市房、9号门市房竣工配户、安排牌号、签订正式商品房买卖合同等义务。被告迟延履行义务行为已经构成违约，致使原告不能实现商品房买卖合同目的。因此，原告请求解除与被告签订的商品房《认购协议书》于法有据，事由充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当根据履行情况及合同约定，当事人可以恢复原状并要求违约方承担违约责任。商品房《认购协议书》解除后，根据合同履行情况原告已一次性支付被告对价房款及合同中关于违约责任条款的约定，被告应当依法返还原告预定被告开发建设的法库县“东方尚城”项目法库县金牛街2号楼7号和9号门市房购房款合计3831450元。因此，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告请求被告支付房款逾期违约金，约定按照银行同期贷款利率的四倍计算，应当视为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算，符合相关法律规定，本院予以支持。被告抗辩主张张德志既不是分公司员工，也不是分公司股东，已被分公司开除；对原告与张德志签订的商品房《认购协议书》及《收款收据》等，分公司均不认可，更谈不上解除，根据原告出具与张德志之间的借贷手续，完全是他们之间的个人行为，分公司账户没有打入原告所说的款项等，并提供农行法库县支行《明细报表》及《对账单》、空白【东方尚城】《认购协议书》、空白东方尚城《收款收据》证据予以证明。针对其抗辩主张，一是原告提供证人张德志证言及《合资合作协议书》证据证明：张德志既是被告方员工，也是被告方股东。张德志已被分公司开除，被告未能提供证据予以证明。据此，被告未能遵循诚信原则进行应诉；二是原告提交的证据已经形成完整的证据链条，充分证明原、被告双方签订的商品房《认购协议书》合法有效；三是商品房《认购协议书》生效后，被告不得因负责人的变动而不履行商品房买卖合同义务；四是被告抗辩主张均系其公司内部管理问题，应另行主张权利处理，对外抗辩本案原告，缺乏事实根据和法律依据。因此，对被告的抗辩事由及所提供的证据，本院不予采纳；对被告的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第七十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告宋浩与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司于2015年5月24日签订的商品房《认购协议书》；二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告宋浩预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司开发建设的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街2号楼7号门市房和9号门市房购房款合计3831450元（7500元/平方米×510.86平方米）；三、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司支付原告宋浩购房款3831450元逾期违约金（自2017年1月1日起至返还全部购房款之日止，期间违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算）；四、驳回原告宋浩的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决发生法律效力后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40516元，减半收取20258元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 郁洪强二〇一七年八月二十一日书记员 白 雪 关注公众号“”