（2017）陕06民终1112号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-08-25
案件名称
上诉人薛金红与被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛金红,延安丰泉工贸（集团）有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民终1112号上诉人（原审被告）：薛金红，女，1972年6月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：李红梅，陕西北望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延安丰泉工贸（集团）有限公司，住所地：宝塔区李渠镇高峁湾村。法定代表人：蒋延平，该公司董事长委托诉讼代理人：张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人薛金红与被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝塔区人民法院（2017）陕0602民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛金红的委托诉讼代理人李红梅，被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司的委托诉讼代理人张海燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人薛金红上诉请求：1、依法撤销延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初3257号民事判决书并判决发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案一审程序存在多处违反法律规定的情形，上诉人在一审程序中申请李秀云法官回避，但审判庭决定驳回，违反法律规定。二、本案一审认定事实错误。一审判决认定的被上诉人于2016年3月1号对上诉人承租的商铺采取断水断电的行为，认定上诉人与被上诉人不定期租赁期限为2015年9月30日到2016年9月1日，对于上诉人因被上诉人断水断电造成的营业损失不予认定违反法律规定，其驳回上诉人的反诉请求，严重危害了上诉人的合法权益，上诉人认为，其与被上诉人的租赁期限应当依法认定为2015年9月30日到2016年3月1日。延安丰泉工贸（集团）有限公司辩称：一、本案一审审理程序合法，没有任何错误，也没有私自会见的情形。二、一审认定本案事实清楚。1、判决解除合同关系，当然是法律文书生效之日就解除。2、原租赁合同期满，双方继续履行合同，就是一种不固定期限的合同关系，权利义务当然是依据之前的固定期限合同确定3、合同对于装修残值的归属约定的很清楚，租赁合同是民事法律关系的一种契约，对于装修残值归属的约定，区别于其他的格式条款，是答辩人和被答辩人自由意志的体现，一审人民法院的判决没有任何不妥。4、租金没有过时效，因为租赁关系一直存在，历年来的租赁关系存续至法院判决解除合同时至。5、被答辩人将所欠付的租金打成欠条，如果被答辩人缴纳了租金，答辩人都会出具证明，而且在一审开庭时，被答辩人对于主张的租金数额和答辩人进行逐一计算核对，数额方面没有任何问题。被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告所签订的商铺租赁合同，并责令被告向原告交还所承租商铺；2、依法判决被告清偿原告2016年9月1日前的租赁费，每月15225元，以及按照同期银行贷款利率计算利息至实际支付之日；3、本案诉讼费以及其他费用由被告承担。上诉人薛金红向一审法院反诉请求：1、依法确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿停业损失20万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失40万元；4、本案本诉、反诉诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2010年起，被告租赁原告的房屋，租赁费每月15225元，2012年被告拖欠租赁费80000元，向原告出具了欠条一张。2015年7月1日，原、被告续签租赁合同，合同约定被告承租原告位于宝塔区丰泉建材家居批发市场11区A排7-9号商铺，自2014年10月1日开始计算租金，租金每月15225元，租赁期限共1年，在签订合同时租赁方应当向出租方一次性交纳全年租金182700元，合同期满后，租赁方需交还所租房屋，拒不交还又不续租者，出租方有权收回商铺，一切损失由租赁方承担，合同期满后，装潢财产归出租方所有。合同到期后，双方没有续签租赁合同。2015年8月18日被告向原告交纳租赁费15000元，2016年10月原告将被告的商铺上锁，之后被告未经营。庭审中将双方核算截至2016年3月1日被告拖欠原告的租赁费为289335元，按合同约定2016年3月1日至2016年9月1日的租赁费应为91350元。原告现诉请解除租赁合同，由被告返还商铺，由被告支付租赁费用至2016年9月1日，并按照银行同期贷款利率承担利息至实际支付之日，被告反诉要求原告承担停业损失20万元，装修损失40万元。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，原告请求与被告解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告未按合同约定向原告支付租赁费，原告要求被告支付截至2016年9月1日前拖欠的房屋租赁费的诉讼请求，依法应予支持；原告诉请被告承担逾期支付租赁费期间的利息，因原、被告之间租赁合同对逾期支付租金承担利息未约定，本院依法不予支持；被告辩称因原告锁门行为导致其无法经营，造成其经济损失，反诉要求原告赔偿其停业损失，因市场每天都会在停止营业后将商铺电源切断，次日商铺营业人员到店后通知市场电源管理人员供电，2016年3月原告将被告商铺的电源切断，之后未向原告申请要求供电开始营业，原告没有特别针对被告的商铺进行无端断电，故其要求原告承担停业损失的诉讼请求无事实、法律依据，其反诉请求本院不予支持；对于被告反诉要求原告赔偿其装修损失，因双方签订的租赁合同约定了合同到期后装修归原告所有，故被告的反诉请求违反了这一约定，本院不予支持，对被告要求对其停业损失和装修损失进行鉴定的请求，不予准许；被告辩称原告的诉请已超出诉讼时效，因被告一直占用商铺，且被告就部分租赁费向原告出具了欠条，被告的辩解理由不符合法律规定，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告延安丰泉工贸（集团）有限公司与被告薛金红之间的宝塔区丰泉建材家居批发市场11区A排7-9号商铺的不定期房屋租赁合同，由被告薛金红于本判决生效之日起十日内将所租赁房屋交还原告；二、由被告薛金红于本判决生效之日起十日内一次性支付拖欠原告延安丰泉工贸（集团）有限公司截至2016年9月1日的租赁费380685元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8662元，原告延安丰泉工贸（集团）有限公司已预交，实际由被告薛金红负担，由被告在执行时一并支付给原告；本案反诉费4900元，被告薛金红已预交，实际由被告薛金红负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为,本案争议焦点有三：一、一审审理程序是否违反法律规定；二、上诉人应承担的房屋租赁费截至何时；三、上诉人的反诉请求是否成立。关于争议一，上诉人薛金红上诉称一审法院在审理本案的过程中存在违反法律规定的情形，但其并未提供证据支持其主张。对上诉人薛金红的该上诉理由，不予采信。关于争议二，原房屋租赁合同期满后，双方当事人继续履行，双方之间形成无固定期限的房屋租赁合同关系，双方的权利义务仍应按照原合同约定履行。上诉人薛金红实际占有租赁标的物，应当支付租赁费。截至二审开庭审理时，涉案商铺仍然存放上诉人薛金红的货物，故被上诉人诉请截至2016年9月1日的租赁费，符合法律规定，应当予以支持。关于争议三，因被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司经营的市场每天都会在停止营业后将商铺电源切断，次日商铺营业人员到店后，通知市场电源管理人员才供电。2016年3月被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司将上诉人薛金红的商铺断电后，薛金红并未要求供电开始营业。被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司没有特别针对上诉人薛金红的商铺进行无端断电，故上诉人薛金红其要求被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司承担停业损失的诉讼请求没有事实依据和法律依据。对于上诉人薛金红反诉被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司赔偿其装修损失的请求，因双方签订的租赁合同约定了合同到期后，装修归被上诉人延安丰泉工贸（集团）有限公司所有，上诉人薛金红的该反诉请求也没有事实依据。故一审法院驳回上诉人薛金红的反诉请求，符合法律规定。综上所述，上诉人薛金红的上诉理由不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7010元，由上诉人薛金红负担。本判决为终审判决。审 判 长 牛 菲代理审判员 但 勇代理审判员 祁泽胤二〇一七年八月二十一日书 记 员 徐子淏 更多数据：搜索“”来源：