（2017）宁01民终1484号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-23
案件名称
惠艳军、程小敏等与宁夏乾凯房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠艳军,程小敏,张志新,宁夏乾凯房产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百零四条，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1484号上诉人（原审原告）：惠艳军，男，1966年2月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘青梅，宁夏兴业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程小敏，女，1985年1月7日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王建华，宁夏昊诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张志新，男，1982年2月2日出生，汉族，宁夏乾凯房产营销策划有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市。原审被告：宁夏乾凯房产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张志新，该公司经理。委托诉讼代理人：王建华，宁夏昊诺律师事务所律师。上诉人惠艳军、张志新、程小敏、原审被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初217号民事判决，现向我院提起上诉。本院于2017年5月25日受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人惠艳军及其委托诉讼代理人刘青梅、上诉人程小敏的委托诉讼代理人王建华、上诉人张志新、原审被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司房的委托诉讼代理人王建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人惠艳军的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第二项，判决三被上诉人向上诉人承担违约金10万元。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违背诚信原则，拒绝向上诉人支付剩余房款，构成违约，应承担违约金10万元;2、上诉人无任何违约行为，原判认定双方相互违约，违约程度大体相当，未支持上诉人违约金，该认定错误。上诉人程小敏的上诉请求及理由：1、请求依法撤销原审判决；2、上诉人仅针对原审判决中要求其承担的22.55万元购房款提起上诉，并请求二审法院驳回针对上诉人的该项请求；3、二审案件受理费、财产保全费由被上诉人惠艳军承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，上诉人程小敏已支付完毕全部120万元购房款。2、在原审法院审理期间，经惠艳军申请，原审法院财产保全冻结了已过户至程小敏名下的涉案房屋，该财产保全行为明显错误。上诉人张志新的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，上诉人仅针对原判中的11.5万元（包括利息1万元付款及1.2万元未付居间费）。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，上诉人仅欠被上诉人11.5万元房款。2、涉案11.5万元应由惠艳军承担。3、涉案房屋存在交付瑕疵。原审被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司（以下简称：乾凯公司）述称，1、上诉人惠艳军未经过乾凯公司的同意，擅自将涉案房屋内的设施予以拆除，导致涉案房屋无法交付程小敏的事实，且至今惠艳军未将房屋交付给程小敏；2、在合同履行期间，经惠艳军指示乾凯公司向景彦刚支付40万元借款及8万元利息，向马晓磊支付2.6万元的本金及1.3万元的利息，后惠艳军不承认8万元、1.3万元的利息，导致乾凯公司与惠艳军有争议，另2014年11月8日，乾凯公司向惠艳军支付过1万元的房款，因未做手续，双方在付款金额上有争议，故惠艳军在履行合同中违约在先，不存在乾凯公司向惠艳军支付违约金等问题。程小敏针辩称，程小敏已经将120万元购房款支付给惠艳军及乾凯公司，不再承担任何付款义务。张志新辩称，其系乾凯公司法人代表，其行为代表乾凯公司，个人在本案中不应承担民事责任。惠艳军辩称，1、程小敏和张志新已经支付完毕120万元购房款没有事实根据，乾凯公司与张志新资产混同，无独立责任，应当共同承担付款责任。程小敏未付清房款，应当承担付款责任。在一审对帐中，程小敏仅向惠艳军支付过9.5万元的付款，没有其他的付款凭证。2、涉案房屋抵押贷款60万元，张志新与程小敏并未向惠艳军支付剩余房款，而是挪作他用，构成违约；3、涉案房屋中中央空调不属于合同约定的固定设施，也不影响交付使用及所有权的权能，故惠艳军不存在违约行为。针对张志新与乾凯公司答辩意见是：1、本案不存在景彦刚借款8万元的利息，因为40万元是景彦刚代惠艳军还款，产生了4.1万元的利息，原审法院以认定，代还款不存在利息，8万元的利息无事实根据；2、马晓磊2.6万元的本金不属于借款，而是在打麻将的过程中产生的赌债，惠艳军予以认可，并在房款中做了抵扣，不存在1.3万元的利息；3、上诉状中涉及的4万元的采暖费、物业费都是房屋过户后产生的费用，与惠艳军无关，应当由程小敏承担。惠艳军在一审的诉讼请求：1.三被告支付原告购房款40.3万元及违约金36万元（按照总房款120万元的30%主张）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告程小敏、乾凯公司（法定代表人：张志新）签订《银川市房屋买卖合同》一份，约定，经被告乾凯公司居间服务，原告将位于银川市××园房屋以120万元价格出售给被告程小敏，随房屋同时转让的设施及装饰情况为固定设施；被告程小敏于2014年7月19日支付27万元作为购房定金并交由被告乾凯公司保管；原告、被告程小敏于2015年2月28日向被告乾凯公司提交贷款材料及相关手续，原告、被告程小敏房产及资金安全由被告乾凯公司监管，银行贷款部分房款按银行规定由银行一次性支付给原告；房屋过户所需缴纳的契税、手续费、登记费及相关费用由被告程小敏承担；合同签订时原告与被告程小敏各向被告乾凯公司支付中介服务费1.2万元；被告程小敏未按约定期限交付余额的，每逾一日向原告支付房屋总价50%违约金，合同继续履行；被告程小敏逾期未付款，原告有权单方解除合同，并从被告程小敏已付定金中扣除房屋总价款50%作为违约金，余款返还给被告程小敏，如违约所致原告损失超出违约金的，被告程小敏还需赔偿其中差额部分的损失；被告乾凯公司无正当理由不履行合同，或者其他过失影响原告与被告程小敏交易且给其造成损失的，由被告乾凯公司赔偿损失；如被告乾凯公司在限定期内未办理完毕房屋相关手续，需支付原告和被告程小敏房屋总价款3‰的违约金。合同中特别注明：”经甲乙双方（原告与被告程小敏）约定，首付款于今日起4个月内付清，贷款于2015年2月底申请，产权过户后交房”。原、被告口头约定，由被告乾凯公司、张志新代原告收取被告程小敏支付的购房款后再支付给原告。2014年10月15日，原告给被告张志新出具《委托书》一份，委托张志新作为其代理人，委托事项为：代为向银行偿还涉案房产抵押贷款、领取房屋所有权证书、办理注销涉案房屋抵押登记、签署相关文件、以涉案房产向银行及民间申请办理抵押贷款相关手续并签订《抵押贷款合同》、办理涉案房屋出售及二手房按揭贷款相关事宜，双方就该《委托书》办理了公证手续。后被告程小敏向被告乾凯公司、张志新支付中介服务费1.2万元，向原告支付购房款9.5万元。2015年1月，被告张志新协助将涉案房屋过户登记至被告程小敏名下，后被告程小敏以涉案房屋申请了抵押贷款。在审理过程中，经原、被告对账确认，被告程小敏于合同签订时直接支付给原告购房款9.5万元，于合同签订后至2015年12月30日期间通过被告乾凯公司、张志新以银行转账方式向原告支付购房款共计41.25万元，以代原告偿还景彦刚借款40万元、代原告偿还马晓磊借款2.6万元、代原告偿还马晓磊借款4.1万元的方式向原告支付购房款46.7万元，原告共计收到购房款97.45万元。庭审中，被告程小敏陈述，合同签订后至原告起诉前，其已将除直接支付给原告9.5万元外的下剩全部房款支付给被告乾凯公司、张志新，但未向本院提交相应证据证实。被告乾凯公司、张志新认可被告程小敏付清全款的事实，但原告对此不予认可。被告张志新在诉讼中陈述，其代原告偿还景彦刚借款40万元时另支付利息8万元，代原告偿还马晓磊借款2.6万元时另支付利息1.3万元，于2014年11月8日另支付给原告1万元，原告对此不予认可。另，原告在诉讼中自认，涉案房屋内中央空调由其送给了朋友，现房屋处于空置状态，尚未将房屋交付给被告程小敏。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《银川市房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院对此予以确认。虽然合同中并未约定被告程小敏向原告或者经由被告乾凯公司、张志新向原告付清全部购房款的时间，但双方均应基于诚信原则积极促成合同目的的实现。现涉案房屋已于2015年1月过户登记至被告程小敏名下，且其以涉案房屋办理了抵押贷款，被告程小敏应及时向原告结清房款。原、被告口头约定由乾凯公司、张志新代收房款，合同履行过程中，三被告均向原告支付过房款。庭审中，被告程小敏陈述其已将下剩房款全部支付给被告乾凯公司、张志新，被告乾凯公司、张志新对此虽予认可，但原告对此不予认可，被告程小敏亦未向本院提交证据证实其付清全款的事实，故对该事实，本院不予认定。被告程小敏基于房屋买卖合同，被告乾凯公司、张志新基于委托代理合同，均负有向原告支付购房款的义务。经原、被告对账确认，现被告程小敏自己或通过被告乾凯公司、张志新支付给原告房款97.45万元，三被告还应支付原告购房款22.55万元，故对原告要求三被告支付购房款22.55万元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。至于被告程小敏与被告张志新、乾凯公司各自付款数额，三被告可另行处理。被告张志新在诉讼中陈述，其代原告偿还景彦刚借款40万元时另支付利息8万元，代原告偿还马晓磊借款2.6万元时另支付利息1.3万元，于2014年11月8日另支付给原告1万元，原告皆不予认可，因原告给景彦刚、马晓磊出具的借条中并未约定借款利息，被告张志新也未向本院提交证据证实原告与景彦刚、马晓磊约定了借款利息且其代景彦刚、马晓磊支付了借款利息和于2014年11月8日另支付给原告1万元的事实，故对上述事实，本院在本案中不予确认。关于原告主张的违约金问题，双方在合同中虽然没有约定结清购房款的期限，但根据诚实信用原则，被告应当在合理期限内将购房款支付给原告，同时，因合同明确约定”随房屋同时转让的设施及装饰情况为固定设施”，原告擅自处置涉案房屋内中央空调亦存在过错，原、被告存在相互违约，违约程度大体相当，故对原告该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决：一、被告程小敏、宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新于本判决生效之日起七日内支付原告惠艳军购房款22.55万元；二、驳回原告惠艳军的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人惠艳军、程小敏、张志新均不服，向本院提起上诉。本院二审期间上诉人惠艳军、张志新没有提交新证据。上诉人程小敏向法庭提交四组证据，证据一、工商银行个人业务凭证、银行转账凭证，2014年7月19日，程小敏向惠艳军的银行账户转款9.5万元，同日向乾凯公司业务员马凌海银行账户转款15.5万元，及之前向乾凯公司支付过2万元的订金，共27万元，向原审法院提交过收条，没有提供转款凭证。证据二、程小敏农业银行银行卡交易明细单、张志新农业银行银行卡交易明细单，证明2014年11月5日程小敏通过农业银行向张志新银行账户转账8万元；证据三、程小敏工商银行借记卡账户历史明细单一份，张志新出具收条一份，证明2014年11月20、21日，程小敏分别从自己账户提取14万元现金并将其中11万元现金支付给张志新；证据四、程小敏工商银行借记卡账户历史明细单及张志新中国银行长城借记卡对账簿，证明2015年1月15日，程小敏通过公司银行向张志新转账14万元及2015年2月2日涉案房屋贷款的60万元也转入张志新中国银行账户。程小敏已向惠艳军及乾凯公司支付120万元购房款。上诉人惠艳军对上诉人程小敏提交的证据质证认为，只有证据一9.5万元的转账凭证是真实的，对该证据的三性均予以认可。对其他转账的证据均不认可，与本案没有关联性。对15.5万元转账，真实性有异议，被转账人与案件当事人无关。2万元的订金没有凭证，对该订金的真实性有异议。27万元的收条在一审中已经查明，程小敏只支付了9.5万元。对证据二8万元转账，因看不出是将款项转给谁，对其证明目的不予认可。对证据三、无法证实取出的14万中的11万转入到张志新账户，对真实性、关联性均不予认可。对证据四中14万元的转账，不能体现是程小敏转给张志新，只是有取钱证明，但是对资金流向没有明确表示，不予认可。对60万元的银行记录，仅能证实张志新的账户存入60万元，其他的无法证实，不予认可。上诉人张志新对程小敏提交的四组证据均予以认可。原审原告乾凯公司对程小敏提交的四组证据均予以认可。本院对上诉人程小敏在二审期间提交的四组证据作如下认定，证据一、工商银行个人业务凭证、银行转账凭证，2014年7月19日，程小敏向惠艳军的银行账户转款9.5万元，同日向乾凯公司业务员马凌海银行账户转款15.5万元，与及之前向乾凯公司支付过2万元的订金，共27万元。该两份转款凭证系银行出具的原始凭证，系双方签订房屋买卖合同当天形成，与同日惠艳军向程小敏出具的收条相互印证，予以采信。证据二、程小敏农业银行银行卡交易明细单、张志新农业银行银行卡交易明细单，证明2014年11月5日程小敏通过农业银行向张志新银行账户转账8万元；该两份银行交易业务凭证均系银行出具的业务凭证，能够证明程小敏通过农业银行向张志新银行账户转账8万元，且张志新认可，本院予以采信。证据三、程小敏工商银行借记卡账户历史明细单一份，张志新出具收条一份，证明2014年11月20、21日，程小敏分别从自己账户提取14万元现金并将其中11万元现金支付给张志新，该证据系程小敏与张志新之间发生的支付行为，有银行取款记载，张志新出具收据并认可收取，应予认定；证据四、程小敏工商银行借记卡账户历史明细单及张志新中国银行长城借记卡对账簿，证明2015年1月15日，程小敏通过银行向张志新转账14万元及2015年2月2日涉案房屋贷款的60万元也转入张志新中国银行账户。该证据有张志新中国银行长城借记卡对账薄银行原始记录，张志新认可，应当予以认定。根据上诉人程小敏二审提交的证据，结合双方在一审提交的证据，对事实认定如下，程小敏于2014年7月19日向惠艳军直接支付9.5万元，向乾凯公司业务员马凌海银行账户转款15.5万元，之前向乾凯公司支付2万元的订金，共27万元。2014年11月5日程小敏通过农业银行向张志新银行账户转账8万元。2014年11月20、21日，程小敏分别从自己账户提取14万元现金并将其中11万元现金支付给张志新。2015年1月15日，程小敏通过银行向张志新转账14万元及2015年2月2日涉案房屋贷款的60万元转入张志新中国银行账户。本院查明的其他案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人惠艳军、程小敏、原审被告宁夏乾凯房产营销策划有限公司签订的《银川市房屋买卖合同》，该合同对惠艳军、程小敏之间房屋买卖的权利义务进行约定之外、对宁夏乾凯房产营销策划有限公司从中居间，促使双方买卖合同的订立的居间权利义务也进行了约定。该约定系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，系有效合同。但合同中没有约定程小敏向惠艳军支付购房款的具体时间，也没有约定惠艳军向程小敏交付房屋的具体日期。但双方均应基于诚信原则积极促成合同目的的实现。为履行房屋买卖合同确定的内容，惠艳军于2014年10月15日向张志新出具委托书，委托张志新代表自己办理涉案房屋代为向银行偿还涉案房产抵押贷款、领取房屋所有权证书、办理注销涉案房屋抵押登记、签署相关文件、以涉案房产向银行及民间申请办理抵押贷款相关手续并签订《抵押贷款合同》、办理涉案房屋出售及二手房按揭贷款相关事宜，包括”代收房款，办理产权过户变更”等事项，双方就该《委托书》办理了公证手续。现涉案房屋已于2015年1月过户登记至程小敏名下，且以涉案房屋办理了抵押贷款。一审法院组织双方核对，对没有争议的共同确认，惠艳军共计收取程小敏、张志新房款97.45万元，尚有22.55万元房款未收到。对有争议的部分另行确认。根据一、二审提交的证据可以认定，程小敏除向惠艳军直接支付9.5万元，其余房款已向张志新和乾凯公司付清，张志新也予以认可。张志新代表惠艳军收取房款，是在惠艳军的委托范围之内。故程小敏不应当再承担支付房款的责任。上诉人程小敏上诉称已支付全部120万元购房款的理由成立，本院予以采纳。一审判决对此事实认定有误，应当予以纠正。对于上诉人惠艳军请求三被上诉人承担违约金10万元及承担上诉费的理由，因为合同中没有约定支付购房款的具体时间，也没有约定交付房屋的具体时间，房屋至今也没有实际交付。故其上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。对上诉人张志新提出其代惠艳军偿还景彦刚借款40万元时另支付利息8万元，代原告偿还马晓磊借款2.6万元时另支付利息1.3万元，于2014年11月8日另支付给原告1万元，只承担11.5万元的请求，惠艳军不认可，本院不予确认，其上诉理由本院不予支持。对于程小敏和张志新提出的，关于惠艳军擅自拆除房屋中的设施以及拖欠物业、采暖等费用的上诉理由，因在一审答辩期间没有提出抗辩或反诉，本案中不予解决，可另行解决。综上，由于当事人在二审期间提交了新证据，致使一审法院认定的部分事实发生变化，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初217号民事判决第二项，即驳回原告惠艳军的其他诉讼请求。二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初217号民事判决第一项，即被告程小敏、宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新于本判决生效之日起七日内支付原告惠艳军购房款22.55万元；三、宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新于本判决生效之日起七日内支付原告惠艳军购房款22.55万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11430元，惠艳军负担8052元，宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新负担3378元，财产保全费4320元，惠艳军负担2160元，宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新负担2160元；二审案件受理费9583元，惠艳军负担6983元，宁夏乾凯房产营销策划有限公司、张志新负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长 雍东华审 判 员 李鸿雁代理审判员 郭燕荣二〇一七年八月二十一日书 记 员 赵 晨 搜索“”