（2017）粤0608民初2126号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-07-12
案件名称
深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司与徐晓明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市高明区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司,徐晓明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0608民初2126号原告：深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司，住所地：佛山市南海区桂城金菊邨临街商铺8-9轴首贰层。负责人：陈健真。委托诉讼代理人：陈泳仪，女，1990年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李德来，男，1985年5月4日出生，汉族，住广东省阳春市。被告：徐晓明，男，1993年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：徐先团，男，1967年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司（以下简称南海分公司）诉被告徐晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈泳仪、李德来，被告徐晓明的委托诉讼代理人徐先团到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年8月至2017年6月期间的物业管理费1276元；2.判令被告向原告支付2016年8月至2017年6月期间的停车费880元；3.判令被告向原告支付拖欠物业管理费和停车费的滞纳金1724.8元。事实与理由：原告于2016年8月15日正式接管了佛山市高明区和盛街88号帝华·骏豪苑小区物业管理服务。2016年9月1日，原告与该小区的开发商佛山市高明区荷城房地产开发公司签订了前期物业管理合同。被告是该小区第2座2单元1梯205号房的业主。原告按照该份前期物业管理合同的约定提供了相关的物业管理服务。自2016年8月至今，原告多次向被告催缴拖欠的物业管理费和停车费，被告以各种不正当理由拒绝缴纳。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院公正判决。被告徐晓明辩称，不同意原告提出的诉讼请求，一、物业服务合同是原告与开发商签订的，被告并没有与原告签订物业服务合同；二、被告不清楚原告何时进驻小区管理。对原告提出的物管收费以每平米1.3元没有异议，开发商管理期间我一直有交纳物管费，直至开发商管理到期才没有交费。我们小区准备成立业委会，但开发商阻止我们筹建；三、被告原来租的车位是室内的，每月50元，后来物管要将车库装修实行人车分流，没有发车卡给被告，致使被告的摩托车根本无法进入小区，被告不认可原告收取停车费。在诉讼中，原告举证如下：1.《佛山仲裁委员会不予受理通知书》1份；2.《2座1梯205房（徐晓明）欠费统计表》1份；3.《前期物业服务委托合同》1份；4.《公告栏照片》1份；5.《备案证明》1份；6.《商品房买卖合同》1份；7.《证明》1份；8.《收据》1份；9.《停车位照片》1份。在诉讼中，被告举证如下：1.《调查表格》1份；2.《投票签名表》1份；3.《照片》1份。本院对当事人提交的证据作如下认定：对原告提交的证据1、4、6、8，被告没有异议，本院予以确认；对原告提交的证据2、3、5、7、9，被告有异议，但没有提供证据推翻，故对原告提供的证据2、3、5、7、9，本院予以确认。对被告提供的证据1、2、3，原告有异议。被告提供的证据不能推翻原告提供的证据，故本院对被告提供的证据1、2、3的关联性不予确认。经审理查明，2016年8月16日，原告与帝华·骏豪苑开发商佛山市高明区荷城房地产开发公司签订了前期物业管理合同，同年9月1日，原告接管该小区的物业管理服务。原告与高明区荷城房地产开发公司签订的合同约定，物业服务的收费标准每平方米一元三角，逾期缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起，按每天应交管理费的千分之五计收违约金。被告于2013年8月9日在上述小区购买了一套面积为89.58平方米的商品房，每月管理费为116元。被告的两辆摩托车在2017年7月前亦停放在小区内。合同约定，摩托车每辆每月收费为40元，管理费需在当月10日前缴纳。被告欠交2016年8月、9月、10月、11月、12月，2017年1月、2月、3月、4月、5月、6月的房屋物业管理费共1276元，两辆摩托车的物管费为880元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。争议的焦点是被告与原告是否形成物业服务合同关系及原告要求被告支付的违约金是否过高问题。关于被告是否与原告形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，高明区荷城房地产开发公司与原告签订的物业服务合同，对被告徐晓明具有法律约束力，被告认为与原告没有签订物业服务合同的辩解没有法律依据，其辩解理由，本院不予支持。原告依法接管了被告的小区管理，为被告提供了物业服务，被告理应向原告支付物业服务费。原告诉请被告支付上述房屋及车位服务费共2156元证据充分，本院予以支持。关于合同约定的逾期缴纳费用的违约金是否过高问题。被告在诉讼中认为过高，要求调低违约金。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告拖欠原告的物业服务费为2156元，而原告主张滞纳金为1724.8元，明显超过损失的百分之三十。被告要求调低的请求，本院予以支持。违约金的调整，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，……延迟支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故被告的逾期付款违约金应按上述规定计算，原告的请求超过上述规定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告徐晓明应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司2016年8月至2017年6月的物业服务费2156元及违约金（以196元为基数，分别从2016年9月11日、10月11日、11月11日、12月11日，2017年1月11日、2月11日、3月11日、4月11日、5月11日、6月11日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率计至本院确定给付日止）；二、驳回原告深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告徐晓明负担20元，原告深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司负担5元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吴文初二〇一七年八月二十一日书记员 叶静文 更多数据：搜索“”来源：