（2016）京0105民初59562号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-28
案件名称
贾荣和与北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司、于扬等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾荣和,苏炯,于扬,北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初59562号原告：贾荣和，男，1943年1月30日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张继明，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皓，北京市康达律师事务所实习律师。被告：苏炯，男，1988年5月10日出生，户籍地河南省平舆县。被告：于扬，1980年11月19日出生，户籍地河北省承德市隆化县。被告：北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街26号A1703。法定代表人：于扬，经理。三被告共同委托诉讼代理人：杨洪武，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：朱星宇，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。原告贾荣和（以下简称原告）与被告苏炯、于扬、北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司（以下简称京晟公司）确认合同效力纠纷一案，本院2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其代理人张继明、刘皓、三被告的代理人杨洪武、朱星宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令依法撤销被告苏炯与被告于扬、被告京晟公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》。事实和理由：原告2016年4月21日委托被告苏炯、于扬办理位于北京市朝阳区安苑里11号楼2门xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）的相关事宜。被告苏炯、于扬在原告不知情的情况下以明显不合理低价于2016年9月10日将xxx号房屋交易至被告于扬设立的自然人独资法人京晟公司的名下。为维护原告的合法权益，故起诉请求判如所请。三被告共同辩称，房屋买卖合同是基于原告欠款以及签订委托书的事实，原告是知情的，没有恶意串通，合同应该有效，2016年4月原告通过苏炯介绍向杨xx借款82万元，作为还款保证原告将其涉案房屋抵押给杨xx，同时授权二被告偿还借款，收取房款等，原告同意没有还清欠款由二被告代偿借款，2016年6月借款到期，原告不能偿还，又向徐xx借款164万元，82万元偿还杨xx借款，由将涉案房屋抵押给了徐xx，原告同意不能按期还款将以房抵账，同时告知徐xx委托二被告有权处置该房产，原告对于二被告的委托书持续有效没有撤销，徐xx借款到期后原告没有偿还，二被告依据约定以及委托书的授权，将房屋出售，因此对于出售房屋的事实原告同意而且有预期，不是不知情，委托书中赋予了二被告出售的权利以及定价的权利，因此不存在恶意串通，原告所述的买卖合同成立，当时卖了164万元。于扬、苏炯不是本案的诉讼主体，显失公平是明显低于市场价格70%，但是原告没有举证证明，第二次买卖合同的价格就是标准的买卖价格，2016年房屋价格大幅上涨，第一次房屋买卖到第二次房屋买卖期间，价格上涨是合理的。经本院审理查明，2016年4月21日，原告作为借款人（甲方）与出借人杨xx（乙方）在北京市国立公证处签订借款合同，约定乙方向甲方借款82万元，月利息2%，按月付息。甲方同意以xxx号房屋提供抵押担保并办理抵押登记。双方均同意向北京市国立公证处申请赋予本合同以强制执行效力并办理公证手续。2016年4月22日，北京市国立公证处出具（2016）京国立内证字第5419号，赋予上述借款合同强制执行力。2016年4月21日，原告作为委托人与被告苏炯、于扬作为受托人签订《委托书》，主要内容为：原告委托被告苏炯、于扬全权代理办理代为偿还与502号房屋有关的一切贷款及其他费用；代为办理及签署房地产的抵押、解抵押登记手续、代为出售房产、代为确定上述房产的出售价格；代为确定网签价格，签署房屋买卖合同及撤销网签；代收房款等与xxx号房产出售及过户有关的一切事项。2016年4月22日，北京市国立公证处出具（2016）京国立内证字第5420号公证书，对上述委托书内容进行了公证。2016年6月14日，原告作为借款人（甲方）与徐xx作为出借人（乙方）在北京市国立公证处签订《借款合同》，主要内容为甲方向乙方借款164万元，期限一个月，月利息2%。甲方同意以xxx号房屋向乙方提供抵押担保，若甲方到期不能履行对乙方的还款义务，乙方有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。2016年6月16日，北京市国立公证处出具（2016）京国立内证字第8185号，赋予上述借款合同强制执行力。2016年6月20日，原告通过银行转账向杨晓明还款82万元，杨xx向原告出具款项已结清的收条。2016年7月29日，苏炯作为原告（出卖人）的委托代理人与买受人京晟公司签订网签的《存量房屋买卖合同》，将xxx号房屋以164万元的价格出售给京晟公司。2016年9月10日，xxx号房屋登记至京晟公司名下。2016年10月8日，京晟公司作为出卖人与买受人田x签订《补充协议》，约定将xxx号房屋以总价312万元出售给田莉，买方通过资格审核后网签，网签三日后支付首付款150万元，过户后7日内支付剩余房款160万元。2016年11月7日，京晟公司与田莉签订网签《存量房屋买卖合同》，网签价格164万元。本院于2016年11月7日向三被告送达起诉书和开庭传票，被告于扬向本院提出管辖权异议，本院出具裁定书驳回了于扬的管辖权异议。后于扬对本院裁定书提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回了于扬的上诉请求。在本案审理过程中，原告于2016年11月24日向本院申请财产保全，要求查封502号房屋。本院在保全执行过程中发现502号房屋已于2016年11月12日转移登记至田x名下。上述事实有双方当事人的陈述、双方当事人提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案争议焦点之一在于苏炯出售xxx号房屋价格是否合理。三被告称原告未举证证明xxx号房屋在出售给京晟公司时的价格属于不合理低价。本案中，苏炯作为原告代理人将xxx号房屋以164万元的价格出售给京晟公司，该出售价格与原告向徐小娟的借款金额相同。且根据本案已经查明的事实及京晟公司、田莉在另案庭审中的陈述，京晟公司将xxx号房屋以310万元出售给田莉时是市场价。xxx号房屋两次转让的时间相近，但转让价格相差146万元，故本院认为苏炯代理原告将xxx号房屋转让给京晟公司的价格属于明显不合理低价。本案争议焦点之二在于苏炯代理原告将xxx号房屋出售给京晟公司的效力。本院认为，代理人应当在代理权限内实施民事行为，保护被代理人的合法利益。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。本案中，苏炯作为原告的代理人应在维护原告的利益的前提下，代理原告实施民事行为。但在本案中，苏炯将xxx号房屋以明显不合理低价转让给本案原告委托的另一代理人于扬作为法定代表人的公司名下。且被告在本案诉讼过程中通过滥用诉权的方式拖延诉讼，并在此期间将xxx号房屋再次转移登记至案外人名下。苏炯将xxx号房屋转让给京晟公司的行为损害了原告的利益，应当认定为恶意串通，该行为应属无效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告苏炯作为代理人与被告北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW349916）无效。案件受理费19560元、财产保全费5000元均由三被告负担（原告已交纳，三被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 禹 雷人民陪审员 罗小灵人民陪审员 贾松涛二〇一七年八月二十一日书 记 员 李思桐 百度搜索“”