（2017）鲁0104民初2831号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-29
案件名称
济南恒大西区置业有限公司与刘真哲商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南恒大西区置业有限公司,刘真哲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初2831号原告：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告:刘真哲，男，1978年2月19日出生，汉族，住山东省巨野县。原告济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大西区置业）与被告刘真哲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大西区置业委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼，被告刘真哲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大西区置业向本院提出诉讼请求：1.解除双方就恒大雅苑16号楼1单元房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号：销售（字）201421304415】；2.判令刘真哲协助恒大西区置业办理上述房屋的注销合同备案、撤销网签手续；3.判令刘真哲所交款项56342元作为违约金不予退还；4.判令刘真哲承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日，双方签订了《济南市商品房买卖合同》及附件（以下简称买卖合同），买卖合同约定：刘真哲购买恒大雅苑房屋，合同总价款为887291元，付款方式为交纳首付款后，余款办理银行按揭贷款。为此，恒大西区置业、刘真哲、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城银行）三方签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称担保合同），担保合同约定：恒大西区置业为刘真哲的61.8万元按揭贷款承担连带保证责任，保证责任至刘真哲取得房地产权属证书，并办妥以农行历城支行为抵押权人的抵押登记手续之日。因刘真哲未按期偿还贷款，农行历城支行要求恒大西区置业承担担保责任，多次从恒大西区置业账户扣划款项，且于2017年4月25日已将全部贷款本金予以扣划。根据买卖合同附件五第二条第（一）款第5项第（1）之规定，刘真哲未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致恒大西区置业承担保证责任的，恒大西区置业有权单方解除合同，收回房屋，刘真哲以所交的全部款项作为违约金向恒大西区置业承担违约责任。根据买卖合同附件五第二条第（三）款之规定，合同解除后，该房屋归恒大西区置业所有，刘真哲应无条件配合恒大西区置业到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。刘真哲未提出答辩。恒大西区置业围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院对相关证据进行了审查并在卷佐证。其向本院提交《济南市商品房买卖合同》及其附件、《收据》、《商品房预售许可证》、《个人购房/购车借款及担保合同》、银行还款凭证、还款明细、通知书等证据原件，刘真哲未予质证，本院审查后对上述证据予以采信。由上述证据及恒大西区置业的陈述，本院认定事实如下：2014年12月31日，恒大西区置业作为出卖人与作为买受人的刘真哲签订《济南市商品房买卖合同》一份。该买卖合同约定刘真哲购买恒大西区置业开发建设的恒大雅苑16号楼1单元商品房一套，该房屋建筑面积105.43平方米，其中套内建筑面积76.56平方米，房屋总价款为887291元。该合同第六条第一款第（三）项约定，刘真哲以银行、公积金按揭付款方式支付，2015年1月1日前支付首付款269291元，剩余61.8万元须在2015年1月1日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”第一款第（二）项约定，刘真哲未按合同约定时间付款，逾期超过180日后，恒大西区置业有权解除合同。恒大西区置业解除合同的，刘真哲按累计应付款的1%向恒大西区置业支付违约金等。该合同另对双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准；附件四为民用建筑节能信息公示及附件五为合同补充协议。合同补充协议第二条“双方同意本合同第六条、第七条修改或补充如下”约定：（一）关于银行按揭付款方式的约定：……5.因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。……（三）合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。如买受人承担违约责任后尚有剩余款项，需要退还给买受人的，在办理完毕上述取消交易手续后，方可办理退款手续。签订上述合同的当日，刘真哲向恒大西区置业支付了购房款56342元。之后恒大西区置业与刘真哲及中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行（以下简称邮政城区支行）三方签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定由刘真哲向邮政城区支行贷款61.8万元，贷款期限300个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由恒大西区置业为刘真哲的该笔贷款提供连带责任保证。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，邮政城区支行依约发放了相应的贷款。贷款后，刘真哲初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致恒大西区置业承担保证责任，代其向邮政城区支行偿还了相应的贷款。2017年4月25日，邮政辛庄支行出具通知书，载明：恒大西区置业；借款人刘真哲贷款已多次出现逾期欠息的情况，至2017年4月25日止，已连续13期未按约定还款，贷款本息共计598322.96元。截止到2017年3月13日，该笔贷款本金余额为594088.14元，利息按合同利率继续计算。经我行客户经理核实，该客户已无力偿还剩余未还的按揭贷款。同日，恒大西区置业代刘真哲偿还结清了全部银行贷款598322.96元。另查明，恒大雅苑16号楼取得了商品房预售许可证，编号为济建预许2014440号。本院认为，恒大西区置业与刘真哲签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及恒大西区置业、刘真哲与邮政城区支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。现恒大西区置业诉至本院，以刘真哲拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的事实，刘真哲逾期还款，并直接导致恒大西区置业承担保证责任，于2017年4月25日代其清偿了全部银行贷款。按照双方签订的补充协议约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋，买受人所交全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任；合同解除后，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，刘真哲逾期还款导致恒大西区置业承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，恒大西区置业有权解除合同并要求刘真哲承担相应的违约责任。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定，恒大西区置业承担保证责任后其即享有了合同解除权。恒大西区置业在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状副本送达刘真哲的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日，刘真哲收到起诉状副本的时间为2017年6月12日，上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同约定的刘真哲的义务，其应当协助恒大西区置业办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，恒大西区置业的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，以十日为宜。恒大西区置业还要求刘真哲支付的购房款20674元作为违约金不再退还，其该项请求在补充协议中进行了明确约定，其该项请求有合同依据，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：济南恒大西区置业有限公司与刘真哲于2014年12月31日签订的关于济南市槐荫区恒大雅苑16号楼1单元房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件【合同编号：销售（字）201421304415】于2017年6月12日解除；二、刘真哲于本判决生效之日起十日内协助济南恒大西区置业有限公司办理上述房屋的网签、备案撤销手续；三、刘真哲向济南恒大西区置业有限公司交纳的购房款56342元作为违约金归济南恒大西区置业有限公司所有。案件受理费12673元，减半收取计6336.50元，由刘真哲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李子萍二〇一七年八月二十一日书记员 史 磊 关注公众号“”