（2017）粤20民终493号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-12-14

案件名称

林丽华、李红霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林丽华,李红霞,中山市鸿申房地产经营服务有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终493号上诉人（原审被告）：林丽华，女，1965年5月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红霞，女，1976年10月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李君廷，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茜，广东凯行律师事务所律师。原审第三人：中山市鸿申房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区第一城建华路4号A卡。法定代表人：张庆林，总经理。委托诉讼代理人：欧灶祥，男，该公司员工。上诉人林丽华因与被上诉人李红霞、原审第三人中山市鸿申房地产经营服务有限公司（以下简称鸿申公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。林丽华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李红霞的诉讼请求。事实和理由：一、合同本意约定的任意一方无故拖延超过90天应从合同签订之日起算。二、鸿申公司员工将李红霞违约的两个处理方案告知林丽华，鸿申公司员工在庭审中也确认因李红霞自身的原因导致在2016年6月6日未办理过户手续，以上均表明李红霞违约在先。三、签订合同后，李红霞通过鸿申公司告知林丽华因资金原因不再继续购买房屋。四、李红霞未提交任何证据证明其催促过林丽华办理过户手续，相反林丽华有证据证明李红霞在2016年6月6日前未与林丽华办理过户手续，构成违约。李红霞辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、林丽华及李红霞在合同中约定了任何一方无故逾期90天的宽限期，应认定为从2016年6月6日起90天内双方需要办理过户手续。三、林丽华在2016年6月6日前没有履行和配合提供相关资料给鸿申公司办理过户前的准备工作。四、李红霞从来没有明确表示不再购买涉案房屋，林丽华在约定的宽限期届满前已经将涉案房屋出售给案外第三人构成违约，应承担违约责任。鸿申公司述称，林丽华的上诉理由不成立，坚持一审答辩理由。林丽华提供的录音文件不完整，只选择了11次录音文件中的6次。2016年6月23日18:59分，林丽华与李红霞有8分35秒的通话记录，该记录显示林丽华与李红霞有充分的协商沟通，不应由鸿申公司承担责任。李红霞向一审法院起诉请求：1.解除李红霞、林丽华签订的房地产买卖合同，林丽华向李红霞双倍返还购房定金40000元;2.林丽华向李红霞支付李红霞已承担的中间服务费7500元。一审法院认定事实：2016年3月6日，李红霞（甲方）与林丽华（乙方）在第三人鸿申公司的居间服务下签订房地产买卖合同，约定：李红霞购买林丽华名下的位于广东省××××区第一城兴业楼3幢203房及车房【房产证号：粤房地证字第××号，土地证号：中府国用(2004)第易2335**号】，交易总金额为250000元，付款方式为：合同签订当天支付定金20000元，于2016年6月6日前双方办理房地产证转名时支付105000元，领取新房产证时支付115000元，余下10000元于2016年10月30日甲方交楼时付清；甲乙双方应当在合同签订之日起提供办证所需资料交予中间方办理过户手续；任意一方无故拖延超过90天者则视为违约；甲乙任何一方毁约，则毁约方须付中间方服务费7500元。合同签订当天，李红霞向林丽华支付定金20000元、向第三人鸿申公司支付中介费7500元，但李红霞、林丽华双方均无向第三人鸿申公司提供办理房屋过户手续所需的任何资料。后李红霞认为林丽华未按合同约定将涉案房屋过户至李红霞名下构成违约，遂于2016年9月6日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查，林丽华于2016年7月10日与案外人签订房地产买卖合同，并于2016年7月21日与案外人办理递件过户手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李红霞、林丽华签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，一审法院予以确认，当事人均应恪守履行。对李红霞已支付林丽华定金20000元、支付第三人鸿申公司中介费7500元的事实，各方均无异议，一审法院予以确认。本案争议焦点是李红霞、林丽华哪方的违约行为导致涉案合同无法履行。首先，房屋买卖合同明确约定在签订合同之日起李红霞、林丽华应向第三人鸿申公司提供办理过户手续所需的资料，因此，林丽华向第三人鸿申公司提供过户所需资料是其作为卖家应履行的义务，但林丽华未向第三人提供图纸进行测量，其行为必然导致李红霞、林丽华无法顺利办理递件过户的手续。其次，房屋买卖合同约定李红霞、林丽华于2016年6月6日前办理房地产转名手续，李红霞并于同日支付第一期款项105000元，任何一方无故拖延超过90天则视为违约。从该约定可知，该90天是对李红霞、林丽华双方履行合同约定义务的宽限期，该约定对双方均有效，只有超过该宽限期不履行合同义务才构成违约。但林丽华在2016年7月21日即90日宽限期届满前将涉案房屋过户给案外人，致使李红霞林丽华签订的房屋买卖合同无法继续履行，其行为已经构成违约，现李红霞主张解除合同、要求林丽华双倍返还定金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。另，林丽华提供的录音无法证明李红霞同意不再履行涉案房屋买卖合同，其亦未提供证据证明是因李红霞行为导致双方无法办理过户手续，故林丽华认为是李红霞行为导致违约的辩解，于法无据，一审法院不予采纳。关于中间服务费，房屋买卖合同约定违约方应承担中介服务费7500元，现因林丽华的违约行为导致合同无法履行，李红霞据此要求林丽华承担其已支付的7500元中介服务费的诉求，合法有据，一审法院予以支持。综上，李红霞诉求合法合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李红霞与林丽华于2016年3月6日签订的房地产买卖合同；二、林丽华于一审判决发生法律效力之日起七日内向李红霞双倍返还定金40000元；三、林丽华于一审判决发生法律效力之日起七日内向李红霞支付中间服务费7500元。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费988元,减半收取为494元（李红霞已预交），由林丽华负担（林丽华于一审判决生效之日起七日内迳付李红霞）。二审中，李红霞及鸿申公司没有提交新证据。林丽华提交一份李红霞发给林丽华的短信记录，拟证明李红霞在短信中承认与涉案房屋有关的事情均由鸿申公司负责，鸿申公司在通话录音中的意思表示均为李红霞的意思表示。李红霞认为该证据不属于新证据，确认该证据的真实性、不确认关联性。鸿申公司对证据的真实性确认，不确认关联性。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，一审庭审中，林丽华陈述涉案房屋已经在2016年7月10日左右与案外人签订合同，于2016年7月21日向国土局递交材料过户给案外人。李红霞认为林丽华举证的录音摘要及光盘的真实性无法确认。鸿申公司认为该录音不完整，无法反映整个事情的真相。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：一、逾期过户时间的起算点如何认定。二、李红霞、林丽华哪方的违约行为导致涉案合同无法继续履行。对此，本院作如下分析：关于焦点一，逾期过户的时间起算点如何认定的问题。林丽华主张从合同签订之日即2016年3月6日开始计算，超过90天未履行相应的合同义务的视为违约。李红霞认为从合同约定的过户时间2016年6月6日起算，超过90天未履行相应合同义务的视为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对于合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的意思。涉案合同约定“任意一方无故拖延超过90天则视为违约。”本院认为，本案的逾期过户的时间起算点应从2016年6月6日开始再经过90日即为2016年9月4日。第一，根据合同文意理解，该条款的意思为在合同约定义务履行时间节点到达后，再经过90日才视为违约。第二，就涉案合同设立该条款的整体目的来看，该违约条款设置是为了在一方违约时，守约方可以根据该条款向违约方主张相应的违约责任。如果按照林丽华主张的从合同签订之日即2016年3月6日起算，超过90日后即视为违约。则林丽华及李红霞按照合同约定的时间办理过户、领取房产证已经属于违约，则设置该违约条款没有意义。综上，本院对于李红霞的解释予以采信，认定逾期过户的时间起算点从2016年6月6日开始再经过90日后即为2016年9月4日，一方仍没有办理过户手续的构成违约。关于焦点二，李红霞、林丽华哪方的违约行为导致涉案合同无法继续履行。经查，涉案房屋已经在2016年7月10日签订合同，2016年7月21日过户给案外人。根据上述论述，双方虽然在2016年6月6日前均没有递交过户资料，但在2016年9月4日前递交过户资料均不构成违约。本院对于林丽华主张的李红霞未在2016年6月6日办理过户构成违约的说法不予支持。林丽华主张按照其与鸿申公司工作人员的沟通，李红霞已经明确表示不愿意再购买涉案房屋，林丽华可以将涉案房屋出售给第三人。本院认为，因李红霞对林丽华一审提交录音的真实性不予确认，鸿申公司也否认该录音资料的完整性，认为林丽华提交的录音不能完整反映事件的真相，林丽华也未提供其他证据对拟证明的事实予以佐证。故本院对该录音证据不予采信。如前所述，双方在2016年9月4日前办理过户手续均不构成违约，但林丽华在2016年7月已经将涉案房屋过户给案外人，导致涉案房屋买卖合同不可能继续履行，构成根本性违约。因林丽华根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，李红霞诉请解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。按照涉案合同约定，应由违约方支付中间服务费并按照定金罚则承担违约责任，一审法院认定林丽华向李红霞双倍返还定金并支付中间服务费无误，本院予以维持。综上所述，上诉人林丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元（上诉人林丽华已预交），由上诉人林丽华负担。本判决为终审判决。审　判　长　官　琳代理审判员　刘　通代理审判员　马燕清二〇一七年八月二十一日书　记　员　易嘉璇 关注微信公众号“”