（2017）赣07民终2163号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-08-03
案件名称
廖昌平、郑思来房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖昌平,郑思来,管建慧,赣州市中鑫金融服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终2163号上诉人（一审原告）:廖昌平，男，1965年6月26日生，汉族，赣州市南康区人，住赣州市南康区，委托诉讼代理人：廖肇胜，江西君实律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郑思来，男，1979年1月12日生，汉族，江西信丰人，住信丰县，被上诉人（一审被告）：管建慧，女，1983年9月2日生，汉族，江西赣州市人，住赣州市章贡区，系郑思来之妻，委托诉讼代理人：刘锦龙，江西明理律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：赣州市中鑫金融服务有限公司。住所地：赣州经济技术开发区迎宾大道锦绣嘉园***号。法定代表人：郑思来，系该公司执行董事。上诉人廖昌平因与被上诉人郑思来、管建慧、赣州市中鑫金融服务有限公司（下称中鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2016）赣0722民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人廖昌平的上诉请求为：1、撤销一审判决第二项，改判由三被上诉人连带按一审判决的金额支付上诉人房租，并自2015年11月21日起按每月3%支付违约金至实际付清租金止。2、撤销一审判决第三项，改判装修归上诉人所有。3、一、二审诉讼费由三被上诉人连带承担。其事实与理由如下：一、一审判决认定承租人错误。上诉人与被上诉人郑思来于2015年6月16日签订《商铺租赁合同》，根据合同相对性，承租人是郑思来。合同第三条第3项规定不能转租，实际房租也是郑思来个人支付的，承租人应是郑思来。即使中鑫公司使用了租赁物，也应与郑思来夫妻一起承担连带责任。二、认定装修事实错误。合同第六条第2款第5项约定，期满装修归甲方所有。因被上诉人未交租金而导致合同解除，应视为合同期满，装修归甲方所有。而一审判决既认定被上诉人未按法院释明起诉，又认定驳回原告期满装修归原告所有的诉讼请求，逻辑错误，应判决装修归上诉人所有。三、认定违约责任错误。合同第三条第1项约定，逾期迟交租金每日按0.5%收取滞纳金。而一审判决认定原告未提供证据证实实际损失，判决按月利率1%计算利息，认定错误。被上诉人郑思来及中鑫公司共同答辩称：1、郑思来系中鑫公司法定代表人，其签订案涉租赁合同的行为代表中鑫公司，案涉租赁合同的履行，包括房屋的装修、租金支付并计入账簿，对外形象均为中鑫公司。2、上诉人对承租房屋用于中鑫公司业务经营是明知的。一是约定用途为商业经营，二是整个装修工程较大，装修对外形象突出，显著地标明了中鑫公司的标识，三是租赁期内上诉人对实际承租用途没有提出异议。3、既然上诉人主张装修物归其所有，则说明上诉人同意利用装修物，答辩人请求对装修物部分折款。被上诉人管建慧答辩称：1、答辩人在一审中提供了充分证据证明，案涉房屋实为中鑫公司营业经营，并非夫妻共同生活所用。2、郑思来是中鑫公司的法定代表人，其承租房屋的行为实际上是代表公司。该房屋的实际使用人也是中鑫公司，由该公司进行了装修装饰，支付租金、保证金等。原告廖昌平向一审法院的诉讼请求：1、解除原、被告于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》，由原告没收被告缴纳的21万元履约保证金；2、判令被告支付租金87万元并自2015年10月21日起按每月5%支付违约金至实际付清租金之日止，截止起诉日为30万元；3、确认被告的装修无偿归原告使用；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告郑思来、管建慧系夫妻关系。2015年6月16日原告作为出租方（甲方）与被告郑思来作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方出租的商铺坐落地址赣州市章江新区新赣州大道公园壹号1号楼5、6号商铺（含一层、二层、三层），建筑面积合计792.08平方米。2、租赁期限5年，自2015年9月1日至2020年8月31日，甲方同意2015年8月31日前为乙方提供免租金装修期，甲方同意乙方所租房屋为经营场所用，其范围以乙方营业执照为准。3、租金按7%逐年递增，第一年2015年9月1日至2016年8月31日为每月70000元，第二年2016年9月1日至2017年8月31日租金为每月75000元，第三年2017年9月1日至2018年8月31日租金为每月80000元，第四年2018年9月1日至2019年8月31日租金为每月85600元，第五年2019年9月1日至2020年8月31日租金为每月91600元。租金按季缴纳，于每季末20日前缴纳下季度的租金。逾期迟交租金每日按0.5%收取滞纳金，逾期15日以上甲方有权单方面解除合同，收回商铺并没收乙方所交履约保证金。4、本合同一经签署，乙方即应交纳3个月租金210000元作为本商铺合同的履约保证金。合同终止，乙方交清租金等相关费用后，甲方不计息退还乙方合同履约保证金。若乙方提前解除合同或转租给第三方，视为违约。合同履约保证金不予退还，并由甲方收回使用权。5、乙方所租赁的商铺，室内外装修应在不破坏主体结构的情况下进行，租赁期满店铺装修的固定部分以及用电增容部分所有权无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除和破坏。原告所出租的店铺系土坯房，《商铺租赁合同》签订后，被告郑思来经手向原告支付履约保证金21万元，随后对所承租的二个店铺（含一层、二层、三层，建筑面积共计792.08平方米）进行装修。装修完毕后，第三人中鑫公司入住该店铺经营。承租期间，中鑫公司仅支付12万元租金，中鑫公司在该店铺经营至2016年9月20日止，需支付租金的租期自2015年9月1日至2016年9月20日，按合同约定计算，2015年9月1日至2016年8月31日，租金为：70000元/月×12个月=840000元：2016年9月1日至2016年9月20日，租金为：75000元/月×0.67个月=50250元；以上租金合计890250元，剔除其支付的12万元租金，尚欠租金770250元。第三人中鑫公司诉称其店铺装修花了一百多万元，合同约定的租期尚未到期，要求出租人即原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失用于抵扣租金，对此，法庭向中鑫公司明确释明其可以向原告提出独立的诉讼请求在本案中一并审理，可中鑫公司在法庭限定的时间内未提出书面申请，视为中鑫公司在本案中不提出该请求，本案中法庭对此不作审查。第三人中鑫公司成立于2015年5月12日，属于有限责任公司，公司股东有郑思来和任华东两人。公司经营范围：接受金融机构委托从事金融信息技术外包、接受金融机构委托从事金融业务流程外包等。一审法院认为：被告郑思来与原告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，内容合法有效，应受法律保护。合同上承租方虽然是被告郑思来签名，但因郑思来是第三人中鑫公司的法定代表人，其签订合同后所租赁的店铺实际也是用于第三人中鑫公司营业场所，被告郑思来签订合同的行为是代表第三人中鑫公司的行为，其签订该租赁合同的行为的法律后果由第三人中鑫公司承担。第三人中鑫公司自2015年11月开始拖欠原告租金，至2016年9月20日中鑫公司搬离止，拖欠租金接近一年之久，根据双方签订的合同约定，原告可以单方终止租赁合同，况且中鑫公司于2016年9月20日已搬离该租赁店铺，双方签订的《商铺租赁合同》实际上已经解除。原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以支持。原告要求没收21万元履约保证金，因双方签订的租赁合同未对履约保证金的性质作出特别约定为“定金”，法庭不能适用定金法则处理本案，原告要求没收210000元履约保证金的诉讼请求于法无据，不予支持。第三人中鑫公司未按合同的约定支付租金的行为已构成违约，中鑫公司应当承担违约责任，但原告要求按所欠租金自2015年10月21日起按每月5%支付违约金，因对方提出异议，原告又未提供证据证实因对方违约所造成的损失数额，法庭酌定违约责任由中鑫公司按所欠租金560250（尚欠租金770250元减去210000元履约保证金）自2015年11月21日起按月利率1%计算利息。关于原告要求法院确认店铺装修无偿归原告使用的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，承租人中鑫公司提出要求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失用于抵扣租金的主张，但未正式向原告提出书面独立的诉讼请求，原告的该请求与第三人中鑫公司的主张密切相关联，同时原告又不同意给中鑫公司适当补偿，本庭对原告的该诉讼请求不予审查，双方可通过其他途径解决或另外诉讼解决。原告要求被告郑思来、管建慧承担责任的诉讼请求无法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告廖昌平与被告郑思来于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》；二、第三人赣州市中鑫金融服务有限公司应支付原告廖昌平房屋租金560250元，并按本金560250元自2015年11月21日起按月利率1%计算利息至实际付清租金之日止，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告廖昌平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元，由第三人赣州市中鑫金融服务有限公司承担。二审审理中，各方均未向法庭提交新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：关于案涉租赁合同的乙方责任主体问题。虽然合同由郑思来作为乙方签名，但郑思来系中鑫公司的法定代表人，中鑫公司也承认其是实际的承租主体，承担了装修及租金的费用。故郑思来签订租赁合同，实际上是受中鑫公司委托的一种隐名代理的行为。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。案涉租赁合同第二条明确约定“甲方同意乙方所租房屋作为经营场所用，其范围以乙方营业执照为准”，且一审中相关证据可以证明，案涉房屋是中鑫公司作为办公经营场所，外墙有明显的“中鑫金融”的广告标识，室内装修是由中鑫公司作为当事人签订各种装修、购买材料的合同。室内摆设也是用于办公。因此，可以推定上诉人应当知道案涉房屋租赁合同是中鑫公司在实际履行，承租使用。退一步来讲，若上诉人确实不知中鑫公司为实际承租人，但在一审审理过程中，郑思来及中鑫公司答辩均称中鑫公司为实际承租人，在上诉人收到该答辩意见的情况下，可视为郑思来已经向上诉人披露了其与中鑫公司的委托关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，其具有选择权，选择郑思来个人或者是中鑫公司作为合同责任主体，但不得同时选择两个作为责任主体并要求承担连带责任。在一审已经判决实际承租主体中鑫公司承担责任后，上诉人不是认为责任主体不当，而是认为应当由三被上诉人同时承担连带责任，该上诉请求没有法律依据。被上诉人管建慧虽然是郑思来的妻子，但其既没有在与郑思来一起在租赁合同中签名，也不是中鑫公司的股东或高级管理人员，单纯的夫妻关系不是承担本案租赁合同连带责任的依据。关于装修处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，中鑫公司并没有提起反诉，要求对其已形成添附的装修损失进行补偿。但由于本案合同解除系中鑫公司未按约定交付租金，解除原因在于中鑫公司，故按照上述规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由中鑫公司拆除、搬走，但拆除不得造成房屋毁损。上诉人主张判决装修归其所有，该诉讼请求不明确，既未区分是否已形成附合的装饰装修物，也没有明确装修的具体范围，且与上述区分处理的相关规定不符，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11419元，由上诉人廖昌平负担。本判决为终审判决。审判长 郑小兵审判员 赖国东审判员 王阿婷二〇一七年八月二十一日书记员 钟 琳 来自：