（2017）沪0115民初38492号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海浦东有申汽配有限公司与上海德隆胶业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海浦东有申汽配有限公司,上海德隆胶业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初38492号原告：上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙祥卿，经理。委托诉讼代理人：高善来，上海市大明律师事务所律师。被告：上海德隆胶业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨晓明，总经理。原告上海浦东有申汽配有限公司(以下简称有申汽配公司)与被告上海德隆胶业有限公司(以下简称德隆胶业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告有申汽配公司的法定代表人孙祥卿及其委托诉讼代理人高善来、被告德隆胶业的法定代表人杨晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有申汽配公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告向原告支付2016年7月1日至2016年10月31日依照年租金人民币281,377元(以下币种相同)标准计算的拖欠租金93,792.40元；3、判令被告向原告支付拖欠租金滞纳金42,206.58元(从2016年11月1日起至2017年3月30日以本金93,792.40元的日千分之三计算)；4、判令被告向原告支付2016年11月1日至2017年3月31日间厂房占用费117,240.50元(按年租金281,377元标准计算)；5、判令被告向原告支付2016年7月1日至2016年10月31日期间拖欠物业管理费4,669.20元(按照每天每平方米2分钱，共1,958平方米计)；6、判令被告向原告支付2016年4月1日至2016年10月8日水费3,939.60元；7、判令被告向原告支付2016年8月24日至2016年10月8日间的电费2,449.50元；8、判令被告向原告支付水、电费从2016年10月10日至2017年4月10日计180天的滞纳金3,450.11元(以本金6,389.10元的日千分之三计算)。事实和理由：2005年4月开始，被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区的8号厂房,之后因业务发展需要，将承租部位更换至上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区的3号厂房(以下统称系争房屋)，并于2014年12月31日签订续租合同。2016年开发商上海地产集团和航头镇整治大中地块。被告以此为借口，从2016年7月1日起拖欠租金、水费、电费等，经催讨后一直不付。2016年10月，被告将大部分设备等搬离后紧锁承租厂房的大门，经多次催告始终不理。原告依照合同向业主方仍正常支付2016年10月至2017年3月期间的租金。原告方出租的厂区是有权证的国营工业老厂区，业主方同意改造，并发文承诺负责办理手续，且同意转租，但承租的第三方与业主无关的约定等。现为减少双方不必要的损失，原告提起诉讼，诉如所请。被告德隆胶业辩称，对原告诉状中陈述的租赁情况确认属实，被告原先承租上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区的8号厂房，后来换至系争房屋；被告对双方就系争房屋建立的租赁关系解除不持异议。至于对原告主张的租金，被告不同意，系争房屋实际为违章建筑，相关政府部分已在2016年5月31日出具公告，要求使用违法建筑的必须在2016年6月30日前腾空并搬离，不搬离者则停水停电，在这个情况下，被告无法正常再使用系争房屋。同时相关部门给予包含被告在内的相关企业2016年7月至9月为安置并搬迁的时间，该期间被告无需再向原告支付租金。被告认为，原告就违章建筑要拆除的事实向被告隐瞒，2016年1月，原告就知道房屋要拆除，但并未告知承租人，直至2016年5月相关命令下来致使被告搬离很仓促，不能早行准备。被告原定于2016年9月30日搬离，但原告阻挠被告搬迁，故而被告最后一车物品是在2016年10月8日搬离。搬离后系争房屋空置，大门敞开也未上锁，不存在没有交还的问题。就原告计算租金标准不持异议，但不存在由被告承担租金。于此，也不存在滞纳金的承担。就原告主张的滞纳金计算标准没有异议。对占用费，被告认为已于2017年10月8日搬离，不存在之后的使用费，原告阻挠被告离开，被告实际是在警察的协助下离开系争房屋的，双方没有也不可能办理交接手续。物业管理费计算标准不持异议，但被告也不予以承担。关于水费、电费的金额，被告予以确认且也愿意支付，但支付的前提必须由原告开具发票。水、电费的滞纳金被告不同意支付，因为原告没有向我开具过发票，也未向我追讨过，被告不知道要支付多少费用，故不存在承担滞纳金。本院经审理认定事实如下：2005年5月，上海市浦东新区航头镇下沙新街XXX弄XXX号的权利核准登记至上海建筑材料(集团)总公司名下。上海市公安局浦东分局航头镇派出所出具证明，表示上海市浦东新区航头镇下沙新街XXX弄XXX号与上海市浦东新区航头镇大中路XXX号为同一区域。2014年由上海建筑材料(集团)总公司房产经营分公司作为出租方与原告有申汽配公司订立相关租赁续租合同，租赁期限由2015年1月1日至2019年12月31日止。原告2004年就承租上述区域，并曾向出租方申请对承租处进行改造即建造钢结构厂房、办公区域等。2005年4月20日，由原告有申汽配公司作为出租方(甲方)与被告德隆胶业作为承租方(乙方)签署《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区大中路XXX号厂区8号厂房出租给乙方使用，建筑面积为816平方米；租赁期限自2005年5月15日起至2009年12月31日止。该合同到期后，2009年11月双方签署续租合同。2011年3月9日，原、被告签署租赁合同，表示乙方饮食及需要增加租赁厂房，约定甲方将系争房屋出租乙方，建筑面积为1,958平方米，租赁期从2011年4月1日至2013年12月31日止；每年租金265,225元，租金每二年递增3%，租金先付后用，签约后先付3个月租金66,306元，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清，甲方收到租金后开具合法凭证给乙方；乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本合同并追回拖欠款；……乙方租赁区内的水、电、通讯等日常费用由乙方自行承担，按月按时结付，拖欠水电费按拖欠房租同样处理；……乙方租赁期间，每平方米每天承担2分物业管理费，按月计交；……租赁期间，如遇不可抗力(如国家开发动迁、战争和地震等自然灾害)，造成本协议物业不能使用时，本协议自然终止，各方不承担赔偿责任，但国家开发动迁甲方须提前2个月通知乙方，并按实结算租金，乙方应无条件服从，按时搬离；在租赁期满后，若乙方需续租，应提前三个月通知对方，同等条件下，甲方优先续租给乙方；本协议终止后，乙方应如期将承租的厂房交还甲方，……；违约责任：本协议签订之日起，甲、乙双方均应自觉履行本协议，任何一方违约，应支付另一方相当于二个月租金的赔偿金；……。合同签订后，原告将上述合同约定的系争房屋交由被告使用。随后将租赁期限续租至2014年12月31日；2014年12月31日，双方再签订续租合同，约定双方从2015年1月1日至2019年12月31日止，续租合同的其他约定条款完全延续之前的租赁合同的条款。上述合同签订后，被告继续使用租赁房屋，并支付租金至2016年6月30日。庭审中，双方共同确认目前年租金标准为281,377元，2016年4月1日至2016年10月8日期间产生的水费为3,939.60元，2016年8月24日至2016年10月8日间产生的电费为2,449.50元，上述水、电费被告尚未支付。2016年1月15日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向原告发出(浦-415)城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》，内容为：“经查你(单位)于2004年9月在航头镇大中路XXX号实施未取得建设工程规划许可证进行建设(26处建筑物总面积为20,365.96平方米)的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责任你(单位)自收到本决定书之日起10日内自行拆除。逾期不拆除的，本机关可以依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由你(单位)承担。……”。2016年5月31日，浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发出《公告》，要求：“(一)整治范围内的涉及的违法行为必须立即整改、消除，违法建筑内的物品必须在2016年6月30日前自行清空、搬离，违法建筑必须自行拆除；存在违规经营、违法排污、消防安全隐患和安全生产隐患的，应当立即整改。逾期不整改的，由政府执法部门依法进行查处，拆除违法建筑；涉及犯罪的，依法追究法律责任。(二)根据整治进展，将适时采取停电、停水、停气等措施。”2016年7月1日，原告有申汽配公司向被告德隆胶业公司发送“告知书”，表示由于政府和地产集团联合整治大中窑地区，自2月开始已多次召开情况通报会议，……根据情况明确本公司就大中路XXX号厂区只能尽力维护到2016年8月31日结束，租赁合同自然终止，所以请各单位做好搬迁工作，按交钥匙起向前免二个月租金作为我们的补偿并表示抱歉。庭审中，原告确认被告于2016年10月31日搬离，但并未办理房屋交还手续，而是将厂房门锁掉，直至原告于2017年3月31日撬锁而入实际控制，2017年4月底，系争房屋被拆违办予以拆除；被告表示因原告的阻挠，其实际在2016年10月8日搬离，走时双方因发生争执未办理交接手续，但大门敞开，不存在原告无法控制系争房屋情况，系争房屋目前已被拆除。以上事实，有房地产产权证、《租赁合同》、《续租合同》、照片、原告与上海建筑材料(集团)总公司房产经营分公司的《补充协议》、《关于大中路XXX号XXX号堆场改造方案的函》、门牌弄证明、《上海市浦东新区城市管理行政执法局限期拆除决定书》、《公告》、《告知书》等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争房屋多为自行搭建，并无取得相关合法建造手续，因而双方就系争房屋中自行搭建部分所建立的租赁关系应属无效。合同无效为自始无效。原告将不合法搭建的房屋出租给被告使用，其存在过错；被告承租系争房屋时，亦未尽必要的审核注意义务，也存在一定过错。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。在本庭向双方释明后，原告表示在合同无效下，仍坚持原诉讼请求的主张项目，就租金部分要求参照租金标准主张使用费。被告则表示原告隐瞒了事实，欺骗了被告，同时自愿发函告知被告免除两个月的租金，政府部门也给予被告2016年7月至9月为搬迁期，由此被告不愿意支付2016年6月30日之后的租金、使用费及物业管理费，对此本院认为，被告虽2016年10月8日返还房屋，但在原告不予认可下，并无证据证明当天已经与房屋出租方办理交接手续，被告提出双方当时交恶不可能交接，但在维护自身利益避免风险下仍可以通过其他方式单方履行交还手续，目前并没有任何证据证明被告已行履行了交还手续，本院对被告的意见难以采信。目前，原告确认被告实际在2016年10月31日搬离系争房屋，就此时间本院予以确认。关于2016年7月1日至该日期前的租金及使用费，被告再行抗辩，2016年7月1日的告知书中原告自愿表示免除二个月租金，对此认为，其一，该告知书虽表述了免二个月租金作为补偿的意见，但该是原告建立在双方2016年8月31日租约终止并由承租方履行了交钥匙的前提下的，客观上被告并未依照告知书于2016年8月31日终止合约且办理交钥匙手续，没有证据显示该单方面告知书系双方协商一致的结果；其二，该告知书当时是建立在双方有效租赁关系下的处理方案，现合同认定无效下，就此作出的意思表示也归为无效，由此被告要求免除两个月租金的意见，本院亦不予采纳；至于其表述2016年7月至9月系相关政府部门给予的搬迁时间，该与被告占有使用系争房屋需支付相应的租金、使用费及物业管理费并不冲突，故原告目前要求参照租金标准要求被告支付2016年7月1日至2016年10月31日间的租金及使用费93,792.40元以及物业管理费4,669.20元，在合理主张范围内，于法有据，本院予以支持。对原告要求参照租金标准要求被告支付从2016年11月1日至2017年3月31日期间的房屋使用费，本院认为，被告在搬离系争房屋时虽未与原告办理交接手续，但原告对被告2016年10月31日后已不在系争房屋中为明知，最终控制房屋的方式也是自行撬锁而入，结合被告当时搬离系争房屋是基于相关部门要求拆除的原因，系争房屋也不存在原告另作他用之说，在被告并未实际使用系争房屋下，该期间要求由被告再行承担空置费用，有失公平合理，故本院对该部分不予支持。对被告在占用房屋期间产生的水、电费，被告均予以确认，也愿意支付，但表示要求原告先行出具发票作为支付前提，本院认为，原告先行开具发票并不是双方约定或法定支付水、电费的先提条件，被告的抗辩，于法无据，本院对原告主张的水、电费请求，予以支持。另外，原告要求依照租赁合同主张租金、水、电的滞纳金，本院认为，租赁合同中所涉大部分租赁房屋均为不合法建筑，合同无效后，相关的违约责任条款不再适用，对此于法无据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海浦东有申汽配有限公司与被告上海德隆胶业有限公司就上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区的3号厂房自行搭建部位建立的租赁关系无效，有证部位建立的租赁关系解除；二、被告上海德隆胶业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东有申汽配有限公司支付2016年7月1日至2016年10月31日的租金及使用费93,792.40元；三、被告上海德隆胶业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东有申汽配有限公司支付2016年7月1日至2016年10月31日的物业管理费4,669.20元；四、被告上海德隆胶业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东有申汽配有限公司支付2016年4月1日至2016年10月8日期间水费3,939.60元；五、被告上海德隆胶业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东有申汽配有限公司支付2016年8月24日至2016年10月8日间的电费2,449.50元；六、驳回原告上海浦东有申汽配有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,316元，减半收取计2,658元，由原告上海浦东有申汽配有限公司负担1,460元，被告上海德隆胶业有限公司负担1,198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张盈二〇一七年八月二十一日书记员 杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：