（2017）甘07民终498号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-21
案件名称
王某与丁某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省张掖市中级人民法院
所属地区
甘肃省张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王某,丁某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘07民终498号上诉人（一审原告）：王某，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。委托诉讼代理人：周某，张掖市甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：丁某，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。委托诉讼代理人：孙某，甘肃誉西律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人丁某房屋买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2017）甘0724民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人周某、被上诉人丁某及其委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判被上诉人丁某返还上诉人预交的购房款10万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方当事人只是对购买房屋达成初步意向，上诉人支付的10万元属于预付款性质。因双方未签订书面的房屋买卖合同，没有对房屋的价格、房屋的交付时间、房款支付方式、违约金等问题进行约定，所以双方之间的房屋买卖关系未成立。2、因买卖合同没有成立，丁某所收受的100000元属于不当得利，理应返还王某。《中华人民共和国合同法》第九条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款。其中第一款（一）、（五）、（六）项分别要求有当事人的名称，合同标的物的价款，履行的期限。但本案上述三点都不具备。首先，房屋买卖合同的出卖方有误，双方均认可，涉案房产由甘肃文新房地产开发有限公司开发承建，出售房屋的主体必须为文新房地产公司，丁某不具备出卖房屋的主体资格，无权对该房屋行使任何的处分权，因此王某与丁某对涉案房屋的任何口头约定均不能对涉案房屋产生约束力。其次，双方没有约定房屋价款，一审法院认定”房价为按照市场行情比402室住房优惠5000元”这是一个不确定的动态数字。该表述表明涉案房屋的价款一是要按照市场行情，二是要比照402房价，但是市场行情和比照402室房屋价款本身是相互矛盾不可统一的，涉案房屋的价款从本质上讲无法确定，故房屋价款没有约定。再次，双方没有约定履行期限，本案系房屋买卖合同，该合同既没有约定交房时间，更没有约定支付剩余房款时间。按照一审法院的判决，双方应继续履行合同，最终上诉人无能力支付剩余尾款，出卖方也不能实现出售房屋的最终利益，一审判决强人所难。因双方合同没有成立，对没有成立的合同，一方在和磋商过程中取得的利益，属于不当得利，应予返还。3、本案程序违法，应当发回重审。本案高台县人民法院立案受理后，第一次开庭审理时，依法由审判员一人独任审理，第二次开庭审理时仍由审判员一人在其办公室审理，但开庭宣判后，上诉人王某才发现判决署名是审判员三人组成的合议庭，故一审程序严重违法，应该发回重审。综上，请求二审法院在查明案件事实，正确适用法律的基础上，公平公正审理，支持上诉人的上诉请求。丁某辨称：1、2013年8月，被上诉人以甘肃文新房地产开发公司的名义开发涉案房屋所在小区，后被上诉人与上诉人就11号楼一单元401室达成了房屋买卖口头协议，上诉人在2013年8月11日、2014年3月18日分别支付5万元房款，后来再没有交过钱。到2016年上半年上诉人才告知被上诉人无力购买房屋要求解除合同。双方对楼房的价款、位置等均进行了约定，该协议合法有效，上诉人现以无力购买为由拒不交纳剩余房款且要解除合同的请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉。2、一审法院对本案经过两次开庭，从简易程序转化为普通程序审理本案，程序并无不当。王某向一审法院起诉请求：1、解除原被告达成的口头买卖合同；2、要求被告返还购房款100000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2013年8月，原被告口头协商由原告购买被告位于××县住宅一套，房价为按照市场行情比402室住房优惠5000元。原告于2013年8月11日、2014年3月18日分别付款5万元，共计10万元，后因原告无力交纳房款，原告要求解除买卖合同并退还房款。一审法院认为，原被告达成了口头房屋买卖协议，约定由原告购买被告的住房，并约定了位置、价款，后原告累计向被告付款100000元，双方对此均无异议，由此可见双方是在平等、自愿的原则下达成的合同，是双方充分发挥意思自治原则所达成的合意，双方均应该按照该协议履行各自义务。现原告因自身原因无法办理按揭要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件。综上，原告要求解除合同退还房款的证据不足，其请求不能成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告承担。二审中，被上诉人提交了《商品房买卖合同》一份，拟证明2014年10月15日将11号楼1单元402室已售出，价格为267856元。经质证，上诉人对上述证据没有异议，本院予以采信。二审另查明，被上诉人丁某借用甘肃文新房地产开发有限公司的资质开发修建了涉案房屋，其他审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但根据上诉人王某在庭审中的陈述，其明确所购买房屋的位置、价款，并且向被上诉人支付了部分房款，故上诉人欲购买被上诉人丁某的房屋意思表示真实，双方达成的房屋买卖合同已依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人认为合同未成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实，没有合法根据是构成不当得利的实质性条件。本案中，被上诉人向上诉人收取的10万元是基于双方达成的房屋买卖合同而产生购房款，被上诉人对该款项的占有具有合法根据，不构成不当得利，上诉人要求被上诉人返还10万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院在审理本案过程中，认为案件事实较为复杂，将简易程序转化为普通程序审理，并依法制作了裁定书和合议庭组成人员告知书向上诉人进行了送达，上诉人认为一审程序违法的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 宋睿审判员 陈军审判员 陈芳二〇一七年八月二十一日书记员 李敏