（2017）皖02民终1274号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-18
案件名称
何飞与芜湖县农业委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芜湖县农业委员会,何飞
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1274号上诉人（原审被告）：芜湖县农业委员会，住所地安徽省芜湖县湾址镇行政二号楼五楼。法定代表人：吴伟平，该委员会主任。委托诉讼代理人：章和平，该委员会工会主席。委托诉讼代理人：汪贤文，安徽汪贤文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何飞，男，1984年7月4日出生，汉族，初中文化，个体养殖户，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：何彬，系何飞父亲。上诉人芜湖县农业委员会（以下简称芜湖县农委）因与被上诉人何飞土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院于2017年4月28日作出的（2015）弋民一初字第00448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人芜湖县农委的委托诉讼代理人章和平、汪贤文，被上诉人何飞的委托诉讼代理人何彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芜湖县农委上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2015)弋民一初字第00448号民事判决书，依法驳回何飞的诉讼请求或发回重审；2、判令何飞承担二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、判决芜湖县农委承担经济补偿，认定事实错误，有失公平公正。(一）关于树木的经济补偿。1、一审判决认定“《承包合同书》约定何飞可以在涉案土地上搭建房屋及种植树木，双方租赁关系终止后，何飞就其在涉案土地上所搭建房屋及所种植树木另行诉请芜湖县农委进行经济补偿，符合双方关于其他争执另行解决之约定”并无任何证据。芜湖县农委从未同意何飞在涉案土地上种植树木，即便在双方租赁关系终止后，芜湖县农委也从未同意对房屋和树木进行经济补偿，关于调解书中记载的其他争议另行解决，并不表示同意何飞经济补偿的主张。此前，芜湖县农委与其他承租户之间的纠纷均协商解决，芜湖县农委同意在调解书中另行解决也仅仅是同意与何飞进行协商，而非同意法院判决芜湖县农委承担房屋及树木的经济补偿责任。一审法院强加芜湖县农委承担经济补偿责任显属不当。2、《承包合同书》约定芜湖县农委“将现有的预制厂水泥场地400m给何飞建简易鸽舍养鸽，将预制厂西墙下菜地约10亩租给乙方林下养鸡”。其实芜湖县农委出租的土地原有栽种树木，完全可供何飞林下养鸡。芜湖县农委从未同意何飞擅自在承包的土地上栽种树木，其无权要求芜湖县农委承担经济补偿责任。3、芜湖县农委承担栽种树木的经济补偿责任违背常理。从承包合同约定的租赁期限和土地用途来看，芜湖县农委也不可能同意何飞在租赁土地上种植树木，并予以经济补偿。承包合同约定的租赁期限仅为3年，即自2009年5月1日至2012年5月1日止，而树木成长是一个漫长的过程，3年租期不足以使树木从幼苗成长为树木。芜湖县农委获取微薄的租金，却要承担巨额的树木经济补偿，显然违背逻辑，也违背日常生活经验。综上，一审法院判决承担树木经济补偿没有事实依据和法律依据，依法应予纠正。(二）关于搭建房屋（鸽舍）的经济补偿。1、何飞自建鸽舍是为了自己养鸽的需要，该鸽舍未经相关规划及建设等相关主管部门的审批许可，仅仅属于临时搭建的简易建筑物。在《承包合同书》第三条约定的“乙方自建简易鸽舍的一切费用自理，甲方不承担任何费用”。显然是指，何飞在租赁期间建设房屋的费用由其自己承担，在期满后何飞也无权要求芜湖县农委承担经济补偿等任何费用。一审法院判决芜湖县农委对何飞建设鸽舍进行经济补偿，违背事实和常理。2、芜湖平泰资产评估有限公司【2015】263号《评估报告》记载，简易房1、简易房2、鸽子棚、木棚均建成于2005年，而何飞是自2009年5月1日开始租地，即在何飞租赁前，涉案土地上已由芜湖县农委建有以上房屋建筑物，何飞仅在原有房屋建筑物基础上进行了加固等简单改善或增设，何飞非房屋建设人，不应由芜湖县农委对何飞进行经济补偿。二、一审判决芜湖县农委承担10万元的经济补偿金，没有事实依据和法律依据。(一）芜湖平泰资产评估有限公司【2015】263号《评估报告》不具有合法性、客观真实性和关联性，不应作为定案依据。1、《评估报告》虽然对白杨树价值进行了评估，但评估报告并未区分原有树木和何飞种植树木，评估报告评估的树木评估价值不能作为定案的依据。《评估报告》仅对房屋建筑物的价值进行评估，但未能对原有建筑价值和改善部分价值分别进行评估，且原有建筑价值应远大于改善部分价值。《评估报告》确定的房屋价值并不能直接认定为何飞对涉案土地的附加价值，一审法院判决书中对此并未提及。2、《评估报告》虽对树木进行了测量，但其仅测量了1棵树木，采样显然不具有合理性，不能推断其他树木的直径、高度。在对涉案建筑物、树木进行价值评估时，鉴定人仅在现场简单测量后，在网上进行了鉴定问价，得出评估意见，该意见缺乏客观性和合法性。3、《评估报告》第十二项第三条载明“本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年内有效”，该份报告评估基准日为2015年7月15日，提交法院时间为2015年11月11日，而法院作出判决时间为2017年4月28日，均已远超过一年有效期，不应作为认定案件事实的依据。(二）何飞承租土地三年租金仅为4500元，一审法院判决芜湖县农委承担10万元经济补偿，没有事实依据，具有较大的随意性，有悖于公平、诚实信用原则。三、芜湖县农委与芜湖市大江实业有限公司签订的《土地使用权及财产租赁协议书》租赁土地范围不包括芜湖县农委与何飞租赁土地，该协议书与本案无任何关联性，2012年5月2日至2015年3月11日的租金并非由何飞支付，一审法院认定事实错误，不能作为定案依据。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，明显有失公平。何飞辩称，一、2005年即开始租用案涉土地，当时操场很多垃圾，田里也有很多草，当时以1500元/年价格租赁给我，有2006年的合同为证，合同原件在一审法院。我在2006年搭建的鸽舍，同年正月里栽的树。二、2006年的协议约定了鸽舍由我自行搭建，芜湖县农委不出钱，且同意我在租赁土地栽树、养鸡，案涉土地上原来并没有树。三、经芜湖县农委同意，芜湖平泰资产评估有限公司评估鸽舍及树木价值14万余元，我认为一审判决赔偿金额过少。四、未经我同意芜湖县农委将涉案土地租赁给他人，且已经打了围墙。何飞向一审法院起诉请求：1、芜湖县农委补偿何飞经济损失共计266000元（具体数额由评估价格确定）；2、本案诉讼费用由芜湖县农委承担。一审法院认定事实：2009年5月1日，何飞（合同乙方）与芜湖县农委下属二级机构芜湖县种猪场（合同甲方）签订了《承包合同书》一份。该合同约定：一、甲方将现有的原预制厂水泥场地400平方米承租给乙方建简易鸽舍养鸽，另将原预制厂西墙下菜地约10亩租给乙方林下养鸡；二、租期暂定三年，自2009年5月1日至2012年5月1日，租金每年1500元，一年一付；三、乙方自建简易鸽舍的一切费用自理，甲方不承担任何费用；四、如遇到政策性的变动，乙方应服从甲方安排；五、三年期满后，如继续对外承租，乙方优先；六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字付款后生效。合同签订后，何飞在承租的上述土地上建房种树养鸽养鸡并付清了2009年5月1日至2012年5月1日期间租金。2014年10月，芜湖县农委工作人员通知何飞腾让土地及房屋。因双方协商未果，芜湖县农委于2015年1月5日诉至本院，要求何飞返还涉案土地并恢复原状，另支付2012年5月2日以后的租赁费（按1500元/年计算）。经一审法院主持调解，双方于2015年3月11日达成一致协议：一、双方签订的《承包合同书》于2015年3月11日解除；二、何飞于2015年3月18日前支付芜湖县农委土地租赁费4282元（自2012年5月2日起按1500元/年计算至2015年3月11日止）；三、双方其他争执另行解决（庭审时，芜湖县农委表示放弃4282元租金并另支付20000元作为对何飞在涉案土地上所建房屋及所种树木的作价补偿，何飞认为补偿款过低未予接受，双方遂约定所建房屋及所种树木补偿事宜另行解决）；…。一审法院据此制作了（2015）弋民一初字第00095号民事调解书，并送达双方。2015年4月13日，何飞诉至一审法院，要求芜湖县农委补偿其经济损失266000元（具体数额由评估价格确定）。2015年4月20日，何飞向申请对涉案土地上房屋及树木市场价值进行评估。芜湖平泰资产评估有限公司接受委托后于2015年11月11日作出了平泰估报字（2015）263号评估报告，评估结论为房屋建筑物价值为104290元、树木价值为40000元，合计144290元（评估基准日为2015年7月15日）。何飞支付了评估费4000元。庭审时，何飞根据上述评估报告变更诉请为要求芜湖县农委补偿其经济损失144290元。芜湖县农委当庭提交了由芜湖县林业局于2015年12月9日所作的《何飞租赁芜湖县种猪场土地栽植杨树资产调查》一份，该《何飞租赁芜湖县种猪场土地栽植杨树资产调查》载明“何飞9.6亩杨树，金额为9.6×3000=2.88（万元）”。另查明，2010年7月30日，芜湖县农委与芜湖大江实业有限公司签订了《土地使用权及财产租赁协议书》一份，约定芜湖县农委将包含本案土地在内的约145亩土地使用权租赁给芜湖大江实业有限公司使用,期限10年，从2010年8月1日至2020年7月30日。2012年5月2日至2015年3月11日期间租金4282元何飞已支付给芜湖县农委。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案何飞、芜湖县农委签订的届满后双方未续签书面合同，因何飞继续使用租赁土地芜湖县农委未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。经本院主持调解，何飞、芜湖县农委于2015年3月11日协议解除了涉案《承包合同书》，双方租赁关系自此终止。《承包合同书》中约定何飞可以在涉案土地上搭建房屋及种植树木，双方租赁关系终止后，何飞就其在涉案土地上所搭建房屋及所种树木另行诉请芜湖县农委进行经济补偿，符合双方关于“其他争执另行解决”之约定。根据平泰估报字（2015）263号评估报告并结合公平、诚实信用原则，一审法院酌定芜湖县农委给予何飞经济补偿100000元，涉案土地上所搭建房屋及所种树木归芜湖县农委所有。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、芜湖县农委于判决生效后十日内给付何飞经济补偿100000元；二、何飞在芜湖县种猪场土地上搭建的房屋及所种树木归芜湖县农委所有；三、驳回何飞其余诉讼请求。案件受理费减半收取2645元，何飞承担1645元，芜湖县农委承担1000元，评估费4000元由何飞承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，芜湖县农委与何飞签订的《承包合同书》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。二审中，本案争议焦点为芜湖县农委是否应当支付何飞经济补偿及具体补偿数额。根据案涉合同约定，芜湖县农委将案涉土地租赁给何飞使用，合同载明由何飞建鸽舍养鸽，另约10亩土地租给何飞林下养鸡，并约定了土地租金。因案涉土地原为预制厂水泥场地，何飞在案涉土地养鸽、养鸡，必须进行相应改造，因此何飞建设鸽舍、简易房并种植树木，芜湖县农委对此亦予认可。根据案涉《承包合同书》第五项约定，三年期满后，如继续对外承租，何飞优先。芜湖县农委于2010年7月30日与芜湖市大江实业有限公司签订《土地使用权及财产租赁协议书》，将芜湖县种猪场土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物、进场临时道路等出租给芜湖市大江实业有限公司使用，违背案涉《承包合同书》第五项约定。芜湖县农委承诺何飞享有优先续租的权利，又将芜湖县种猪场整体出租给他人使用，因何飞建设的鸽舍、简易房及种植的树木附着于案涉土地，对于何飞因此受到的损失，芜湖县农委应当给予相应赔偿。对于芜湖县农委认为何飞在租赁期间建设房屋及种植树木的费用应由其自己承担的主张，本院不予采信。本案一审审理过程中，芜湖平泰资产评估有限公司接受法院委托，依法作出平泰估报字（2015）263号评估报告，评估结论为房屋建筑物及树木总值为144290元。根据该评估报告现场勘查记录记载，何飞父亲何彬及芜湖县农委指派人员均在现场勘查记录签字确认勘察结果，芜湖县农委并未对评估项目及数量提出异议。一审庭审过程中，鉴定人出庭作证，接受质询。芜湖县农委认为平泰估报字（2015）263号评估报告不能作为本案定案依据，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。故此，一审法院根据平泰估报字（2015）263号评估报告并结合公平、诚实信用原则，酌定芜湖县农委给予何飞经济补偿100000元，并无不当，应予维持。综上所述，芜湖县农委的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人芜湖县农业委员会负担。本判决为终审判决。审判长 朱 训 明审判员 杨东清审判员李广磊二〇一七年八月二十一日书记员 王 文 苑附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”